- BEATRIZ AMIGOT
La rentabilidad bruta media que se obtiene en España por adquirir un piso y arrendarlo baja al 6,5% en el segundo trimestre del año, pero sigue habiendo hasta siete capitales que ofrecen rendimientos del 7% o más.
La vivienda sigue siendo uno de los destinos preferidos por los españoles para invertir sus ahorros. Por un lado, reporta una rentabilidad anual si se pone en alquiler; y por otro, es un patrimonio que previsiblemente se va a revalorizar a medio plazo, dada la situación estructural del mercado con falta de oferta y una demanda sólida que sigue presionando los precios al alza.
Estos factores son clave, sobre todo, en un contexto inflacionista como el actual en el que el inmobiliario actúa como un activo refugio, con el que tratar de que el capital no pierda valor. El IPC en España lleva por encima del 3% los últimos cuatro meses. Concretamente, en junio se situó en el 3,2%, la misma tasa que en mayo, según los datos difundidos esta semana por el Instituto Nacional de Estadística.
A esto se suma, la incertidumbre que reina en los mercados por la guerra de Irán y el bloqueo del estrecho de Ormuz. Por ello, a pesar de que el retorno del inmobiliario se ha moderado sensiblemente en los últimos meses, se sigue viendo como una apuesta segura para los inversores más conservadores.
Actualmente, la vivienda ofrece una rentabilidad bruta del 6,5% en el segundo trimestre, dos décimas menos que en el periodo anterior y siete décimas por debajo que un año antes, según el último informe de Idealista.
"La rentabilidad no es otra cosa que la relación entre los precios de venta y alquiler de una vivienda, por lo que si los precios de compra de la misma suben más que las rentas, como es el caso, es normal que la rentabilidad bruta se reduzca; en definitiva, el inversor debe adquirir más caro para arrendar un piso cuya renta no ha subido de la misma manera", explica Francisco Iñareta, portavoz de Idealista.
Hay que recordar que el valor de la vivienda usada se disparó un 15,8% interanual en el segundo trimestre, hasta situarse en los 2.823 euros/m2; sin embargo, el alquiler cerró este periodo con una subida mucho más moderada al avanzar un 4,2% respecto al ejercicio anterior. Eso sí, la renta media marcó máximos al alcanzar los 15,3 euros/m2.
"Durante los próximos meses es muy probable que veamos cómo la rentabilidad sigue cayendo a nivel nacional, debido al incremento de los precios, mientras que posiblemente este indicador se mantenga estable en los grandes mercados que ya han frenado su escalada de precios en venta y tienden hacia un horizonte de precios planos", añade Iñareta.
De cualquier forma, a pesar del retroceso de la rentabilidad de la vivienda, esta inversión sigue siendo atractiva si se compara con otras, también habituales en carteras conservadoras, como los Bonos del Estado a 10 años (que ofrecen un 3,4%).
Capitales
El mapa de la rentabilidad de la vivienda en España resulta muy heterogéneo y hay importantes diferencias entre invertir en una ciudad o en otra. Los rendimientos se mueven en una amplia horquilla que va desde el 7,4% hasta el 3,4%. A la cabeza del ránking se sitúa Jaén con una rentabilidad bruta del 7,4%, seguida de cerca por otras como Murcia (7,3%), Zamora (7,2%), Huelva y Lleida (7,1% en los 2 casos), mientras Castellón de la Plana y Segovia se quedan en el 7%.
Por debajo del 7% aparecen Melilla (6,7%), Lugo (6,7%), Almería (6,6%) y Ceuta (6,5%).
Sin embargo, en el otro lado de la tabla, San Sebastián es la ciudad con la rentabilidad más reducida (3,4% e igual al bono de Estado a 10 años). Tras ésta se posicionan A Coruña (4,1%), Palma y Pamplona (4,4% en ambos casos).
Además, Madrid y Barcelona, los dos principales mercados inmobiliarios del país, se colocan con rendimientos por debajo de la media (6,5%). Así, en la capital de España el retorno obtenido se sitúa en el 4,7%, mientras que en la Ciudad Condal alcanza el 5,2%.
Estas cifras ponen de manifiesto que los mercados menos dinámicos, generalmente, presentan precios de venta más bajos en relación alquiler, lo que ofrece unas tasas de rentabilidad bruta más elevadas. Sin embargo, las zonas con una mayor presión sobre la compra ofrecen unos menores rendimientos.
A esto se añade que muchas de las ciudades con menor rentabilidad tienen los precios del alquiler intervenidos y su rentabilidad se reduce significativamente. Este es el caso, por ejemplo, de la capital donostiarra o de Barcelona, donde se aplican los topes a las rentas establecidos en la Ley de Vivienda. En estos lugares, además de no poder arrendar a precios de mercado, la oferta de alquileres ha disminuido porque a los propietarios ya no les compensa económicamente. Según las previsiones del Observatorio del Alquiler, el stock de vivienda en alquiler en España caerá en 22.927 inmuebles durante 2026, un 3,35% menos que el año anterior, mientras que la presión de la demanda ha alcanzado un máximo histórico con 143 interesados por cada vivienda en un plazo de diez días.
