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EP España deja de ser un país de propietarios mientras la vivienda se concentra en grandes tenedoresLos hogares con vivienda en propiedad caen del 79% al 63,9% y el alquiler se encarece en un mercado cada vez más tensionado
Lunes, 27 de abril 2026, 07:14
... Superior de Investigaciones Científicas (CSIC), que constata un cambio de naturaleza en el mercado inmobiliario en los últimos catorce años: el parque ha crecido en torno a dos millones de inmuebles, pero ese aumento no se ha traducido en un mayor acceso a la propiedad. Al contrario, la vivienda se ha concentrado en quienes ya estaban dentro del mercado, especialmente en los grandes tenedores.Los datos muestran una progresión casi escalonada. Mientras los propietarios de una sola vivienda han reducido su peso un 3,7%, los de dos lo han incrementado un 8,1%. A partir de ahí, el crecimiento se acelera: un 22,5% para quienes poseen tres inmuebles; un 32,2% para los de cuatro; un 43,1% para los de cinco; y un 51,6% entre quienes tienen entre seis y diez. Incluso dentro del grupo de grandes tenedores, su peso relativo ha aumentado un 35,3%.
Este patrón refleja un cambio en la lógica del mercado inmobiliario: la vivienda ha pasado de ser un bien de uso a un activo de inversión y acumulación. La consecuencia es una redistribución interna cada vez más jerárquica, en la que el crecimiento del parque refuerza posiciones previas en lugar de ampliarlas.
El punto de inflexión se observa en la propia estructura de los propietarios. Por primera vez en la serie histórica, los multipropietarios son mayoría: el 51,7% posee dos o más inmuebles, frente al 48,3% que tiene uno solo. En 2008, la relación era inversa (53,9% frente a 46,1%), lo que confirma un cambio estructural y no coyuntural.
Alquiler, tensionado
La transformación no se limita a la propiedad, sino que se extiende al mercado del alquiler. Menos de cuatro de cada diez viviendas arrendadas pertenecen a pequeños propietarios: en torno al 39% del mercado está en manos de caseros con un solo inmueble, frente a un 61% controlado por multiarrendadores, grandes tenedores, empresas y entidades públicas. Incluso si se excluye a estos últimos, los propietarios particulares con dos o más viviendas concentran más de la mitad del mercado (52,8%).
Los propietarios con más de una vivienda ya son mayoría frente a quienes solo tienen una
Este predominio se acentúa en las grandes ciudades, especialmente en aquellas con mayor tensión de precios. En Barcelona, los multiarrendadores representan el 60,8% del total; en Madrid, el 56,4%; y superan el 60% en ciudades como Palma o Las Palmas de Gran Canaria.
El auge del alquiler ha ido acompañado, además, de un aumento de la presión sobre el mercado. La demanda crece más rápido que la oferta, con más de un centenar de interesados por vivienda en los primeros días de publicación y precios medios que superan los 1.200 euros mensuales, en muchos casos por encima de la cuota hipotecaria media.
A este escenario se suma una ligera ralentización de las compraventas. En febrero se registraron 59.689 operaciones, un 0,5% menos que un año antes, encadenando el segundo descenso interanual del año, según el INE. Pese a la caída, la actividad se mantiene en niveles elevados tras el fuerte repunte de 2025, cuando se superaron las 714.000 transacciones, máximos desde 2007.
El ajuste no es homogéneo y refleja un mercado a dos velocidades: las operaciones retroceden en varias comunidades, pero siguen creciendo en zonas tensionadas, donde la escasez de oferta mantiene la presión sobre los precios. En este contexto, la demanda continúa superando a la oferta disponible, lo que dificulta el acceso a la vivienda, especialmente para los hogares con menor capacidad de compra.
En manos de unos pocos
La transformación también afecta al conjunto del sistema residencial. El acceso a la propiedad se ha reducido de forma sostenida: los hogares que viven en una vivienda propia han pasado del 79% al 63,9% en catorce años, mientras el alquiler ha aumentado del 11,9% al 19,2%. En paralelo, los hogares que obtienen rentas por alquiler —los denominados caseros— casi se han triplicado, del 3,4% al 9,8%.
El resultado es una polarización creciente. Por un lado, aumentan los hogares excluidos de la propiedad: los que no tienen ningún inmueble han crecido un 63%. Por otro, se expanden los que acumulan varios activos, con un incremento del 54% en los hogares con dos o más propiedades. Entre ambos extremos, el grupo central —los hogares con una única vivienda— se ha reducido un 22%.
Durante décadas, el acceso a la vivienda en propiedad funcionó como un mecanismo de integración social y acumulación patrimonial. Ese vínculo se ha debilitado: tener empleo y renta ya no garantiza el acceso a la propiedad, mientras que la vivienda se consolida como una fuente de ingresos y acumulación.
El crecimiento del parque inmobiliario no actúa como factor de corrección. Lejos de ampliar la base de propietarios, ha reforzado la capacidad de acumulación de quienes ya estaban dentro, especialmente de los multipropietarios.
Si la tendencia se mantiene, la brecha entre quienes tienen vivienda y quienes no seguirá ampliándose. El mercado no solo está encareciendo el acceso, sino cambiando quién puede acceder a la propiedad.
El Congreso vota el martes el futuro del decreto de alquileres
Este martes, más de 2,6 millones de inquilinos tienen su mirada puesta en el Congreso de los Diputados. La Cámara Baja debate y vota este martes la prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler incluida en el real decreto de medidas económicas.
La norma prevé extender hasta finales de 2027, por un máximo de dos años, los contratos que venzan en ese periodo y limitar la actualización anual de las rentas. La medida busca amortiguar el impacto de más de un millón de contratos que expiran antes de 2026, muchos firmados en la pandemia a precios más bajos y cuya renovación podría tensionar aún más el mercado. La ley –en vigor desde el 20 marzo– necesita el visto bueno del Congreso donde, por el momento, no cuenta con la mayoría necesaria para salir adelante. «Somos conscientes que no existe aún una mayoría parlamentaria para poder convalidarlo, pero no por ello vamos a renunciar a dar una respuesta a la emergencia habitacional que sufre buena parte de la ciudadanía española», señaló en su momento Pedro Sánchez. Tanto PP, Vox y Junts expresaron su posición en contra del decreto-ley.
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