El difícil reto de la accesibilidad de la vivienda

LA TRIBUNA

La solución requiere de un enfoque integrado entre los distintos niveles de gobierno

JOSÉ M. DOMÍNGUEZ MARTÍNEZ. CATEDRÁTICO DE HACIENDA PÚBLICA DE LA UNIVERSIDAD DE MÁLAGA

Existe plena coincidencia en el reconocimiento de la gravedad del problema del acceso a la vivienda, que, en algunas zonas, constituye un reto social de ... primer orden. El consenso acaba cuando pasamos a cotejar las soluciones planteadas para atajar lo que amenaza con convertirse en un mal endémico, si no lo es ya, toda vez que las actuaciones en el mercado inmobiliario están sujetas a dilatados plazos temporales.

Mientras que en algunos países (Alemania, Finlandia e Italia), los precios de la vivienda en términos reales (una vez descontado el efecto de la inflación) se han mantenido bastante estables entre 1970 y 2025, en otros se ha registrado un enorme crecimiento, del orden del 300% o más, como en Inglaterra, Irlanda y España.

Cuando la oferta de vivienda es limitada, los incentivos para la adquisición tienden a traducirse en incrementos de precio

En España, esa evolución de los precios ha ido en paralelo con un drástico descenso del número de viviendas terminadas por cada 1.000 habitantes: 8,9 en 1970; 2,1 en 2024.

Hay claros indicios de que, ante un aumento de la demanda, impulsada por diversos factores (dinámica poblacional, crecimiento económico, estructura familiar), la oferta no ha respondido adecuadamente. Es esta una realidad meramente aritmética que no se puede obviar. Las medidas que se propongan pueden ser bienintencionadas, pero, si no logran acortar la brecha entre la demanda y la oferta, naturalmente sin cercenar mecánicamente la primera ni expandir artificiosamente la segunda, estarán abocadas al fracaso. Dependiendo de cuál sea la capacidad de respuesta de la oferta, las presiones de la demanda se traducirán en una mayor disponibilidad de viviendas o en mayores precios.

La elasticidad de la oferta es el parámetro clave. Depende de una serie de factores: proyectos de promoción inmobiliaria, disponibilidad de suelo, normativa urbanística, recursos financieros, y construcción efectiva, entre otros.

La adopción de medidas en los mercados inmobiliarios desencadena efectos que pueden dar lugar a resultados inesperados. Así, cuando la oferta de vivienda es limitada, los incentivos para la adquisición tienden a traducirse en incrementos de precio. Es decir, tales ayudas se capitalizan en el precio, sin que los beneficiarios reales sean los beneficiarios aparentes. De otro lado, el establecimiento de controles del coste del alquiler, si bien beneficia a los inquilinos actuales, puede perjudicar a los futuros, si origina una disminución de la inversión en el parque de alquiler.

El diseño óptimo de una política de vivienda debería considerar las consecuencias sobre la oferta y la demanda en un horizonte temporal amplio, no limitarse a una perspectiva inmediata. La asimetría existente respecto a los ciclos electorales, de duración relativamente corta, ayuda a explicar por qué subsisten medidas que acaban siendo contraproducentes.

La experiencia internacional ofrece abundantes ejemplos de la facilidad para encontrar chivos expiatorios para justificar la referida crisis de accesibilidad. Sin negar de antemano el protagonismo de los procesos identificados, es importante discernir dónde radica el problema estructural. En este terreno nos encontramos también con algunas sorpresas. Tek Parikh (Financial Times, 16-7-2026) se hace eco de diversos estudios según los cuales las promociones de alta gama permiten desbloquear largas cadenas inmobiliarias y reducir sustancialmente los precios de las unidades residenciales de gama media y baja. Incluso pueden generarse efectos de goteo que benefician a los más desfavorecidos.

El impacto que produce leer estas conclusiones -no generalizables sin más- prosigue ante la argumentación de que la promoción de vivienda libre mejora la movilidad social. En cambio, la de carácter social puede tener el efecto contrario, al disuadir a los inquilinos de mudarse en busca de mejores empleos, si eso implica renunciar a la vivienda subvencionada. Por otro lado, sin revaluaciones periódicas, el aumento de los ingresos puede hacer que inquilinos relativamente ricos sigan ocupando viviendas subvencionadas.

Una cosa está clara. Existe ya suficiente experiencia para juzgar sosegada y objetivamente la mayor o menor eficacia de las políticas aplicables. No hay tiempo que perder, sin olvidar que la solución del problema comentado requiere de un enfoque integrado y coordinado entre los distintos niveles de gobierno, así como incorporar una visión transversal, a fin de tener en cuenta las implicaciones en otras áreas (educación, mercado laboral, energía, servicios públicos, transporte y comunicaciones, sostenibilidad...).