- MIGUEL ÁNGEL MARCHENA
No resulta admisible que el Gobierno legisle sobre vivienda como el comensal que invita a la mesa y se marcha antes de que traigan la cuenta.
Imagine que tiene un piso alquilado y su inquilino atraviesa una situación de vulnerabilidad acreditada que le impide pagar la renta. No es un moroso profesional. Para estos casos, el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, introduce una figura que suena razonable: la Administración competente, en la práctica la comunidad autónoma, dispone de un plazo improrrogable de dos meses para ofrecer al inquilino una vivienda alternativa o pagar la deuda. El texto la bautiza como “enervación extraordinaria”.
El problema empieza el día después. Si en esos dos meses la comunidad autónoma no actúa, el nuevo artículo 22.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone que quedará subrogada automáticamente en la posición deudora del inquilino, que no habrá desalojo y que el contrato seguirá vigente hasta su expiración mientras dure la vulnerabilidad.
Sobre el papel, cambiar de deudor parece una garantía. En la práctica, una vez vencidos los dos meses, el decreto no fija ningún calendario para que la comunidad autónoma pague ni desarrolla los intereses por el retraso. Solo los menciona para excluirlos del reembolso estatal a las autonomías. El legislador cuenta con que la Administración pueda retrasarse, pero no asegura que el arrendador cobre mientras tanto. Mientras opera este mecanismo, el dueño no puede recuperar la vivienda mediante el lanzamiento ni sabe cuándo cobrará: es lo que llamo solidaridad a crédito. El poder público decide ser solidario y el ciudadano adelanta los fondos.
Lo más llamativo es que la norma conoce la raíz del conflicto. En su preámbulo, el Gobierno reconoce que las administraciones competentes para ofrecer una alternativa habitacional hacen “una evidente dejación en sus funciones”. El diagnóstico es la inactividad pública. La solución elegida consiste en que, si la Administración vuelve a fallar, el coste lo soporte un particular.
La función social permite limitar la propiedad, y no poco: el Tribunal Constitucional ha avalado suspensiones de lanzamientos. Pero exige justificar la intensidad del sacrificio y rodearlo de garantías. Una política asistencial puede imponer cargas a determinados propietarios. Lo que requiere una justificación especial es que esas cargas se prolonguen porque la Administración incumple la obligación de pago que la propia ley le atribuye.
Garantías donde menos se van usar
La prueba de que el texto está desequilibrado aparece en su propio articulado. El artículo 2.2 regula otra suspensión de desahucios en la que el Gobierno sí incluye cautelas razonables: revisión judicial cada doce meses, un tope máximo de tres años, compensación con intereses y que no se suspenda el desahucio cuando el demandante es una persona física con dos viviendas o menos.
Sin embargo, ese régimen protector solo opera cuando no se aplica la enervación extraordinaria. Y el propio preámbulo reconoce que esta última será la aplicable a “la inmensa mayoría de los casos de desahucio”. Las garantías se reservan para la excepción. En el mecanismo presentado como mayoritario, el pequeño propietario queda sin un calendario específico de cobro tras el incumplimiento y sin la revisión judicial periódica expresamente prevista en el artículo 2.2.
¿Contratos resueltos que vuelven a la vida?
Hay, además, un problema procesal. La disposición transitoria segunda ordena aplicar esta enervación en las ejecuciones en curso “independientemente de la fase en la que se encuentre”. Leída junto al artículo 22.6, abre una pregunta incómoda: ¿vuelve a estar “vigente” un contrato que una sentencia firme ya declaró resuelto? Suspender el desalojo y resucitar el contrato son cosas muy distintas, y el legislador debería haberlo aclarado.
Cuatro ajustes para la tramitación
El Congreso tendría treinta días para convalidar o derogar el decreto, y puede acordar tramitarlo como proyecto de ley por el procedimiento de urgencia. Es la ocasión de corregirlo. No hace falta inventar mucho: el propio artículo 2.2 ya contiene buena parte. Bastarían cuatro ajustes:
1. Un plazo cierto de pago. Fijar un calendario estricto para que la comunidad autónoma liquide las rentas vencidas y las que sigan corriendo, con intereses automáticos.
2. Revisión judicial periódica. Establecer que un juez examine cada doce meses si persisten las condiciones de vulnerabilidad, exactamente igual que prevé el artículo 2.2.
3. Reanudación del desalojo por impago público. Permitir que el propietario solicite la reanudación del lanzamiento si la Administración incumple sus plazos de pago.
4. Aclarar que la enervación extraordinaria no reabre contratos que un juez ya declaró resueltos.
Proteger a las familias vulnerables es una obligación colectiva insoslayable. Lo que no resulta admisible es legislar como el comensal que invita a la mesa y se marcha antes de que traigan la cuenta.
Miguel Ángel Marchena, Socio director de Adara Legal
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