- MARÍA MATOS*
- La vivienda supera ya en siete capitales los precios máximos de la burbuja
- Los municipios donde más sube la vivienda: todos están fuera de las grandes ciudades
- Madrid y Barcelona se alejan de sus máximos: los alquileres ya caen en algunos distritos
La compra de viviendas crece con fuerza, pero buena parte de las transacciones corresponden a quienes ya tienen una vivienda. el gran reto en los próximos meses será impulsar la oferta para reducir las tensiones.
Rolling in the deep. Así se titula la canción de Adele que describe una caída que se prolonga en el tiempo, agravando un problema que se vuelve cada vez más profundo. Este es un canto que se asemeja a la crítica situación que atraviesa la accesibilidad a la vivienda en España y que se consolida como el gran desafío social y económico para el nuevo año 2026.
Al mismo tiempo que este problema se hace evidente, la actividad en el mercado bate récords, la demanda se fortalece y la compraventa firma su mejor año desde 2007: el sector inmobiliario despide 2025 con un balance que invita al optimismo porque sitúa a la vivienda entre los principales motores de la economía española. Hace casi veinte años que no se compraba tanta vivienda en España, pero al mismo tiempo, nunca ha sido tan difícil acceder a ella como ahora. Porque 2026 será un año que quedará marcado por un hecho histórico: por primera vez, los precios de compra y de alquiler alcanzarán máximos de forma simultánea a nivel nacional.
Más de 700.000 compraventas por primera vez en 18 años
La compraventa de vivienda ha sido, sin duda, la gran protagonista de 2025. Este ejercicio se cerrará con más de 700.000 operaciones, el mejor registro desde 2007, una cifra que supone alrededor de un 10% más que el año anterior. La media de casi 60.000 transacciones mensuales confirma que el mercado permanece en fase expansiva desde 2021, encadenando cuatro años de elevada actividad y consolidando un ciclo que se ha mostrado sorprendentemente resistente a la incertidumbre global.
Este dinamismo es el resultado de la convergencia de varios factores que han confluido con especial intensidad. El más determinante ha sido la normalización del flujo de crédito, hoy disponible en condiciones especialmente atractivas. A ello se suma una economía española más resistente de lo previsto, con un mercado laboral relativamente resiliente y una tasa de ahorro de los hogares muy sólida.
De hecho, según el Banco de España, en 2024 el dinero depositado en las entidades financieras superó los 1,041 billones de euros, el mayor registro de la serie histórica. Y no solo se ahorra más, también crece la riqueza real de las familias, que lo hizo un 2,5% en el primer trimestre de 2025, impulsada principalmente por el incremento del valor de la vivienda, lo que refuerza el papel del ladrillo como el principal motor del patrimonio de los hogares españoles. A todo ello se suma un cambio profundo en las preferencias residenciales. Cinco años después de la pandemia, la vivienda sigue ocupando un lugar central en la jerarquía de prioridades de los hogares. Se busca mejorar la calidad de vida a través de la compra de la vivienda. Una vivienda con más luz natural, más amplia, con salida al exterior, mejor adaptada a nuevas formas de vivir y trabajar, con mayor calidad habitacional y, cuando es posible, mejor conectada con los servicios y el entorno. La vivienda se convierte más que nunca en un proyecto vital.
Sin embargo, este ciclo expansivo no se reparte de forma homogénea. En torno al 80% de las compraventas actuales se destinan a vivienda habitual, mientras que un 10% responde a la adquisición de segundas residencias y otro 10% tiene un perfil inversor. Dentro de este contexto, la compra por reposición concentra alrededor del 45% de las operaciones, lo que indica que una parte muy relevante de la actividad responde a movimientos internos del propio mercado. Es decir, hogares que ya están dentro y que ajustan o mejoran su situación residencial. Por lo que el acceso para quienes intentan entrar por primera vez, especialmente jóvenes y familias con rentas medias, sigue siendo el gran punto débil del sistema.
España tiene el crédito más barato de Europa
El mercado de los préstamos bancarios consolida su mejor etapa de la década y 2025 cierra como el año del nuevo ciclo hipotecario, con más de 470.000 créditos sobre viviendas. La bajada de los tipos de interés iniciada por el Banco Central Europeo hace un año ha permitido que España vuelva a situarse por debajo del 2,7% de tipo medio, lo que convierte a nuestro país en uno de los mercados con hipotecas más competitivas y accesibles de Europa.
