Jorge Galindo, experto en vivienda: "Están saliendo pisos del mercado, hay menos que antes de los decretos"

Jorge Galindo, durante la entrevista con EL ESPAÑOL. Nieves Díaz

"Estoy convencido al 100% de que los más perjudicados por las medidas del Gobierno serán los que no tienen ni un techo digno bajo el que vivir".

"Con estas medidas, el propietario siempre selecciona al inquilino con mayor poder adquisitivo".

"¿Cómo es posible que se facilite la llegada de migrantes y al mismo tiempo no se construya más vivienda?".

"Lo que está pasando es que el propietario está sacando pisos del mercado: ya hay menos pisos en el alquiler de los que había antes de los decretos del Gobierno".

Jorge Galindo (Valencia, 1985) se sumergió en el mercado de la vivienda a lomos de su propia biografía: cuando estaba terminando la carrera, pensó en independizarse... y no se compró una casa hasta que pasó de los cuarenta. Y eso que él es –lo dice sin camuflaje– un privilegiado. Siempre ha tenido trabajo y hoy encarna un cargo directivo en el think tank político de Esade.

Allí nos recibe, en Mirasierra, con varias viviendas de reciente construcción a un lado y a otro del ventanal. De hecho, este edificio en el que estamos también es nuevo. Y conforme le escuchamos pensamos en el milagro del ladrillo sobre el ladrillo.

En España, según los datos manejados por nuestro entrevistado, pasan veinte años de media desde que empieza la gestión del suelo hasta que se entregan las llaves. Paralelamente, vamos acumulando un déficit de casi 200.000 viviendas cada año.

El mercado está roto. El mercado no funciona. Y una mujer, de nombre Mari Carmen Abascal, ya fallecida, ha prendido la mecha de una de las realidades más oscuras de España. Siete de cada diez españoles de entre 18 y 34 años viven con sus padres. La cifra va en aumento y nos vamos alejando de la tónica europea.

Galindo es doctor en Sociología. Se formó en las grandes universidades europeas. Pese a tener recién cumplidos los cuarenta, ha sido considerado estos días por medios de uno y otro signo el experto al que hay que acudir para hablar de vivienda.

Jorge Galindo, experto en vivienda: "Están saliendo pisos del mercado, hay menos que antes de los decretos del Gobierno".

Volcó su análisis en un libro titulado "Tres millones de viviendas" (Debate, 2025). Venimos a él porque atesora dos virtudes que no siempre van de la mano: el conocimiento y la capacidad de explicarlo. Su último vídeo en redes sociales se cuenta por millones de visualizaciones. ¡Y dura siete minutos!

Con papel y boli, con gráficos, vamos a analizar el mercado de la vivienda en mucho más que siete minutos. Quien se atreva, la puerta está abierta.

¿Cuál ha sido la fuerza del desahucio de Mari Carmen Abascal?

Creo que lo contó muy bien Carlos Alsina en su intervención de la mañana siguiente a su muerte. Esa mujer anciana y vulnerable a la que se le viene el mundo encima… y en directo.

En su caso, resonó un miedo muy extendido hoy: ese miedo atroz y racional que tienen muchos inquilinos a que se les acabe el contrato del alquiler. El caso de Mari Carmen Abascal demostró lo que te puede ocurrir si estás dentro del mercado de la vivienda y, de repente, te quedas fuera.

La crisis de vivienda en España: lo que creo que puede funcionar para solucionarla... y lo que probablemente no sirva o sea directamente contraproducente. En siete minutos y medio. Dentro video 👇 https://t.co/zvMqDVcs5g

— Jorge Galindo (@JorgeGalindo) October 4, 2026

"No vas a tener una casa en la puta vida" fue el lema de las primeras manifestaciones de la crisis de 2007. Hoy, ese eslogan ya no engloba a una generación, sino a dos.

En aquel 2007, cuando se produjeron esas manifestaciones, yo estaba terminando la carrera y pensando en independizarme. Quince años después, en 2022, seguía sin una casa en propiedad.

