La vivienda libre se encareció una media del 12,7% el año pasado, 4,3 puntos más de lo que aumentó en 2024 y su mayor repunte desde 2007, cuando subió un 9,8%. La subida de precios del año pasado es la duodécima consecutiva de alzas de precios tanto para usada como para nueva y la más acentuada desde que hay registros. Los precios vuelven a incrementarse también en el último trimestre del año respecto al anterior.
El alza de precios de 2025 ha sido el más alto de que comenzó la serie en 2007, y encadena 12 años consecutivos de aumentos, según el Índice de Precios de Vivienda (IPV) hecho público hoy por del Instituto Nacional de Estadística (INE). Respecto al trimestre anterior, los precios suben un 1,8%.
Las alzas de precios del año pasado son similares tanto para pisos nuevos como de segunda mano. Por tipo de vivienda, la vivienda a estrenar se encareció el año pasado un 11,2% respecto al anterior (+1,5 puntos), y la de segunda mano sube un 13,1%, aunque en este caso retrocede 0,3 puntos respecto a la tasa anual la registrada el trimestre anterior. Respecto a la vivienda usada, el repunte de los precios de 2025 supera casi cinco puntos al de 2024, cuando se había disparado ya un 12,9%, también su mayor alza desde 2007 (8,2%).
En el cuarto trimestre de 2025, el precio de la vivienda libre subió un 12,9% respecto al mismo periodo del año anterior, una décima más que en el trimestre previo y su tasa más elevada desde el primer trimestre de 2007, cuando se superó el 13% de incremento. Con la subida del cuarto trimestre del año pasado, el precio de la vivienda libre acumula 46 trimestres consecutivos de alzas interanuales.
En variación trimestral (precios de octubre a diciembre respecto a precios de julio a septiembre) la vivienda nueva se encarece de media un 2,2%, 1,6 puntos más que en el trimestre anterior, y la de segunda mano, un 1,8%, tasa 1,1 puntos inferior a la del trimestre anterior y su incremento más moderado desde el cuarto trimestre de 2024. Con la subida registrada en el último cuarto del año pasado se encadenan ocho trimestres consecutivos de alzas trimestrales.
El precio subió en todas las comunidades autónomas por encima de dos dígitos, sobre todo en Murcia (+14,3%), Aragón y Castilla y León (+14% en ambos casos) y La Rioja (+13,9%). Les siguieron Asturias (+13,5%), Madrid (+13,4%) y Andalucía (+13,1%). En las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla, el precio medio de la vivienda libre se incrementó también por encima del 13% en 2025 (+13,6% y +13,4%, respectivamente). Apenas algo más moderadas fueron las subidas de Cataluña (+11,3%), Castilla-La Mancha (+11,5%) y Cantabria y Canarias, donde los precios se encarecieron un 11,8% en ambas regiones.
Un complejo residencial en Valencia.Germán CaboEXPANSIONEl precio sigue subiendo, la oferta no
"Estos datos son consecuencia de que la demanda de vivienda sigue viva y muy concentrada en los polos de empleo, las grandes áreas urbanas y los destinos con presión internacional", comenta Diego Bestard, CEO y fundador de Urbanitae. "A la vez, la oferta continúa sin acompañar: el déficit acumulado de vivienda es ya estructural y explica buena parte de la tensión que vemos en precios y en alquiler".
"Así, el debate sobre una supuesta burbuja ha reaparecido, como hace cíclicamente. Pero no estamos en 2008. El sector no está sobreapalancado, el crédito es más prudente y, sobre todo, se construye por debajo de la demanda. Por eso, aunque los precios no pueden subir eternamente, no habrá un desplome, sino una fase de normalización, con subidas más moderadas".
2025 ha sido, en muchos sentidos, el año en el que el mercado ha dejado de debatir sobre si había un problema de vivienda para pasar a asumir cuál es el tamaño real del reto, resume Bestard. "De cara a 2026, todo apunta a continuidad más que a ruptura, con demanda activa y oferta insuficiente. La prioridad sigue siendo desbloquear suelo, agilizar trámites y aportar capital con criterio. El problema de la vivienda no se resolverá en 2026, pero si alineamos esas palancas, pondremos los cimientos para destensar el mercado".