Un elemento clave y responsable de mantener el elevado volumen de compraventas en el próximo ejercicio será que el Euríbor se mantenga estabilizado en torno al 2,5%, como apuntan las previsiones. Si este indicador conserva su trayectoria estable, es previsible que la banca vaya dejando atrás la fuerte competencia comercial y apueste por productos más prudentes y alineados con el nuevo entorno de estabilidad monetaria. Este escenario podría moderar ligeramente el ritmo de concesiones hipotecarias, acercándolo a una media de 35.000 operaciones mensuales, aliviando parte de la presión de la demanda.
Aun así, 2026 seguirá siendo un año especialmente favorable para quienes necesiten financiación bancaria. La hipoteca a tipo fijo continuará siendo la opción preferida entre los compradores, afianzando un entorno muy propicio para el crédito inmobiliario. Siempre que la hoja de ruta de la eurozona no experimente cambios, el próximo año se prolongará la etapa dorada del mercado hipotecario.
Aunque conviene subrayar una idea fundamental: la bonanza de crédito no equivale a una mejora automática del acceso a la vivienda. Aunque las condiciones hipotecarias de este año son más favorables, podrían no ser suficientes para compensar el fuerte encarecimiento del precio de la vivienda.
No, no estamos próximos a una burbuja inmobiliaria
Aunque a menudo se confunde el aumento de los precios con la formación de una burbuja, el factor verdaderamente determinante para que esta se produzca es la expansión del crédito hipotecario. Y los datos lo desmienten con claridad: estamos muy lejos de ese escenario. Frente a los 1,2 millones de préstamos firmados en 2007, este año se formalizarán menos de 500.000 hipotecas.
Actualmente no existe un exceso de crédito desbocado en el sistema bancario porque las entidades financieras mantienen un estricto cumplimiento de los criterios de concesión sin relajación de las condiciones.Además, la tasa de morosidad bancaria se mantiene por debajo del 3%, consolidando la imagen de un mercado hipotecario saneado.
Encarecimiento del precio de la vivienda y llegada a máximos
El encarecimiento del precio de la vivienda en propiedad ha dejado huella en 2025. Nunca se había detectado un aumento tan fuerte en tan poco tiempo en el Índice Inmobiliario Fotocasa.
Ha sido la constante durante todo el año, que cierra noviembre con un aumento del 18,8%, el mayor desde que existen registros hace veinte años. Todas las comunidades y todas las capitales de provincia se han sumado a esta subida generalizada: más de la mitad crecen a doble dígito y los mercados más activos ya superan el 20% de incremento.
Las previsiones de fin de año apuntan a incrementos por encima del 15% y a un precio medio que rebasará los 2.830 euros por metro cuadrado. El mercado encadena así tres años de subidas muy marcadas, un ritmo que recuerda a los años en los que los precios empezaron a acelerarse antes de la burbuja de 2007.
De cara a 2026, todo indica que el precio de la vivienda de segunda mano alcanzará un nuevo máximo histórico a nivel nacional, con nuevos récords durante el primer semestre. De hecho, algunas ciudades como A Coruña, Alicante, Las Palmas de Gran Canaria, Madrid, Málaga, Palma de Mallorca, Pontevedra, San Sebastián o Valencia, que atraen población y turismo con gran fuerza, ya han llegado a esas cotas, porque no solo han recuperado los niveles de hace dieciocho años, sino que los han superado, marcando precios inéditos en toda su serie histórica.
La raíz del problema: una brecha estructural entre oferta y demanda
El origen de esta escalada es conocido y, a estas alturas, difícilmente discutible. La demanda cuadruplica a la oferta en un mercado incapaz de generar el volumen de vivienda que necesita. España crea cada año más de 200.000 nuevos hogares, mientras el sector solo tiene capacidad para construir 100.000 viviendas. Esta brecha estructural, sostenida en el tiempo, explica por qué resulta poco probable que los precios se moderen de forma significativa en el corto o medio plazo, incluso en escenarios de mayor estabilidad económica.
A este desequilibrio de base se suman otros factores que intensifican la presión. La bajada de los tipos de interés ha devuelto al mercado al 21% de la demanda que había paralizado su búsqueda, reactivando decisiones de compra que estaban en pausa. Al mismo tiempo, el peso del comprador extranjero alcanza máximos históricos, con un 15% del total de las operaciones, mientras que la presencia del inversor se ha duplicado en apenas dos años, hasta situarse en el 10%. Todos estos perfiles compiten hoy por una oferta disponible claramente insuficiente.