Llegué a vivir a Madrid con mi pareja, tenía cuarenta años y éramos unos privilegiados en términos de ingresos y de estabilidad profesional. Aun así, resultaba tremendamente difícil encontrar un piso de alquiler. Tardamos cuatro años en comprar. Me sumergí muchísimo en el mercado de la vivienda. Me pregunté: ¿qué demonios está pasando?

Los datos resultan escalofriantes. Si tomamos como punto de partida el 15-M de 2015, los sueldos han subido un 28%, pero comprar una casa cuesta un 80% más y alquilarla cuesta un 87% más.

Y se trata de una enorme paradoja porque la economía española está creciendo; eso es incontrovertible. El PIB crece porque viene cada vez más gente a vivir a España. Nuestras ciudades corren el riesgo de morir de éxito.

Me parece alucinante que no estemos aprovechando esta oportunidad económica para producir el bien más esencial que necesita una economía como la nuestra, basada en las ciudades: la vivienda. Es un bien tan, tan escaso… Hay tanta, tanta demanda… que se han disparado los precios.

Suele decir que el único debate productivo sobre la crisis de la vivienda debe tener un mismo punto de partida: faltan casas. Ese no es nunca el punto de partida del Gobierno, que lo enuncia de esta manera: hay que repartir mejor las casas que hay. Una contraposición entre propietarios e inquilinos, entre buitres y pueblo.

De hecho, cuando hablo con representantes de la izquierda, me dicen: "No, no. Si nosotros aceptamos que hay que construir, pero…". Y después de ese "pero" le dan la vuelta a la situación y el foco deja de ser incrementar la oferta.

He llegado a un punto en el cual soy bastante agnóstico sobre el tipo de oferta que tenemos que incrementar: alquiler, compraventa, protegida, social… Es tal la escasez que hacen falta todas. Necesitamos un mercado produciendo y un Estado produciendo.

¿Adónde quiere llegar?

Entendería que la izquierda dijera: "Lo más importante es construir con precio protegido y de alquiler social". Fantástico. ¡Pero construyamos! Al final, le dan la vuelta y no empiezan por incrementar la oferta, que es lo verdaderamente urgente.

Ahora supongo que entraremos más a fondo porque no es suficiente con incrementar la oferta. Hacen falta otras medidas. Sin embargo, el incremento de la oferta, aunque no es suficiente, es una condición estrictamente necesaria.

"Necesitamos un mercado construyendo vivienda y un Estado construyendo vivienda"

Por poner las cosas en perspectiva antes de hacer el análisis: ¿los 'fondos buitre' son un mito o son realidad? ¿Qué porcentaje del mercado de la vivienda poseen los fondos y los grandes propietarios? ¿Son realmente el enemigo a batir?

¿Sabe lo que ocurre con los fondos buitre? No somos capaces de definirlo de una manera que nos permita traducirlo en datos. Es el problema que tiene el Gobierno: no definen con exactitud qué entienden por fondo buitre. Si el concepto no se puede medir, no se puede hacer nada con ese concepto.

Pero podemos hablar de personas jurídicas y de grandes tenedores.

Sí, vamos a eso. Por ejemplo: ¿cuánta vivienda de alquiler de largo plazo está en manos de personas jurídicas? Un 8%, según el Banco de España. Pero, claro, no sabemos si esas personas jurídicas tienen una o diez viviendas. Lo que sí sabemos es que el otro 92% pertenece a hogares.

Sigamos. De ese 92% de hogares, hay un 47% que sólo posee una vivienda. Con cinco o más viviendas, sólo hay un 13%. No es mucho. Es una parte pequeña del mercado. Aunque también es cierto que, en ciudades como Barcelona, está bajando la cantidad de hogares sólo propietarios de una vivienda en alquiler y está subiendo la de quienes poseen dos, tres, cuatro, cinco o más. Se está produciendo un cambio de tendencia.

Jorge Galindo, durante la entrevista con EL ESPAÑOL. Nieves Díaz

¿Y esa tendencia tiene que ver con la descompensación entre oferta y demanda? La vivienda se ha convertido en un gran negocio porque es un bien muy escaso, ¿no? Quien puede comprarlo, ve una oportunidad.

