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- La inversión en alquiler se desploma un 44% en Cataluña por el afán regulatorio, según CBRE
- Foment estudia llevar al TC el límite a las compras de viviendas de Illa y En Comú
Los cambios normativos recién aprobados o en tramitación consagran a la Administración como promotora y reguladora. También refuerzan su rol preferente en las compraventas entre privados.
Topes de precios, sanciones y mayor protagonismo de la Administración a nivel regulatorio y en la promoción. Son las coordenadas de la fórmula con la que Cataluña quiere pasar página a la crisis habitacional y que el Gobierno desearía extender a otras autonomías.
Hay cambios que ya están en vigor, como el incremento del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) a los grandes tenedores. En Cataluña, tienen esta consideración las personas físicas o jurídicas que poseen cinco o más viviendas, frente al umbral de diez de otras autonomías.
Otra novedad es la ley 21/2025 que extiende el control de precios al alquiler de temporada y de habitaciones. Esta norma incorpora también un mecanismo que desarrollará un decreto que en breve aprobará el Govern: un registro de grandes tenedores y pisos vacíos. El Consejo de Trabajo, Económico y Social (CTESC) ha convalidado en proyecto con el voto particular de las patronales Pimec y Foment del Treball.
Un segundo cambio que está en trámite figura en la denominada ley de acompañamiento de los Presupuestos. Uno de sus artículos abre la puerta a que pueda promoverse vivienda pública en suelo terciario sin tener que recalificarlos. Esta posibilidad "se supedita a que un Ayuntamiento no se oponga al cambio de usos", expone Carlos Muñoz, socio fundador del despacho Cim Tax&Legal.
Susana Ferrer, socia del área de derecho público y sectores regulados de EY Abogados, destaca que se trataría de una "medida urbanística temporal" y vinculada a la declaración de un municipio como zona tensionada, prevista en la ley catalana 12/2023. Afectaría a "terrenos reservados para actividades comerciales, recreativas y de oficinas, siempre y cuando estén dentro de la trama urbana consolidada y no estén vinculados a un uso industrial o logístico".
Oriol Barrachina, consejero delegado de Cushman & Wakefield en España, recuerda que "Barcelona dispone de un parque significativo de edificios de oficinas obsoletos que podrían reconvertirse y contribuir a ampliar la oferta residencial". "Avanzar en este tipo de soluciones permitiría abordar el reto de la vivienda desde una perspectiva más pragmática", destaca.
En cualquier caso, el sector se muestra contrario al exceso de regulación. "En Cataluña hace demasiado tiempo que se responde al problema de la vivienda con más regulación, más complejidad y más inseguridad jurídica. En diez años se han aprobado 15 leyes que nos afectan directamente", expone Xavier Vilajoana, presidente de los promotores catalanes (APCE) y consejero delegado de Euroconstruc.
"Se legisla mucho, se corrige poco y se evalúa aún menos, y así promover vivienda aquí es cada vez más complicado. Ante este escenario, la financiación se retira, los proyectos se detienen y la oferta no crece", agrega.
Control de precios
Gonzalo Bernardos, profesor de Economía de la Universitat de Barcelona (UB), coincide en el diagnóstico: "En Cataluña nadie quiere venir a promover vivienda pese a la alta demanda. El control de precios en el alquiler no ha funcionado en ningún sitio que lo ha aplicado y no hay soluciones para que crezca la oferta".
"Los ayuntamientos someten a los promotores a una auténtica extorsión para conseguir una licencia y en muchos casos deben recurrir a los tribunales; falta personal para tramitar licencias y hay arquitectos municipales que directamente no dan citas", agrega el experto.
Para Bernardos, el Govern de Salvador Illa (PSC) se equivoca al asumir como propias las propuestas en vivienda de En Comú Podem, el referente autonómico de Sumar. "Sabe que se equivoca, pero da prioridad a tener Presupuestos", señala. La última exigencia de la coalición de izquierdas ha sido una reforma exprés de la ley de urbanismo, que entraría en vigor antes de verano, y que en los municipios tensionados restringiría las compraventas por parte de los grandes tenedores.
Tres claves
Desplegable- Ofensiva contra los grandes tenedores con nuevos límites en las compras y una subida del ITP
- El balance es unánime en el sector privado: la crisis va a más con las nuevas medidas
- La regulación desploma la inversión en alquiler: durante 2025 se contrae un 44%
Dilación de los trámites
Otra medida controvertida, y que entró en vigor con la ley 21/2025, es la ampliación del derecho de tanteo y retracto. Tras alcanzar un acuerdo de compraventa, hay que notificar a la Administración de la operación, que tiene un plazo de dos meses para igualar la oferta. Si lo hace, acaba prevaleciendo. "Lo único que consigue es alargar todavía más los trámites", dice Bernardos.
"El derecho de tanteo y retracto arrancó con los pisos procedentes de ejecuciones hipotecarias y luego se extendió a edificios residenciales enteros", apunta Muñoz. Ahora, su alcance llegaría a los 271 municipios declarados como tensionados, con la excepción de la obra nueva en el primer año desde la obtención de la cédula de habitabilidad.
El letrado considera que "la situación llega a tal grado de absurdo que un propietario debe justificar ante notario que no es gran tenedor con un certificado del registro de la propiedad. Ahora, también hay que justificar por escrito el silencio administrativo" para demostrar que no ha ejercido el derecho a tanteo y retracto, asegura.
Este cambio depende del Parlament y ERC tiene la última palabra. Según Òscar Gorgues, gerente de la Cámara de Propiedad Urbana de Barcelona, el sector público está sobrelimitándose. "No hay oferta de VPO y opta por cambiar las reglas del mercado privado", señala.
"Muchos inversores han renunciado a Cataluña. El privado ha desaparecido por la falta de seguridad jurídica, la presión y la burocracia y, en su lugar, las administraciones quieren ocupar su lugar", lamenta.
Para Gorgues, se trata de una estrategia limitada: "A los promotores no nos dejan hacer nuestro trabajo pese a que la demanda no para de crecer. No hay obra nueva ni tampoco rehabilitación, pese a que el parque residencial sobresale por su envejecimiento", destaca.
Vilajoana también considera que limitar a los grandes tenedores la actividad es un "grave error", no sólo porque se les "califica de especuladores", sino porque el escenario no es el mismo que hace 20 años. "Hoy nadie compra viviendas sobre plano", recalca.
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