- CARLOS LORA GONZÁLEZ*
En materia de política de vivienda existe la tentación de pensar que la escasez puede corregirse regulando con mayor intensidad a quienes todavía aportan vivienda al mercado.
El Real Decreto-ley de vivienda aprobado ayer por el Consejo de Ministros vuelve a transitar ese camino. Su diagnóstico es correcto: España tiene un grave problema de acceso a la vivienda. Sin embargo, el tratamiento que aplica matará al paciente. Las soluciones que plantea se proyectan, una vez más, sobre la oferta existente, desatendiendo las condiciones necesarias para incrementarla.
La reforma de los arrendamientos de temporada constituye un buen ejemplo. La norma exige que esta modalidad contractual responda a una causa temporal real y acreditable, y sanciona su ausencia con su conversión en un arrendamiento ordinario. La finalidad es evidente: impedir que el arrendamiento temporal se utilice para eludir las limitaciones aplicables al arrendamiento de vivienda ordinario en zonas de mercado residencial tensionado. Sin embargo, la medida ignora que ha sido precisamente la declaración de esas zonas lo que ha conducido a parte de la oferta de vivienda en alquiler a refugiarse en esa modalidad como reacción a un marco regulatorio que ahoga la capacidad de los propietarios de colocar en el mercado sus propiedades. El resultado difícilmente será un incremento de la oferta; más bien, la reforma parece enviar una nueva invitación a abandonarla.
La misma lógica aparece en la regulación de las transmisiones de activos inmobiliarios y financieros. La reforma convierte en irrenunciable el derecho de adquisición preferente del arrendatario incluso cuando la vivienda se transmita integrada en carteras más amplias de activos.
Simultáneamente, el nuevo artículo 1535 bis del Código Civil permite al deudor hipotecario extinguir su deuda por el precio efectivamente satisfecho por quien haya adquirido el crédito garantizado con su vivienda habitual, aunque ese crédito se haya adquirido con un importante descuento por integrarse en una cartera.
Los efectos económicos de ambas medidas son evidentes. Los mercados secundarios de viviendas adjudicadas, préstamos hipotecarios o créditos dudosos garantizados con hipotecas sobre vivienda habitual funcionan sobre la adquisición de conjuntos de activos cuyo valor depende del volumen efectivamente transmitido. Si una parte de esos activos desaparece mediante el ejercicio de derechos de adquisición preferente por arrendatarios o deudores, los compradores terminarán adquiriendo menos de lo que pretendían comprar. El resultado previsible será mayores precios, reducción de liquidez, menores volúmenes de inversión y una contracción de la actividad en estos mercados.
Dudosa legalidad
La reforma de la normativa procesal tampoco está exenta de polémica. El Real Decreto-ley incorpora mecanismos de suspensión de desahucios cuando concurra vulnerabilidad y no exista alternativa habitacional adecuada, que, aunque incrementa la carga de las Administraciones competentes para procurar una solución habitacional, recuerda a las restricciones procesales introducidas por la Ley estatal de vivienda que fueron declaradas inconstitucionales por constituir una carga desproporcionada para el propietario y lesionar su derecho a la tutela judicial efectiva.
Paradójicamente, las medidas más razonables del Real Decreto-ley ocupan un lugar secundario. La definición de vivienda asequible, la apuesta por la construcción industrializada, el régimen de Casa 47 o las nuevas líneas de avales ICO apuntan al incremento de la oferta. Pero también en esta parte el Real Decreto-ley constituye una oportunidad perdida para eliminar algunos de los principales obstáculos regulatorios que hoy dificultan la incorporación masiva de suelo privado a la promoción de vivienda asequible, como la supresión de los límites a los retornos que impone la normativa de desindexación para las concesión de obras o el incremento de la duración de esta modalidad contractual.
En definitiva, la cuestión esencial permanece inalterada. En materia de vivienda, España no tiene un problema de falta de regulación. Tiene un problema de insuficiencia de oferta. Y la oferta no aumenta a golpe de restricciones, de derechos de adquisición preferente o de nuevas limitaciones, sino construyendo más, atrayendo inversión y suprimiendo barreras. Lo demás podrá llenar muchas páginas del BOE, pero difícilmente llenará las ciudades de viviendas.
*Carlos Lora González, Socio responsable del Área de Derecho Público y Regulatorio de ITER Law. Profesor ayudante doctor de Derecho administrativo y regulatorio de la Universidad Francisco de Vitoria.
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