Claro, quien tiene dinero y quiere hacer una inversión piensa en la vivienda. Eso está comenzando a pasar y se nota en Barcelona, donde puede demostrarse con datos. Por supuesto que es un factor que debe orientar las políticas públicas, pero la principal respuesta a la crisis, vuelvo a lo de antes, debería ser remediar la escasez de la vivienda: construir.

Los grandes tenedores, entonces, pese a existir esa tendencia, no explican el centro del problema, según le he entendido.

Exacto. De hecho, si la cantidad de vivienda aumenta, si la vivienda se convierte en un bien más abundante, será menos rentable para estos perfiles y, poco a poco, dejará de ser tan interesante como inversión.

A grandes rasgos, se dan dos grandes corrientes con soluciones antagónicas a la crisis de la vivienda. Unos proponen, como es su caso, la construcción urgente; y otros pregonan que el problema está en el gran número de viviendas vacías.

Es muy difícil comprobar si una vivienda está vacía o no. El INE tuvo una idea fantástica para dilucidar cuántas viviendas vacías hay: medir el consumo eléctrico. ¿Cuál es el problema? Hicieron la medición durante la pandemia.

Salió una cifra muy alta: 3,8 millones de viviendas vacías. Pero el dato no responde a la realidad porque, en pandemia, no había movilidad. No estábamos en los sitios donde solemos estar. Cuando se actualice ese dato, será mucho más interesante y nos dará mucha más información.

¿Y no se ha intentado medir de otra manera?

Sólo en Barcelona, donde se visitaron puerta a puerta 100.000 viviendas sospechosas de estar vacías. De las cuales sólo estaban vacías 10.000. Creo que es importante hablar de políticas que incentiven alquileres de largo plazo para que no haya viviendas vacías.

Pero insisto en mi idea fuerza de la construcción: pongamos que hubiera 40.000 viviendas vacías en Barcelona en lugar de 10.000. ¡El INE pronostica que de aquí a 2039 se van a generar 480.000 nuevos hogares! Es decir, la necesidad de 480.000 nuevas casas. La vivienda vacía no podría paliar ese déficit.

Esos incentivos para movilizar vivienda vacía serían algunas de esas medidas complementarias al incremento de la oferta.

¡Claro! Lo que me alucina es que, en España, los políticos afronten el problema de la vivienda de manera tan dicotómica. O construir vivienda o movilizar vivienda vacía. Como si no pudieran hacerse las dos cosas.

La solución debe consistir en movilizar vivienda para residencia de largo plazo a través de todos los caminos posibles. Si estamos de acuerdo en eso, podremos abrir un montón de vías. Tenemos que salir de la lógica de suma cero que se ha impuesto, según la cual no hay que construir vivienda sino repartir escasez.

"Tenemos que salir de esa lógica según la cual no hay que construir vivienda, sino repartirla"

Parece, por otra parte, un debate muy viejo. La contraposición entre el liberalismo que busca crear riqueza y el intervencionismo que busca repartir la que ya existe.

El mercado de la vivienda hoy en España funciona repartiendo escasez literalmente. Porque es una escasez de espacio. Un dato que no tenemos y que sería muy interesante conocer: cuánta gente comparte cada vez menos espacio.

Ese es uno de los grandes dramas de hoy: muchísimas personas tienen que compartir pisos y habitaciones. Hay cada vez más familias que comparten piso con otras familias. Esto no es compatible con una política migratoria de puertas abiertas.

Jorge Galindo, durante la entrevista con EL ESPAÑOL. Nieves Díaz

Explíquelo, por favor.

Si facilitamos que vengan cada vez más migrantes –y yo estoy de acuerdo con eso, porque los necesitamos–, ¿cómo es posible que no facilitemos que haya cada vez más viviendas? Esa parte del debate no se está enfocando. Además, estas políticas afectan negativamente a los que están al final de la cola en el acceso a la vivienda.

En los últimos cinco años, en España se han construido 500.000 viviendas, pero se han creado 1.2 millones de nuevos hogares. De seguir así, ¿cómo imagina el mercado de la vivienda de dentro de otros cinco años?

