Así funcionan las subastas de casas

Es un mercado lleno de riesgos, pero también de oportunidades. Lo navegamos con la ayuda de un experto

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Ixone Díaz Landaluce

La crisis de la vivienda tiene infinidad de derivadas. Mientras los precios del metro cuadrado no acaban de encontrar su techo, afloran fórmulas alternativas como ... la nuda propiedad (que implica que el actual propietario sea usufructuario de la vivienda mientras viva), pero también maneras menos convencionales de adquirir una propiedad que la clásica compraventa. Hablamos de las subastas inmobiliarias, un universo paralelo que solo puede abordarse con el mejor asesoramiento, pues aunque se pueden encontrar oportunidades interesantes, también presentan muchos riesgos. «El mercado está tan complicado que cada vez hay más particulares que intentan comprar su vivienda a través de una subasta», explica Andreas Ruigómez, abogado especializado en Derecho Inmobiliario con experiencia en este tipo de operaciones. Para entender si realmente merece la pena, vamos paso a paso de la mano del experto.

Por otro, las judiciales, que suelen derivarse de embargos o hipotecas impagadas y que organizan los juzgados implicados en esos procesos. Aunque hay muchos portales de subastas, todas ellas se publican en el portal de subastas del BOE (https://subastas.boe.es), el canal más garantista de todos. Las de la Seguridad Social tienen su propia plataforma en su web. «No hay cifras oficiales, pero yo estimo que a lo largo del año salen entre 25.000 y 30.000 propiedades a subasta, porque luego dentro de cada una de ellas puede haber diferentes lotes», explica Ruigómez.

El depósito y las pujas

Después de identificarte (con tu DNI electrónico u otra firma digital oficial) y antes de pujar, es obligatorio realizar un depósito. «Normalmente es del 5% del valor de la subasta, aunque las judiciales van a ampliarlo hasta un 20%», explica el especialista. Obviamente, si no ganas, el depósito se devuelve.

Las subastas suelen durar 20 días. Algunas permiten hacer pujas euro a euro, o incluso céntimo a céntimo, pero otras van por tramos. Por ejemplo, de 500 euros. «Es un proceso que se está democratizando. Más que nada porque antes eran presenciales y ahora son online», señala el abogado. Los precios se establecen en base al valor de tasación. «En las subastas judiciales no suele haber un precio mínimo de adjudicación, pero en las de Hacienda, por ejemplo, suele ser el 10% de la tasación». Pero, ¿en qué descuentos se traduce eso respecto al mercado normal? «La realidad es que, en ciudades grandes como Madrid o Barcelona, es difícil encontrar buenas oportunidades, pero en capitales de provincia puede ser entre un 15 y un 20% por debajo del precio de mercado. Y en poblaciones más pequeñas todavía, puede llegar hasta un 30 o un 50%», estima el especialista.

¿Se pueden visitar? ¿Y pedir una hipoteca?

La respuesta corta a las dos preguntas es sí, pero no. Lo normal es que la vivienda no se pueda ver físicamente. De hecho, las fotos suelen ser solo de la fachada y es necesario guiarse por la zona o los metros cuadrados para estimar su valor. Y contar, también, con que seguramente necesitará una reforma. «Puedes intentar llamar o hablar con la gente que está viviendo allí, pero normalmente no suelen facilitar las visitas».

En las subastas judiciales técnicamente sí se puede pedir una hipoteca para hacer frente a la compra. «Aunque he tenido algún cliente que lo ha conseguido, en la práctica es muy complicado y no es lo habitual», señala el abogado. Entre otras cosas, porque para eso hay que tasarla y si no se puede visitar, no se puede tasar. «Hay quien utiliza un préstamo personal o un préstamo puente pero es muy arriesgado si el proceso se alarga», opina. Por eso, lo más habitual es que quienes se interesan por este tipo de subastas tengan el dinero para hacer frente a la compra.

Mucho cuidado con...

Las cargas. Que pueden ser de varios tipos: deudas con la comunidad, impagos del IBI, una hipoteca pendiente de ser levantada, un embargo del ayuntamiento... Para resolver las dudas, la vía más rápida es pedir una Nota Simple en el Registro de la Propiedad, pero también hablar con la comunidad de propietarios. «Casi todos estos inmuebles tienen cargas», advierte el experto. Por eso, estar bien asesorado es fundamental. También para hacer frente al problema más importante de todos: las personas que, en muchos casos, aún residen en la vivienda.

Una cosa es ser dueño de una propiedad y otra... habitarla

Qué pasa con el deudor, que a menudo aún habita el piso, es el gran problema de las subastas y la razón por la que muchos particulares desechan la idea. «En las subastas de ejecución hipotecaria si quien vive es el deudor y se encuentra en situación de vulnerabilidad, no se le puede echar hasta mayo de 2028. Hay que tener mucho cuidado porque tienes que pagar el IBI, la comunidad y no puedes usar la casa», advierte el experto. Si es un inquilino, depende del año en el que se firmó el contrato. En términos generales, si es anterior a marzo de 2019, el contrato se resuelve; si es posterior, habría que respetarlo. «Eso sí, tiene que ser un contrato verdadero porque, a veces, son a favor de los hijos del deudor, por ejemplo. Y si hay un okupa, el juzgado le echaría», cuenta Ruigómez.

En las subastas administrativas ni siquiera hay un trámite. «Si no llegas a un acuerdo con el ocupante, tienes que ir a un procedimiento judicial de desahucio que se puede demorar entre 12 y 24 meses. En cualquier caso, hay que armarse de paciencia», concluye el abogado.