- BEATRIZ AMIGOT
El caso de Maricarmen ha puesto el foco en las últimas semanas en los alquileres de renta antigua, en los que los inquilinos pagan precios muy inferiores a los del mercado.
Maricarmen, de 87 años, era una de estas inquilinas y pagaba por su piso en barrio de El Retiro unos 440 euros, frente a los más de 2.000 euros que alcanzan este tipo de viviendas en el mercado. Su desahucio, después de estar 70 años viviendo en esta vivienda, ha puesto el foco en este tipo de alquiler, pero también en la crisis habitacional que sufre el país. Finalmente, hay que decir que, pese a que la justicia apoyó el desahucio, Maricarmen ha llegado a un acuerdo con el propietario del inmueble y volverá a vivir en el piso pagando 500 euros (60 euros más de lo que abonaba hasta ahora).
Esta modalidad de alquiler es muy residual en España. No hay datos oficiales, pero los expertos calculan que los alquileres de renta antigua representan menos del 3%. Además, se concentran, sobre todo, en el centro de Madrid y Barcelona.
¿Cuál es el origen de la renta antigua?
Los contratos de alquiler de renta antigua surgieron en España en 1950, durante la época franquista, y son todos aquellos firmados antes del 9 de mayo de 1985.
Se caracterizan por su larga duración, ya que podían ser prorrogados indefinidamente hasta el fallecimiento del titular y, en ocasiones, más allá. Esta modalidad intentaba dar una solución habitacional a la situación que se vivía en la España de ese momento, a la que le quedaban todavía algunos años para su transición democrática.
El régimen quedó especialmente consolidado con la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1964, que mantuvo la prórroga forzosa y un sistema de rentas muy limitado en su actualización, además de mecanismos de subrogación que permitían que, en determinadas circunstancias, el contrato pasara a familiares.
Estas características suenan muy similares a las medidas que reclaman desde el Sindicato de Inquilinas, que pide que los contratos sean indefinidos y que se controlen los precios y las subidas.
El 'Decreto Boyer'
En 1985, el conocido como 'Decreto Boyer' durante el gobierno socialista de Felipe González fue el primero que intentó acabar con los contratos de alquiler indefinidos al eliminar la prórroga forzosa y fijar una duración acordada entre propietario e inquilino.
Cuando llegó la LAU de 1994, se decidió mantener un régimen transitorio para los contratos celebrados antes del 9 de mayo de 1985. Los que seguían vigentes continuaron sujetos, en buena medida, al régimen de 1964, aunque con nuevas reglas sobre su actualización, subrogación y extinción.
La LAU de 1964 permitía que se produjeran hasta dos subrogaciones en determinados supuestos. El artículo 60 establecía expresamente que las reglas podían aplicarse a dos transmisiones, de modo que, fallecido el primer subrogado, podía producirse una segunda y última subrogación.
Esto explica como un contrato firmado, por ejemplo, en los años 50 ó 60 podía llegar a mantenerse durante varias décadas, como es el caso del de Maricarmen.
Durante décadas, la normativa permitió que el derecho al arrendamiento pasara dentro de la familia, evitando que el fallecimiento del titular provocara automáticamente la extinción del contrato.
La reforma de 1994 cerró progresivamente esa vía, de modo que ya no se generan nuevos contratos de este tipo y las posibilidades de transmisión son limitadas.
¿Se puede heredar un contrato de renta antigua?
Cuando fallece el inquilino, surge una pregunta: ¿pueden sus hijos heredar ese contrato y continuar disfrutando de las mismas condiciones económicas?
Los abogados de Heritae, empresa española especializada en herencias, explican que la respuesta depende de varios factores, especialmente de la fecha en la que se firmó el contrato, de la relación familiar con el fallecido y de si se cumplen los requisitos establecidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Determinados contratos permiten que algunos familiares continúen ocupando la vivienda cuando fallece su titular.
No obstante, esta posibilidad está regulada y no significa que el contrato pueda transmitirse indefinidamente de padres a hijos.
"Uno de los errores más habituales es pensar que un contrato de renta antigua funciona como cualquier otro bien hereditario. En realidad, estamos ante un derecho arrendaticio cuya continuidad depende de que se cumplan determinados requisitos legales", explican desde Heritae.
La legislación española contempla la posibilidad de que determinados familiares se subroguen en el contrato tras el fallecimiento del arrendatario.
En los contratos de vivienda anteriores al 9 de mayo de 1985, la normativa establece un régimen específico que permite, en determinadas circunstancias, la subrogación del cónyuge, los hijos y algunos ascendientes.
En el caso de los hijos, uno de los requisitos fundamentales es haber convivido con el progenitor durante los dos años anteriores a su fallecimiento.
Sin embargo, existe una limitación importante: cuando se subroga un hijo que no tiene reconocida una discapacidad igual o superior al 65%, el contrato se extingue, con carácter general, a los dos años o cuando el hijo cumple 25 años, si esta última fecha es posterior.
Cuando existe una discapacidad reconocida igual o superior al 65%, la duración puede extenderse hasta el fallecimiento del hijo subrogado.
También hay que tener en cuenta si se han producido subrogaciones anteriores, ya que la ley limita las transmisiones sucesivas del contrato.
"La convivencia es uno de los elementos determinantes. No basta con ser hijo del fallecido para conservar el alquiler. Es necesario acreditar que se cumplen los requisitos establecidos por la legislación y comprobar si anteriormente se produjo alguna subrogación", insisten desde Heritae.
¿Qué hay que hacer para subrogarse?
Otro aspecto que muchas familias desconocen es que no basta con seguir pagando el alquiler después del fallecimiento del titular.
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que la subrogación debe comunicarse al propietario mediante una notificación escrita.
Con carácter general, el plazo es de tres meses desde el fallecimiento.
La comunicación debe acompañarse del certificado de defunción, identificar a la persona que solicita la subrogación e incluir la documentación necesaria para acreditar su derecho.
No respetar estos requisitos puede provocar la extinción del contrato.
Rentas fuera del mercado
Aunque es complicado establecer un baremo de precios, ya que cada contrato se firmaba con clausulas diferentes, los expertos consultados por EFE apuntan a que, en líneas generales, en las grandes ciudades el precio de la renta antigua, unos 300 euros, es cinco veces menor que el valor de mercado (1.500 euros). No obstante, se pueden encontrar diferencias mayores, de siete, ocho o incluso 10 veces menos.
Teniendo en cuenta los precios que alcanza actualmente el mercado del alquiler, los alquileres de renta antigua son muy beneficiosos para los inquilinos, pero no así para los propietarios, que se enfrentan a un proceso complejo para rescindir unos contratos con los que no cubren ni los gastos asociados a la vivienda (comunidad, reformas, derramas, IBI, etc).
El grueso de estos está fundamentalmente en Madrid y Barcelona, especialmente en los centros históricos de ambas ciudades, donde es más complicado encontrar un alquiler y los precios son más caros. Por ejemplo, en el distrito de Retiro el precio del alquiler está a 23,8 euros/m2 al mes, según Idealista, por lo que un piso de 90 m2 como el de Maricarmen cuesta 2.142 euros.
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