Está empezando a suceder una cosa: muchos de los pisos de alquiler a largo plazo no llegan siquiera a salir a los portales como Idealista. Es tal la escasez que se alquilan con el boca a oreja sin necesidad de anunciarse.

Me imagino un mercado así, con un bien tan escaso que sólo importará que el inquilino esté cerca de la persona que disponga de ese bien. Se impondrán las relaciones de confianza. Eso no es un mercado funcional, desde luego. Y será un mercado que aplaste a los vulnerables.

Porque ellos no están dentro de esos círculos de propietarios y porque en esos castings no podrán pagar tanto dinero por adelantado o mostrar como garantía grandes contratos de trabajo.

Casi siete de cada diez españoles entre los 18 y los 34 años, según Eurostat, siguen viviendo con sus padres. Esa cifra va en aumento.

Me encanta que saque ese dato a colación porque mucha gente tiende a pensar: "Bueno, España siempre ha sido así". Y no es cierto. Hoy, ese porcentaje de jóvenes viviendo con sus padres es del 70%, pero hace diez años era del 58%. La media de la Unión Europea hoy está en el 50% y ahí se mantiene. Nosotros nos hemos disparado.

¿Dónde está el techo? No lo sé. Los jóvenes no se van a vivir de alquiler porque no tienen adónde ir, porque no tienen cómo pagar y porque no tienen vías para ahorrar.

Hagamos un análisis de los decretos de vivienda del Gobierno. Uno de ellos parece que saldrá adelante en la Diputación Permanente como primer acto de campaña electoral. ¿Qué le parecen las medidas?

Una parte de los decretos está mal enfocada porque protege a la gente que ya tiene un contrato de alquiler. Lo hacen guiados por esa desprotección que sienten hoy los inquilinos. Porque fuera del mercado de la vivienda no es que haga frío, es que hay un huracán.

Sin embargo, las políticas encaminadas a esa protección van a generar todavía más escasez de vivienda y la situación será peor para ellos y para los que están fuera del mercado y no consiguen una casa.

Dice que, en lugar de las políticas aplicadas, habría sido interesante diseñar un seguro público de alquileres similar al de Francia. ¿Podría explicarlo?

Habría que articularlo a través de las Comunidades Autónomas y eso es un problema porque hoy no existe la cooperación. El Gobierno ya ha puesto en marcha esta medida, pero limitada a supuestos muy concretos de vulnerabilidad.

En resumen: en caso de impago, el sector público interviene y le asegura al propietario que va a cobrar. Es una medida importante porque se protege al inquilino, pero también al propietario, que así no tiene la tentación de sacar los pisos del mercado, que es lo que está pasando.

Y también tendría una influencia en los 'castings' de inquilinos.

Sí, lo hemos deslizado antes. Con la situación actual, el propietario siempre selecciona al inquilino que mayor poder adquisitivo tiene. Con esta medida, el propietario ya no dejaría de lado siempre al vulnerable. Creo que debemos ser más ambiciosos en este tipo de seguros, y no en esas prórrogas tan rígidas que desincentivan que los propietarios quieran alquilar a largo plazo.

Hay medidas de ayuda a jóvenes que quieren ser propietarios. Estímulos a la demanda, más que a la oferta.

Son medidas interesantes, pero sólo cuando la oferta puede responder a ese incremento de la demanda. Y no es el caso. De hecho, con medidas así, si la oferta no responde, vuelven a subir los precios. La construcción debería ser el centro de los decretos, y no lo es.

La polarización, por otra parte, tiene un gran coste: las medidas de las que le hablo solo se pueden articular mediante la cooperación entre Gobierno, Comunidades y Ayuntamientos.

La liberación de suelo para construir no aparece en los decretos por una cuestión puramente ideológica.

Esto es muy interesante. En el borrador anterior, sí había un cambio en la Ley del Suelo. No se trataba de una liberación masiva, sino una reducción de las trabas burocráticas. Es decir: que un silencio administrativo no sea interpretado como negativa y te pare una operación urbanística por completo, que es lo que está pasando. Esto desapareció del decreto porque Podemos lo puso como línea roja.

