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Se acerca a los máximos históricos registrados antes de la crisis de 2008 pero los expertos se muestran rotundos: no hay burbuja ya que hay mucha demanda sin cubrir tanto en la ciudad como en sus alrededores.
El precio de la vivienda en Barcelona aceleró a finales de 2025. El metro cuadrado se elevó durante el último trimestre del año un 8,3% en comparación con el mismo periodo de 2024, hasta alcanzar los 4.270 euros.
Esta evolución supone nuevo repunte del mercado, después de que el aumento interanual en el tercer trimestre de 2025 fuera del 7,4%, según cifras de Tinsa by Accumin. El valor de la vivienda en la capital catalana se situó al cierre del ejercicio solo un 1,5% por debajo de los máximos alcanzados antes de la crisis inmobiliaria del año 2008.
Barcelona se consolida como la tercera capital de provincia española con los precios más altos, solamente superada por Madrid (4.883 euros/m2) y San Sebastián (4.791 euros/m2). Son las tres únicas capitales con el metro por encima de 4.000 euros.
Las constantes subidas de los precios se deben a la elevada demanda y a la escasa oferta, particularmente de vivienda nueva, en la ciudad. La falta de suelo disponible y la reserva del 30% a viviendas de protección oficial en nuevas promociones y grandes rehabilitaciones han supuesto un freno al desarrollo de nuevos proyectos, que se concentran mayoritariamente en puntos específicos de la ciudad como el nuevo barrio de La Marina del Prat Vermell, en el distrito de Sants-Montjuïc.
Así, el mercado de compraventa queda limitado en su mayoría a la segunda mano: representó el 87% de las transacciones entre enero y noviembre de 2025 en la provincia de Barcelona, según el INE.
Pese a los esfuerzos de la Generalitat para acelerar la construcción y fortalecer el parque de vivienda, por ahora no se espera que salgan al mercado una gran cantidad de promociones.
En 2025, se visaron 1.195 viviendas en la ciudad, según los últimos datos del Colegio de Arquitectos de Cataluña (COAC), de las que la mitad corresponden a promociones públicas. Es un dato que evidencia la parálisis que vive la edificación a raíz de la falta de suelo y de la normativa que en la capital catalana obliga a ceder el 30% a la administración en obra nueva y grandes rehabilitaciones.
"No hay oferta", sentencia el catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra (UPF), José García-Montalvo, que explica que el área metropolitana es "la salvación" para poder dar salida a la demanda actual.
En su opinión, los incrementos de precios "no son sostenibles" y argumenta que algunos indicadores macroeconómicos están siguiendo "el mismo ciclo" previo a la crisis de 2008, destacando el índice de descuento en el precio de oferta de la vivienda, que ya se sitúan a niveles de 2007. Otros índices, sin embargo, como la calidad del crédito, el número de transacciones y los precios reales siguen lejos de los máximos que se registraron entonces.
Por todo ello, el profesor de Economía de la Universitat de Barcelona (UB) Gonzalo Bernardos se muestra rotundo: "No hay burbuja y tenemos demanda para rato" pese a que la que es de componente inversor está bajo mínimos. "Con los topes de precios al alquiler y su extensión al arrendamiento de habitaciones y a los contratos de habitaciones, se ha destrozado el mercado; no sale a cuenta comprar para alquilar", concluye.
Los elevados precios en Barcelona están provocando subidas más pronunciadas de la vivienda en las zonas históricamente vinculados a las clases trabajadoras, situadas en el norte del término municipal. "Es la tendencia que vemos en todas partes, la subida de la periferia, tanto dentro de Barcelona como en el área metropolitana", agrega Bernardos.
En cuanto a los compradores, los principales perfiles son migrantes y jóvenes que quieren emanciparse, quienes "no adquieren lo que quieren sino donde pueden" y, en el caso del segundo colectivo, es muy importante la ayuda que les presta su familia, destaca Bernardos.
