- BEATRIZ AMIGOT
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Se trata de la capital donde más suben los precios de la vivienda a cierre de 2025. Los barrios periféricos del sureste y Chamartín, dentro de la M-30, son los puntos más dinámicos del mercado madrileño.
El mercado de la vivienda madrileño deja atrás un 2025 de récord. El precio aumentó de media un 20,9% interanual en el cuarto trimestre (frente al 19,5% previo), según los últimos datos publicados por Tinsa by Accumin. Esta escalada la convierte en la capital en la que más se revalorizó el inmobiliario por delante de otras como Valencia (17,5%), Palma de Mallorca (15,3%), Murcia (14,9%), Alicante (14,7%), Santander (14,3%) y Granada (14,1%).
Además, los precios se dispararon en Madrid más del doble que en Barcelona (8,3%), a pesar de ser otro polo de empleo destacado y la segunda capital más importante del país.
De esta forma, el metro cuadrado se sitúa ya en la capital de España en los 4.883 euros y marca un nuevo máximo histórico -este nivel se encuentra ya un 21% por encima del nivel registrado durante la burbuja, en 2007-. En estos momentos, adquirir un piso de 90 m2 cuesta de media 439.470 euros.
Con estas cifras, Madrid se consolida como la urbe más cara para comprar un inmueble. Hay que recordar que en el tercer trimestre superó por primera vez a San Sebastián, que acabó el año en los 4.791 euros/m2. Tras estas dos ciudades, completan el top 5 Barcelona (4.270 euros/m2), Palma de Mallorca (3.436 euros/m2) y Bilbao (3.070 euros/m2).
El aumento de la demanda por encima de la oferta disponible ha hecho que en 2025 exista una fuerte competencia por el espacio en Madrid, que ha alimentado fuertes tensiones en los precios residenciales. "Madrid es un polo de empleo principal, el ámbito laboral está mostrando resistencia desde 2021 y esto contribuye al crecimiento de la población. Además, el turismo en 2025 ha continuado creciendo. Todo ello genera un aumento de la demanda y expectativas de retorno que han animado la inversión. Mientras tanto, la construcción de viviendas nuevas requiere de tiempo para adecuar el tamaño del parque residencial al crecimiento de la población experimentado durante los últimos años", explica Cristina Arias, Directora de Servicios de Estudios de Tinsa by Accumin.
¿Dónde sube más?
Todos los distritos de la ciudad de incrementaron sus precios por encima del 8% en el cuarto trimestre respecto al mismo periodo del año anterior. Usera protagonizó la mayor subida con un 19,9%, hasta situarse en los 2.830 euros/m2. Se trata de uno de las zonas más baratas de la capital, de hecho, es uno de los únicos tres distritos cuyo importe se sitúa por debajo de los 3.000 euros/m2. Gracias a su ubicación, junto al Madrid Río y al sur de Arganzuela, absorbe gran parte de la demanda que se está viendo obligada a buscar más allá del centro debido al encarecimiento de los precios.
Le siguen distritos como Chamartín (18,6%), Puente de Vallecas (18,6%), Moratalaz (17,8%), San Blas (17,8%), Ciudad Lineal (17,5%) y Latina (17,4%). De esta forma, los incrementos más intensos se acumulan justo fuera de la M-30 en el cinturón sureste. La excepción es Chamartín, que se encuentra al norte y dentro de la circunvalación y es uno de los distritos más caros (6.327 euros/m2).
También otros barrios prémium tuvieron alzas destacadas como Retiro (17,3%), Salamanca (16,5%), Moncloa-Aravaca (15,4%) y Chamberí (15%).
En el otro lado, los aumentos más moderados se vieron en Vicálvaro (8,5%), Arganzuela (10,1%) y Barajas (12,6%).
Estas cifras muestran que el dinamismo del mercado madrileño fue generalizado en todo el mapa de la ciudad. No hay un barrio que se libre de las subidas en el último año. Además, esta presión de la demanda sobre el precio se extiende más allá de la capital. Así, en el conjunto de la Comunidad de Madrid la vivienda se encareció en 2025 un 19,6%, hasta los 3.799 euros/m2, siendo la región en la que más subió. En los 16 municipios más relevantes del área metropolitana, las variaciones interanuales del cuarto trimestre de 2025 oscilan entre el 9,7% de San Sebastián de los Reyes y el 22,6% de Torrejón de Ardoz -que es el único que supera el alza de Madrid- .