Lo más necesario está fuera de los decretos.

Sí.

"Las medidas más necesarias están fuera de los decretos"

¿El mero anuncio de estos decretos ya ha provocado un descenso de la oferta? ¿Los propietarios se han movilizado en la dirección contraria a la que necesita el mercado?

Mi hipótesis es que sí. Ya hay menos pisos en alquiler de los que habría sin estos decretos.

Cuando se aprueben las medidas en la Diputación Permanente, esas consecuencias serán más grandes, supongo.

Lo que nos dice la literatura académica es que es muy posible que, efectivamente, eso haga que haya menos pisos en oferta. Sí, creo que va a pasar. Y es justo lo contrario a lo que necesitamos.

¿Por qué está tan convencido de que, con estas normas de un Gobierno de izquierdas, los más perjudicados serán los vulnerables?

Sí, estoy convencido al 100%. Los más perjudicados serán los que todavía no tienen un techo digno bajo el que vivir. Estas políticas de las que hablamos están diseñadas para proteger a personas vulnerables que están dentro del mercado del alquiler, pero exponen a un gran riesgo a quien todavía está fuera.

¿Podría explicar los casos de San Francisco o Berlín, donde ya se han aplicado medidas como las que propone el Gobierno?

En San Francisco y en Berlín se aplicaron políticas de control de precios, como ya ha aplicado el Gobierno con la ley de vivienda de 2023. Tanto en una ciudad como en otra bajó la oferta. Pero no hace falta irse tan lejos.

En Barcelona, el control de precios de 2020-2021, después derogado por el Constitucional, provocó un descenso de la oferta.

¿Los precios bajaron?

Los precios bajan automáticamente cuando se produce ese tope, pero también baja la oferta. Entonces, a la larga, los precios en general suben. El consenso de la literatura académica sobre los controles de precios es que se reduce la oferta.

¿Y qué pasa si combinamos, como es el caso, el control de precios con los nuevos decretos de vivienda?

Fíjese: me parece bien que tengamos un debate sobre un contrato de alquiler indefinido, que es lo que pide parte de la izquierda. Pero, entonces, ese debate debe enfrentar los incentivos y desincentivos de cada parte del mercado.

Si el contrato es de partida indefinido, pero con indemnizaciones razonables y seguridad para los propietarios en caso de impago, todos estaríamos más cómodos. Pero ese no es el debate hoy.

Jorge Galindo, durante la entrevista con EL ESPAÑOL. Nieves Díaz

¿Cómo es el debate de hoy? ¿Qué quiere decir?

Se va poniendo un parche tras otro. Son normas que han ido generando rigidez e incertidumbre.

¿Qué pasa con el alquiler turístico? Eso sí estará elevando, supongo, el precio de determinadas zonas. ¿No es injusto que los autónomos paguen un 21% de IVA y los propietarios del alquiler turístico no paguen ninguno? Solo pagan el 10% si ofrecen servicios parecidos a los de un hotel.

Efectivamente, el alquiler turístico incrementa los precios, pero lo hace en las zonas donde hay mucho alquiler turístico. Lo interesante, desde mi punto de vista, es aplicar medidas quirúrgicas, en lugares concretos.

Sería bueno, por ejemplo, un impuesto que desincentive la saturación del alquiler turístico en determinadas zonas. Esto es muy difícil de hacer por la descentralización de las competencias.

¿El alquiler turístico puede tener todavía un impacto positivo en determinadas zonas?

Sí. En mi barrio, en El Cabañal, en Valencia, hoy se ha saturado. Lo ha hecho en muy poco tiempo. Pero en un inicio fue positivo. Contribuyó a traer servicios, alegrar la zona, etcétera. Sin embargo, llega un momento en que, cuando hay saturación, las externalidades negativas superan a las positivas.

Si es algo tan obvio como usted lo plantea, ¿por qué el Gobierno toma medidas que contribuyen a reducir la oferta y no a aumentarla? Es como si usted me dice que el Gobierno quiere suicidarse.

