- BEATRIZ AMIGOT
El Real Decreto-ley 8/2026, que prorroga durante dos años los contratos de alquiler, entró en vigor el 22 de marzo. Pero su vigencia puede durar apenas un mes, ya que debe ser convalidado en el plazo de 30 días en el Congreso de los Diputados y el Gobierno no tiene cerrados los apoyos para ello.
Este decreto, posiblemente temporal, sume al mercado del alquiler en un momento caótico. Incluye dos medidas: el tope del 2% en la actualización de los alquileres y la prórroga de dos años de los contratos de arrendamiento que venzan antes del 31 de diciembre de 2027.
Ante esta situación, muchos inquilinos se plantean pedir la prórroga del contrato para aprovechar los beneficios del decreto antes de que decaiga y evitar así futuras subidas de las rentas. Hay que recordar que esta medida afecta a más de un millón de contratos y más de dos millones de personas, según ha asegurado Consumo.
En este sentido, la vicepresidenta primera del Gobierno y precursora de la medida, Yolanda Díaz, ha animado a los inquilinos a hacerlo cuanto antes para poder acogerse a la prórroga.
Por su parte, la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin) también ha recomendado a los arrendatarios solicitar la prórroga de sus contratos durante la vigencia del decreto para "beneficiarse de las condiciones actuales durante dos años adicionales". Además, esta asociación considera que la medida "no perjudica a los propietarios, ya que garantiza el cobro de las rentas" y permite recuperar la vivienda para uso propio o de familiares.
Asufin ha destacado que el Real Decreto-ley en materia de vivienda "refuerza la seguridad jurídica tanto de inquilinos como de propietarios", al extender la protección frente a subidas de precios a todos los contratos de alquiler en vigor hasta diciembre de 2027.
¿Quién puede solicitar la prórroga?
La prórroga extraordinaria por plazos anuales y hasta un máximo de dos años adicionales debe ser solicitada por el arrendatario, según se establece en el decreto. "Durante esta prórroga se mantendrán los términos y condiciones del contrato en vigor. La solicitud deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, o que se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento, o que el arrendador haya comunicado, en los plazos y condiciones del artículo 9.3, la necesidad de ocupar la vivienda", apunta.
La prórroga no se podrá aplicar "cuando arrendador y arrendatario acuerden la renovación del contrato de arrendamiento, o la celebración de uno nuevo, con una renta inferior a la prevista en el contrato vigente".
Estas medidas sobre vivienda fueron el principal punto de fricción entre los ministros de Sumar y el resto del Gobierno y llevaron, incluso, a retrasar en el último momento la reunión del Consejo de Ministros más de dos horas la semana pasada. Además, el propio presidente del Ejecutivo, Pedro Sánchez, aseguró durante la rueda de prensa posterior que estas medidas de vivienda no cuentan con el respaldo del PNV y Junts por lo que no obtendrán los apoyos suficientes en el Congreso de los Diputados para ser convalidadas. De esta forma, todo hace prever que su vigencia dure apenas un mes.
Los expertos alertan de que el principal problema de esta temporalidad es la inseguridad jurídica que genera. Además, auguran otros efectos que pueden empeorar la situación del mercados del alquiler ahuyentando a los propietarios.
Caída de la oferta
Una de las consecuencias que puede provocar el decreto es que el mercado del alquiler en España experimente nuevos ajustes en la oferta disponible en los próximos meses.
Una parte significativa de los contratos actualmente vigentes finalizará en el corto plazo y una proporción relevante de esos inmuebles podría abandonar el mercado del alquiler convencional. En concreto, el 24% de los propietarios señala que el contrato de arrendamiento de su vivienda termina este mismo año, en 2026, mientras que un 13% indica que finalizará dentro de un año. En conjunto, esto supone que el 37% de los contratos de alquiler vigentes actualmente vencerán en un plazo máximo de doce meses, según los datos extraídos a partir de una encuesta de Fotocasa.
Ante ese escenario, los propietarios contemplan distintas decisiones respecto al futuro de esas viviendas, y una parte notable apuesta por reducir la oferta en el segmento del arrendamiento. Concretamente, más de un tercio de los encuestados (34%) afirman que su vivienda se retirará del mercado del alquiler de larga duración al finalizar el contrato. Este porcentaje surge de la suma de tres posibles decisiones: vender el inmueble una vez finalice el contrato (24%), destinarlo al alquiler por habitaciones (8%) o reconvertirlo en un apartamento de alquiler vacacional (2%).
"En un año clave, en el que cerca del 40% de los contratos de alquiler llegarán a su fin, el comportamiento de los propietarios refleja una creciente falta de seguridad y de confianza en el mercado. Muchos optarán por no mantener sus viviendas en alquiler de larga duración, lo que limitará la rotación de inquilinos. Nunca habíamos detectado una fuga de oferta similar en el mercado", asegura María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.
"Esta retirada de oferta hará que el mercado se vuelva inevitablemente más restrictivo, elevando las exigencias económicas y limitando el acceso de la gran mayoría de los inquilinos", añade Matos.
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