Precios por zonas
En la capital, el distrito más caro es Salamanca, que ya alcanza los 7.514 euros/m2 a cierre del cuarto trimestre (402 euros más en apenas tres meses). Le siguen de cerca Chamberí (6.850 euros/m2), Chamartín (6.327 euros/m2), Centro (6.083 euros/m2) y Retiro (5.888 euros/m2). Estas son las principales zonas prime de la capital y aglutinan la oferta más exclusiva.
"En estas ubicaciones el comprador suele valorar la accesibilidad, el estilo de vida urbano, la cercanía a ejes comerciales y culturales, y la calidad de la rehabilitación. Es habitual encontrar perfiles que combinan el uso propio con preservación de capital a largo plazo", explica Ana White, Ana White, directora de Residencial Premium Properties de Knight Frank.
"La demanda nacional todavía es mayoritaria en estos barrios, aunque también destacan los inversores de Latinoamérica y, con peso creciente, los de Reino Unido y Estados Unidos", añade White.
Además, hay otros dos distritos que forman parte del club de más de 5.000 euros/m2. Por un lado, Moncloa-Aravaca (5.117 euros/m2), que superó este nivel en el tercer trimestre. Y, por otro, Arganzuela que se estrena en este grupo al alcanzar los 5.088 euros/m2 a finales de año. Este último se ha convertido desde hace unos años en uno de los barrios de moda. Está muy bien comunicado, ya que se encuentra muy próximo a la estaciones de Atocha y Méndez Álvaro y tiene salida directa a la M-30. La oferta inmobiliaria está compuesta por pisos de segunda mano y urbanizaciones de obra nueva, que están elevando los importes.
En el otro lado, los distritos más baratos son Villaverde (2.487 euros/m2), Puente de Vallecas (2.637 euros/m2), Usera (2.830 euros/m2). Todos, en el sur de la ciudad. También hay que resaltar Carabanchel, que en el cuarto trimestre ha sobrepasado los 3.000 euros/m2 (concretamente, se situó en 3.039 euros).
Estos niveles de precios hacen que hasta doce distritos de la capital estén ya por encima del récord alcanzado en 2007. A la cabeza de esta revalorización se sitúa el Barrio de Salamanca, donde adquirir un piso cuesta ya un 48,7% más que en la época de la burbuja inmobiliaria.
De cara a este año, "la expectativa de estabilización de los tipos de interés favorecería una normalización de la demanda en volúmenes robustos y, aunque los precios residenciales seguirían creciendo, debieran hacerlo a una intensidad más moderada. Un crecimiento de los precios residenciales tan intenso como el actual no es saludable sostenido en el tiempo ya que terminaría por convertir la vivienda en inasequible para la mayor parte de los salarios, aportando tensión social y mayor volatilidad al mercado residencial", concluye Arias.
Doce distritos superan ya los máximos de la burbuja
Comprar un inmueble en la capital es más caro que nunca en doce barrios. El que más se ha apreciado es Salamanca, que se encuentra un 48,7% por encima de los máximos de 2007. Se trata de la zona prémium por excelencia de Madrid y en la última década ha sufrido un gran revolución en su oferta, con proyectos de rehabilitación integral de edificios señoriales y obra nueva que han elevado los estándares de lujo (en cuanto a calidades y servicios) y, en consecuencia, los precios. Le siguen otros distritos 'prime' con importes también muy superiores a los de la época de la burbuja como Chamberí (37,3%), Centro (34,5%), Chamartín (32%) y Retiro (31,6%). También con niveles récord están otros puntos de la ciudad como Arganzuela (19,3%), Moncloa-Aravaca (17,3%), Fuencarral-El Pardo (14,1%), Tetuán (11,3%), Hortaleza (10,6%), Ciudad Lineal (8,4%) y Barajas (5,8%). La otra cara del mercado la protagonizan los nueve distritos que, a pesar de las subidas de los últimos años, todavía están por debajo del pico alcanzado hace 18 años. Todos ellos se encuentran en el extrarradio, concretamente, en la zona sur y este de la urbe y aglutinan los tiques por metro cuadrado más económicos. Puente de Vallecas es el que más alejado está de esa cota histórica (un 24,6% por debajo), seguido de Villaverde (21,1%), Usera (14,3%), Carabanchel (13,2%), San Blas (9,8%) y Villa de Vallecas (9,2%). Además, hay tres distritos que se acercan a sus máximos a cierre de 2025, aunque todavía se encuentran ligeramente por debajo. Se trata de Latina (un 5,6% por debajo), Vicálvaro (3,5%) y Moratalaz (2,7%).
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