Las medidas como el control de precios y las prórrogas indefinidas provocan una primera contención de precios. Eso es evidente. Entonces, en esa primera instancia, a los inquilinos les va bien.

Pero, como decía antes, las personas que más tienen que perder son los migrantes y los no emancipados todavía. Un grupo menos interesante para los políticos y con menos voz para expresarse en la conversación pública. Y luego está la concreción de la construcción de la vivienda.

¿Eso qué significa?

Mucha gente, en abstracto, es partidaria de construir vivienda. Pero luego, cuando se baja a lo concreto, dice: "Oye, pero no me la hagas detrás de casa". "Oye, lo de vivienda social no lo hagas detrás de mi casa". Porque la vivienda social anticipa inmigración y eso choca con los prejuicios de algunos.

Por tanto: tendríamos un grupo protegido con estas medidas, un segundo grupo desprotegido pero con menos voz y menos voto; y un tercer grupo que sólo quiere construir en determinadas circunstancias.

Sin embargo, la política debería ir por delante. Ellos son quienes tienen, a priori, el conocimiento y el poder de decisión.

Todo esto que le comentaba se suma a una parte minoritaria dentro de la izquierda, pero con mucha voz, que tiene unas ideas muy claras y, en mi opinión, muy erróneas. Dicen: "La única manera de resolver esto es congelarlo todo". Piensan así por su procedencia política e intelectual.

Jorge Galindo, durante la entrevista con EL ESPAÑOL. Nieves Díaz

No sé si esa izquierda es minoritaria o no, pero es la izquierda que gobierna y, por tanto, la que decide las políticas. Es lo que se traduce en los decretos.

Sí, pero no olvide que el desbloqueo de la construcción también está relacionado con el poder autonómico y municipal.

Hemos hablado de la responsabilidad del Gobierno central, hablemos ahora de la oposición.

Hay Comunidades de los dos signos políticos que han comenzado a moverse bien: Madrid, Andalucía y Cataluña. Probablemente porque son tres de las más afectadas. Lo han hecho bien, pero tarde. La responsabilidad pasa por no haberlo hecho antes. Creo que PP y PSOE podrían haber llegado a acuerdos interesantes referidos a la Ley de Suelo, pero la polarización los tiene atrapados.

Mire, en este contexto, no vamos a tener un pacto de Estado por la vivienda. Así que, llegados a este punto, me conformo con que unas administraciones no se estorben a las otras.

"No va a haber pacto de Estado. Me conformo con que unas administraciones no se estorben a otras"

Construir en España, habiendo esa necesidad de mercado, debería ser el negocio del siglo, pero apenas se construye. Dice que, en la España de hoy, pasan veinte años desde que se empieza a gestionar el suelo hasta que un inquilino recibe las llaves.

Hay un factor que no tiene que ver con las trabas burocráticas: la falta de mano de obra. Según la Confederación Nacional de la Construcción, el sector necesita 700.000 trabajadores. Eso nos lleva a hablar de inmigración, ¿no?

La falta de mano de obra me preocupa bastante menos que las trabas burocráticas. Si la oferta se mueve, aumentarán los salarios y la mano de obra aparecerá. Desde el sector público poco puede hacerse en aumentar la mano de obra.

Lo que sí se puede hacer es revisar toda la normativa que bloquea la construcción. Al final, hablamos de plazos, pero es que los plazos son dinero en el balance de las constructoras y de las promotoras.

¿Cuál va a ser el legado de este Gobierno en materia de vivienda?

Totalmente insuficiente y no enfocado en la prioridad, que es movilizar vivienda. En ese legado le acompañan todos los niveles administrativos… con honrosas excepciones.

¿Ha analizado las propuestas de la oposición? Si hubiera un cambio, ¿mejoraríamos en materia de vivienda?

No lo sé. Quiero verlo. Quiero ver las viviendas construidas. No quiero promesas. El año pasado se construyeron 92.000 viviendas, pero se generaron 250.000 nuevos hogares. Seguimos acumulando un gran déficit.

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