Ante esta falta de pisos disponibles para alquilar, gran parte de la demanda se ve abocada a trasladarse al mercado de venta (lo que a su vez tensiona aún más sus precios y reduce la rentabilidad).
Por estas razones, los expertos recomiendan antes de lanzarse a comprar analizar la situación de cada mercado y su legislación.
Riesgos
No hay que olvidar que la inversión en vivienda, como cualquier otra, no está exenta de ciertas limitaciones y amenazas. En primer lugar, hay que considerar que esta rentabilidad bruta no tiene en cuenta el pago de impuestos asociados a la vivienda, como el IBI o la tasa de basuras, ni tampoco los costes de mantenimiento o de reparaciones y reformas, así como los seguros y la comunidad.
Además, también habría que descontar el periodo en el que la vivienda permanece vacía, los costes de buscar a un nuevo inquilino y el riesgo de morosidad y los costes legales vinculados a un posible desahucio, entre otros aspectos.
"Los gastos asociados a una vivienda en alquiler siguen creciendo por encima de lo que permite actualizarse la renta, lo que supone un deterioro paulatino de la rentabilidad para muchos arrendadores", defiende Pedro Bretón, CEO de la Sociedad Española de Alquiler Garantizado.
Para este experto, "la prioridad debería ser aumentar la oferta de vivienda en alquiler mediante una mayor seguridad jurídica y políticas fiscales que generen incentivos para los arrendadores. Sólo así será posible reducir la tensión del mercado y mejorar el acceso a la vivienda de forma duradera".
Las oficinas se consolidan como el activo más rentable
Las oficinas se afianzan como el activo inmobiliario con la rentabilidad más elevada. Así, comprar una oficina en España para alquilarla ofrece un rendimiento bruto del 10,9%, que se reduce seis décimas desde el 11,5% que daba hace doce meses, según el último estudio de Idealista
Por capitales, el mayor retorno se obtiene en Lleida (10,2%), seguida de cerca por Sevilla (9,9%), Zaragoza (9,7%), Castellón de la Plana (8,3%), Vitoria (8,1%), Las Palmas de Gran Canaria (7,9%) y Logroño (7,9%).
Sin embargo, Palma de Mallorca es el enclave en el que la rentabilidad de las oficinas es menor, con un 5,7%. La parte baja de la tabla se completa con otras ciudades como Madrid (5,9%), Málaga (6,2%), A Coruña (6,2%), Barcelona (6,8%), Pamplona (6,8%) y Valencia (6,8%).
El portal inmobiliario explica en su informe que el mercado de oficinas no es tan uniforme como el de otros productos, por lo que resulta imposible obtener datos estadísticos de aproximadamente la mitad de las capitales españolas.
Los locales comerciales dan un retorno medio del 9,9%
En el caso de los locales comerciales los inversores pueden encontrar un retorno medio del 9,9% en el segundo trimestre. En este segmento también ha habido un ligero retroceso (dos décimas menos) desde el 10,1% que ofrecía hace un año.
Si se analizan los datos al detalle, se observa que los locales son el producto que mayor rentabilidad tiene en casi todas las capitales españolas. Lleida (al igual que en el mercado de oficinas) presenta el retorno más jugoso con un 11,2%, seguida por Tarragona, con un 10,7%, Murcia (10,6%), Huelva (10,5%) y Zaragoza (10,1%). Estas urbes son las únicas con una tasa superior al 10%.
En el lado opuesto se encuentran las rentabilidades más comedidas con Palma de Mallorca (6,8%) a la cabeza, seguida de Granada (6,9%), Madrid (6,9%), San Sebastián (7,3%), Palencia (7,4%) y Málaga (7,5%).
Otros mercados destacados como Valencia (7,7%), Barcelona (8%) y Sevilla (8,3%) arrojan también rentabilidades brutas por debajo de la media.
Garajes, el rendimiento más bajo pero sin exigir un gran desembolso
Los garajes son, en contraposición, el producto menos rentable para el inversor, con una tasa del 6%. Eso sí, su ventaja radica en que requieren un desembolso menor que el resto de activos, en torno a los 14.000 euros de media cuesta comprar un aparcamiento. En esta tipología la mayor rentabilidad se obtiene en Murcia (10,3%), seguida de Castellón de la Plana (7,1%), Ávila (6,9%) y Barcelona (6,7%). Por su parte, la capital con los garajes menos rentables es Salamanca, con un 2,8%. Tras ésta aparecen Palencia (3%), Granada (3,1%), Palma (3,2%) y Valladolid (3,3%), las únicas cinco ciudades en las que la rentabilidad de los garajes es inferior al bono del estado. Madrid aparece con una rentabilidad del 4,9%, en línea con Zaragoza (4,8%), Sevilla (4,3%) y Málaga (4,3%).
Los expertos recomiendan priorizar una buena ubicación, los accesos y las rampas, así como las dimensiones. Hay que tener en cuenta que las medidas de los coches han ido modificándose y tendrán más salida aquellas que tengan capacidad para vehículos grandes.
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