Este escenario se produce, además, en una transformación demográfica profunda. España sigue creciendo en población y, paralelamente, avanza con fuerza la expansión de los hogares unipersonales, que en apenas una década han pasado de cuatro a casi ocho millones. Esta evolución, por sí sola, incrementa de forma notable la necesidad de vivienda. Cada nuevo hogar generará una necesidad residencial adicional, que el mercado no podrá absorber.
En la misma canción, Adele canta uno de sus estribillos más reconocibles: We could've had it all y la frase no resulta ajena al mercado de la vivienda. España podría contar hoy con un parque de vivienda social cercano al 15% si, durante décadas, no se hubiera perdido de forma progresiva la calificación de vivienda protegida. De haber conservado ese colchón estructural, el mercado tendría hoy mayor capacidad para amortiguar tensiones, contener precios y sostener el acceso de los colectivos más vulnerables que conforman los tres últimos quintiles de renta de la población.
El alquiler, cerca de tocar techo
El mercado del alquiler seguirá profundamente tensionado en 2026, aunque comienza ya a mostrar señales incipientes de desaceleración. En noviembre, el precio registró la subida más moderada del año, un 7,4% interanual, y por primera vez en siete meses abandonó los incrementos de doble dígito. Se trata de un dato relevante, porque apunta a un posible punto de inflexión tras varios años de encarecimiento acelerado, aunque todavía frágil y muy desigual según territorios.
El mercado avanza ahora claramente a dos velocidades. Las comunidades con mayor dinamismo económico y mayor presión de demanda, que habían liderado las subidas, comienzan a moderar su crecimiento. En paralelo, las regiones tradicionalmente menos tensionadas siguen registrando incrementos muy intensos, impulsadas por el desplazamiento de la demanda en busca de precios más asequibles.
Un ejemplo significativo es la Comunidad de Madrid, que en noviembre de 2025 registra una ligera caída del precio del alquiler por primera vez en 45 meses, un hito que sugiere que, tras tres años consecutivos de récords históricos, los mercados más tensionados podrían estar acercándose a su techo, aunque sin hablar todavía de una corrección generalizada.
En los últimos cinco años, el alquiler se ha encarecido cerca de un 30% y, solo en los dos más recientes, el incremento ha sido del 25%, cifras extraordinariamente intensas para un periodo tan corto. Esta presión acumulada explica que el mercado lleve casi cuatro años encadenando máximos históricos.
El alquiler, la cara más visible de la crisis habitacional
Si la compraventa vive un momento de esplendor, el alquiler atraviesa su mayor crisis de oferta. Los inquilinos concentran el 80% de la demanda, frente a solo un 16% de propietarios, en un mercado cada vez más estrecho. La producción de vivienda en alquiler es claramente insuficiente y una parte significativa del parque de larga duración se ha desplazado hacia modalidades más rentables, reduciendo aún más el stock disponible para el arrendamiento habitual.
El resultado es una tensión sin precedentes. El esfuerzo económico para pagar el alquiler supera ya el 47% de los ingresos de muchos hogares, muy por encima del 30% recomendado por los organismos de control. Alquilar una vivienda de 80 metros cuadrados cuesta alrededor de 1.150 euros mensuales, una cifra que para muchos jóvenes y familias resulta directamente inasumible.
Este contexto seguirá generando efectos sociales inmediatos. Por un lado, la expulsión del mercado de los inquilinos con rentas más bajas, que en muchos casos se verán obligados a retrasar o renunciar a la emancipación. Por otro, el auge del alquiler de habitaciones como fórmula para reducir el esfuerzo económico.
Finalmente, el desplazamiento de la demanda hacia áreas menos pobladas, donde los precios todavía ofrecen cierto margen. Esta búsqueda de asequibilidad está provocando que las provincias más rurales registren incrementos más intensos que las grandes capitales, lo que refuerza la idea de una posible moderación del crecimiento en las zonas más tensionadas a partir del segundo semestre del año que viene.
El gran reto de 2026: la accesibilidad
En este contexto, la prioridad ya no es interpretar los síntomas, sino actuar sobre las causas. Sin políticas decididas que impulsen la oferta, ampliando el parque público, impulsando la promoción de nueva vivienda y reforzando la seguridad jurídica de quienes ponen un inmueble en el mercado, el sistema seguirá tensionándose por falta de oferta y por un acceso cada vez más restringido.
En la escena final del videoclip de Rolling in the Deep, la ciudad, frágil, de papel, termina envuelta en fuego. No hace falta llevar la metáfora demasiado lejos para entender el riesgo: cuando se interviene un mercado con un diagnóstico equivocado, las decisiones que pretenden contener la tensión pueden acabar avivando las llamas.
*María Matos | Directora de Estudios de Fotocasa
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