"Estos datos confirman que el precio de la vivienda continúa su escalada", añade María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, "y cierra el año con un incremento muy significativo, consolidando los ritmos de crecimiento más intensos registrados desde el periodo previo a la crisis financiera de 2007".
Coincide en que "el encarecimiento responde a la combinación de una demanda sólida, con condiciones hipotecarias más favorables frente a una oferta muy limitada". Sin embargo, a"unque el crecimiento del precio se acelera cada vez más, no estamos próximos a una burbuja inmobiliaria como la de 2007, ya que las condiciones hipotecarias siguen siendo prudentes y se mantienen dentro de los criterios de solvencia exigidos por el BCE".
"Lamejora de las condiciones de financiación han devuelto al mercado a un 21% de compradores que habían quedado fuera.Ahora, en muchos casos, resulta más barato comprar que alquilar. Esta situación representa una oportunidad para quienes llevaban tiempo esperando un entorno más propicio y volverán con fuerza al mercado. Sin embargo, esta mayor presión compradora se produce en un contexto en el que los precios ya venían registrando fuertes subidas desde 2022, lo que acelerará aún más el precio como consecuencia del nuevo empuje de la demanda", explica María Matos.
"La demanda continúa siendo muy alta y responde a múltiples motivos. Tras la pandemia, muchos ciudadanos la siguen viendo como una forma de ganar calidad de vida, a lo que se suman fenómenos estructurales como el aumento de los flujos migratorios y el auge de los hogares unipersonales, que generan una necesidad de al menos 100.000 hogares más de los que se construyen anualmente". También existe un perfil más modesto que interactúa con el mercado esperando a que el precio pueda llegar a descender y encontrar una oportunidad, como el público joven que busca emanciparse. Asimismo, la compra por reposición, sin necesidad de gran financiación bancaria, y que ya alcanza el 25%, dominará el mercado en los próximos meses", comenta María Matos.
"Es lógico pensar que si el mercado va a recibir más demanda y sigue con la misma oferta, los precios tenderán a subir. La vivienda está en un contexto de gran desequilibrio, situación tensiona los precios y los empuja al alza.
"El problema radica en la limitada oferta de viviendas disponibles. En las zonas de mayor demanda, la capacidad habitacional de España está bajo presión. Se estima que cada año se necesitan más de 200.000 viviendas para satisfacer la creación de nuevos hogares, pero el sector inmobiliario solo produce unas 100.000 unidades nuevas", añade la directora de Estudios.
La tendencia de fuertes incrementos en el precio de la obra nueva "se mantendrá en el largo plazo debido a que esta tipología de vivienda a estrenar está viviendo un auge sin precedentes. Se puede afirmar que la vivienda de nueva construcción no va a sufrir moderaciones en su coste, ya que los obstáculos que rodean esta tipología parece que tienen un largo recorrido. No solo por la inflación, que afecta al aumento del coste de los materiales, a la producción y logística, sino por los escasos niveles productivos de la obra nueva. Las dificultades de los promotores y constructores para comprar suelo finalista, la excesiva burocracia que rodea los trámites y la falta de mano de obra cualificada en el sector está causando que el stock esté bajo mínimos. Esta situación provoca un déficit de producción de obra nueva que el sector lleva arrastrando desde hace más de una década", explica.
Para 2026, Matos cree que "el estallido del conflicto entre Irán, Israel y Estados Unidos podría alterar el equilibrio económico internacional si provoca tensiones en los mercados energéticos. Sabemos que, históricamente, cuando la energía se encarece, la inflación vuelve a repuntar y si eso sucede, el BCE podría adoptar una política monetaria más restrictiva. Si los tipos de interés comenzasen a subir, el encarecimiento del crédito podría moderar el volumen de hipotecas concedidas y llegar a frenar parte de la demanda de compra, especialmente la más dependiente de financiación. Esto podría traducirse en una desaceleración del ritmo de crecimiento del precio. Sin embargo, mientras la falta de oferta siga siendo tan acusada, es poco probable que el mercado experimente ajustes abultados en los precios".
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