Informes de la CNMC, de la Agencia andaluza de la Competencia y de la Secretaría para la Unidad de Mercado coinciden en que la regulación tiene lagunas
Regala esta noticia Añádenos en Google Grupo de turistas en el Centro de Málaga. (Ñito Salas)Málaga
01/10/2026 Actualizado a las 05:45h.Jarro de agua fría sobre los planes del Ayuntamiento para tratar de limitar las viviendas turísticas en Málaga. La normativa que fijó las primeras restricciones, ... en 2024, exigía que los pisos tuvieran un acceso independiente y sólo podían estar en planta baja y primera. Además, la orden tenía carácter retroactivo. Según el sector, estas medidas ya han afectado a unos mil alojamientos que estaban en activo en esas fechas, a los que el requerimiento del Consistorio a la Junta, solicitando la retirada de sus licencias, los han dejado en un limbo legal.
Aunque estos documentos no anulan por sí mismos dicha orden municipal, sí tienen una considerable relevancia a efectos judiciales
Los dictámenes han sido realizados a petición de la Asociación de Viviendas Turísticas de Andalucía (AVVAPro) y, de hecho, este colectivo ya los ha puesto a disposición de los propietarios afectados, para que los pueden usar como prueba en los juicios que mantienen contra el Consistorio. Para colmo, la moratoria general para nuevos usos turísticos aprobada el pasado verano toma como base que la primera instrucción fuera válida. Por lo tanto, esta también tendrá un efecto de arrastre sobre la última.
Los informes citados se refieren a la Instrucción 1/2024 de Málaga, que extendió a las viviendas de uso turístico los requisitos urbanísticos previstos para el hospedaje, incluidos accesos, evacuación e instalaciones independientes del resto del edificio. Aunque estos documentos no anulan por sí mismos dicha orden, sí tienen una considerable relevancia legal, puesto que proceden de los organismos públicos competentes en materia de mercados, y coinciden en cuestionar en mayor o menor medida la vía legal utilizada, lo que produce inseguridad jurídica.
La moratoria general de usos turísticos toma como base la instrucción que está en entredicho, por lo que tendrá un efecto arrastre
Por citar sólo los párrafos más esclarecedores, la Agencia de la Competencia de la Junta de Andalucía expone, literalmente: «No consta una motivación suficiente que permita verificar la necesidad y la proporcionalidad de aplicar, con carácter general, el artículo 6.4.2.2 del PGOU a las viviendas de uso turístico». Y añade: «No puede considerarse suficientemente acreditado que la aplicación general de dichas condiciones satisfaga las exigencias del artículo 5 de la Ley de Garantía de la Unidad de Mercado (LGUM)».
Respecto de las actividades de uso turístico iniciadas antes de aprobarse la Instrucción municipal, el documento advierte de que deberá valorarse si el criterio era «previamente claro, accesible, conocido y previsible para los operadores económicos».
La CNMC cuestiona a Málaga
Por su parte, la CNMC es todavía más directa respecto al cauce elegido por el Ayuntamiento: «La introducción de restricciones a la actividad económica de las Viviendas de Uso Turístico (VUT) no puede realizarse a través de instrumentos interpretativos de la normativa, como sería el caso de la Instrucción 1/2024 (la del Ayuntamiento)». Y agrega: «Esto habría de llevarse a cabo mediante el instrumento normativo adecuado, que sería la modificación del PGOU de Málaga».
Por tanto, la Comisión concluye que cabe cuestionar la adecuación del instrumento utilizado para un cambio con importantes implicaciones económicas, que «parece no estar justificado, por cuanto que el Ayuntamiento ha modificado el PGOU para introducir restricciones a las VUT en otras ocasiones».
Por su parte, la Secretaría para la Unidad de Mercado también pide una motivación más rigurosa: «Sería conveniente que la autoridad competente justificara de una manera más exhaustiva la regulación adoptada, mediante un análisis particularizado de las áreas afectadas». Su informe deja, además, una crítica sobre la manera de proceder de los responsables municipales: «A lo largo de este procedimiento, remitido el caso a la autoridad competente, no se ha recibido respuesta ni propuesta de actuación al respecto».
Como conclusión, estos tres documentos, que proceden de las máximas instituciones andaluzas y nacionales en materia de mercados y competencia, cuestionan seriamente la normativa jurídica que el Ayuntamiento está utilizando para frenar numerosas viviendas de uso turístico en la capital, y que está siendo utilizada para instar a su retirada del Registro de Turismo de Andalucía.
Situación actual
Cabe recordar que desde agosto de 2025 no se puede inscribir ninguna vivienda de uso turístico nueva en Málaga capital. La suspensión abarca, de momento, a un máximo de tres años, hasta el verano de 2028 (o hasta que se apruebe la modificación del PGOU). Esta decisión vino motivada por el hecho de que en los meses previos se había producido un aumento exponencial de los barrios que soportan más del 8% de presión turística.
Las licencias existentes con anterioridad siguen operando, y la única alternativa legal para que las nuevas puedan operar sin licencia es la media estancia (más de dos meses). Además, desde julio de 2026 tampoco se admite inscribir ningún hospedaje nuevo en suelos residenciales.
AVVAPro y Aehcos han presentado una batería de alegaciones, exigiendo mayor rigor en los datos, transparencia y que las restricciones no penalicen al sector reglado frente al residencial u hotelero de manera injusta. Además, auguran que esta medida no va a servir para resolver el problema de la falta de viviendas asequibles.
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