De los diez distritos de la ciudad, en el cuarto trimestre de 2025 Nou Barris lideró los incrementos de precios, con un aumento del 12,6%, siendo el único que creció a doble dígito. Le siguió Horta-Guinardó (+9,4%), y Sant Andreu (+9,1%), donde se concentra la zona de La Sagrera, otra de las pocas áreas de la ciudad donde hay margen para crecer.
Pese a los incrementos, estos tres distritos del norte se mantienen como los más económicos de la ciudad: la vivienda en Nou Barris cerró el año en 2.915 euros/m2, Horta Guinardó alcanzó los 3.467 euros y Sant Andreu los 3.507 euros de media. Junto a Sants-Montjuïc (3.814 euros/m2) son los únicos por debajo de los 4.000 euros el metro. "Son las zonas donde todavía queda recorrido para el residente medio", explica García-Montalvo.
Sarrià-Sant Gervasi sigue siendo el más caro y el único que superó los 5.000 euros/m2. Concretamente, el incremento fue del 8,7%. Con todo, Bernardos apunta que pese a estos incrementos, las inmobiliarias especializadas en el segmento más alto del mercado "no están cumpliendo el objetivo" ante el desajuste entre oferta y demanda en este tipo de cliente.
Les Corts (4.987 euros/m2) y L'Eixample (4.817 euros/m2) completaron el podio, y Gràcia superó los 4.519 euros/m2 (+7,1%). Los pisos en Ciutat Vella, se situaron cerca de la media, en 4.109 euros por metro (+6,7%) y Sant Martí subió un 7% y superó los 4.070 euros/m2. Esta zona concentra el 22@, uno de los principales desarrollos urbanísticos impulsados en la ciudad en las últimas décadas con la transformación de antiguos edificios industriales en oficinas, equipamientos y zonas residenciales.
Tinsa analiza el esfuerzo que deben de hacer los hogares para cubrir los gastos anuales en vivienda como el porcentaje de la renta anual disponible necesario para pagar el primer año de una hipoteca. Según la consultora, esta tasa alcanza el 53,1% en Barcelona y llega al 65,5% en el distrito de Ciutat Vella.
Girona, Lleida y Tarragona
En el resto de capitales catalanas, Lleida y Tarragona lideran las subidas con un aumento interanual del 8,9%.
Aun así, siguen siendo las dos capitales catalanas con los precios más bajos, de 1.384 euros por metro cuadrado y 1.775 euros/m2 respectivamente, menos de la mitad que Barcelona. Girona presentó los crecimientos más moderados, del 7,6%, hasta 2.293 euros/m2.
Región metropolitana
Los elevados precios de la vivienda en la ciudad de Barcelona han trasladado parte de la demanda a su área metropolitana y a las grandes ciudades y capitales de comarca de la demarcación, que, si bien todas ellas experimentan incrementos en el valor, el precio medio todavía se sitúa muy por debajo.
Parte de la oferta nueva también se ha desplazado a estas localidades, con el objetivo de esquivar la reserva del 30% de la vivienda protegida en la capital. Entre estas localidades, Santa Coloma de Gramenet, que colinda con la capital, lideró el incremento de los precios en el último trimestre del año, con un aumento del 12,1% hasta 2.369 euros por metro cuadrado.
Le sigue Manresa, capital de la comarca del Bages y ubicada a unos 60 kilómetros de Barcelona, con un crecimiento del precio del 11,2%, hasta 1.671 euros/m2.
Viladecans es el tercer y último municipio que crece a doble dígito (10,3%).
En L'Hospitalet de Llobregat -segundo municipio catalán por número de habitantes tras Barcelona- el precio de la vivienda subió en el último trimestre del año un 9,6%.
El valor medio en la ciudad alcanzó los 2.779 euros por metro y empata en Cornellà de Llobregat en segunda posición como las ciudades más caras. Aún así, Cornellà experimentó el crecimiento más moderado, del 5,2% entre octubre y diciembre de 2025 respecto al mismo periodo de 2024.
El municipio metropolitano más caro es, con diferencia, Sant Cugat del Vallès (3.372 euros/m2). Terrassa y Badalona son la tercera y cuarta ciudad más pobladas. La primera experimentó un incremento de la vivienda del 7,2% y la segunda, del 5,8%.
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