- REBECA ARROYO @rebearroyo
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Con costes financieros al alza y mayor protagonismo de aseguradoras y fondos de pensiones, el entorno actual exige más sofisticación en la gestión de la deuda y más interés por los activos 'prime'.
El sector inmobiliario sigue imparable pese al convulso contexto internacional. El primer trimestre de 2026 ha marcado récord en inversión, siendo el mejor principio de año de la historia, con 6.300 millones de euros en operaciones gracias a la elevada liquidez y al apoyo de los financiadores.
Los swaps a 5 y 10 años, una de las referencias fundamentales del mercado inmobiliario para determinar los tipos de interés y el coste de la deuda a futuro, y las curvas de Euribor han experimentado incrementos relevantes desde comienzos de año, como reflejo de la incertidumbre macroeconómica, el riesgo geopolítico y las presiones en los mercados energéticos.
Esta divergencia entre el corto y el largo plazo está elevando el coste de financiación, a pesar de que los márgenes bancarios se mantienen en niveles competitivos, explica Nacho Meylán, responsable del área de Debt & Structured Finance en CBRE.
El experto considera que, de momento, no va a haber subidas de tipos por el Banco Central Europeo en el corto plazo, aunque si el conflicto de Irán se alarga se podrían ver subidas de tipo de entre 50-75 puntos básicos a partir de verano.
"Cada vez hay más liquidez en el mercado de deuda porque las entidades financieras nacionales son más agresivas y tienen más capacidad para prestar dinero. Además, la banca internacional ha puesto el foco en España", indica Meylán.
El directivo apunta que hay entidades alemanas, que tradicionalmente no estaban presentes en España, que estudian montar oficinas en el país, lo que se une al gran apetito de los bancos franceses, muy activos en España en inmobiliario.
Esto se suma al mayor peso de financiadores core, que tradicionalmente invierten en activos de muy alta calidad con baja rentabilidad, pero sin riesgo, como son aseguradoras o fondos de pensiones, y que ahora se decantan por participar en operaciones como prestamistas. "Prefieren prestar dinero para operaciones que afecten a inmuebles con más riesgo, pero con una posición senior. En este caso, ante cualquier problema, es el tramo del equity (capital propio) el primero en asumir las pérdidas, no el prestamista".
Presión competitiva
La creciente presión competitiva entre prestamistas en el mercado español se está traduciendo en reducciones adicionales de márgenes en préstamos senior prime, así como en estructuras de financiación más flexibles, especialmente en activos bien ubicados y con promotores e inversores detrás de primer nivel.
"Venimos de una tormenta perfecta. Los bancos nacionales han reducido sus márgenes y costes en los últimos dos años. Pueden cumplir sus objetivos de colocación de deuda y tienen más competencia", aclara.
Para Meylán, cada proyecto inmobiliario encuentra un "financiador" diferente, permitiendo que incluso con la volatilidad de los tipos de interés, los costes finales sean competitivos.
Según el experto, esto provoca que, si bien suben los índices de referencia, el impacto en la valoración de los inmuebles está siendo "mínimo" porque la fuerte competencia entre prestamistas ha provocado una reducción de sus márgenes, lo que compensa parte del encarecimiento del dinero.
'Living' y logística, activos estrella de los prestamistas
En cuanto a los activos favoritos para los financiadores, el apetito se concentra en el residencial e industrial y logístico, considerados los segmentos más resilientes y con mayor visibilidad de flujos de caja, según una encuesta realizada por la consultora entre financiadores en Europa. Paralelamente, la encuesta muestra una mejora gradual del sentimiento hacia el sector oficinas, especialmente en el caso de activos 'prime' bien localizados, tras el ajuste de precios y la progresiva estabilización del mercado ocupacional. Este mayor optimismo se extiende también a otros segmentos como hoteles y las residencias de estudiantes, principalmente cuando se trata de activos 'prime' o bien posicionados en mercados líquidos y consolidados como Madrid y Barcelona. Nuevas estrategias de inversión como el 'flex living' o la privatización serán dos de los grandes protagonistas del año.
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