- El laberinto de impuestos que afecta a la vivienda
- Los impuestos y bonificaciones de la vivienda por CCAA
Por cada 100.000 euros de precio de vivienda nueva, los compradores asumen más de 26.000 por los impuestos directos e indirectos, dificultando el acceso en plena escalada de precios. La plusvalía se ha disparado hasta un 650% desde 2020 en algunas capitales.
La crisis de acceso a la vivienda, motivada por la falta de oferta y una demanda cada vez más elevada fruto del crecimiento de la población y la progresiva reducción del tamaño de los hogares, encuentra un escollo adicional en la tributación que deben asumir los compradores, que pagan el 26,1% del valor de los inmuebles entre impuestos directos e indirectos.
Así lo señala un informe elaborado por EY para la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), donde se resalta el enorme incremento de la recaudación de los ayuntamientos por el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) -más conocido como plusvalía municipal- tras la modificación en 2021 de los coeficientes aplicados a la compra de vivienda nueva y usada.
Desde entonces, el incremento de estos índices para las operaciones de corta duración -los asociados a la promoción inmobiliaria- se ha multiplicado, generando "un sobrecoste relevante que no sólo afecta a la viabilidad económica de las promociones, sino que termina trasladándose al precio final que pagan los compradores", lo que a su vez dificulta el acceso al techo a los colectivos más vulnerables, como los jóvenes o los hogares con menor capacidad de ahorro. Prueba del impacto de esta alza fiscal es que el porcentaje de propietarios menores de 35 años ha pasado del 70% en 2005 a apenas el 30% el ejercicio pasado.
La cuestión cobra especial relevancia teniendo en cuenta que el nuevo Plan Estatal de Vivienda aprobado por el Gobierno con el apoyo de las comunidades autónomas recoge una partida de 2.800 millones de euros hasta 2030 para ampliar las ayudas directas para acceder a la vivienda.
La plusvalía municipal dispara los precios de la vivienda
Los coeficientes para calcular el IIVTNU se han disparado especialmente en algunas ciudades, como Madrid, donde ha crecido un 650% desde 2020. Para un inmueble con un valor catastral del suelo de 100.000 euros transmitido el año de su adquisición, la base ha pasado de 2.000 euros a 15.000 en sólo seis años. A la capital le sigue Sevilla, con un incremento del 500%; Málaga y Zaragoza, con aumentos del 305%; y Barcelona, que registra un crecimiento del 275% en los últimos seis años.
A tenor de estas subidas, la imposición media que soportan los promotores y constructores de viviendas asciende ya a 15.372,78 euros por cada 100.000 de precio final. Esta magnitud termina repercutiéndose en el comprador, quien a su vez debe hacer frente a un coste adicional de 10.750 euros en concepto de IVA y Actos Jurídicos Documentados (AJD), lo que dispara el coste tributario de la vivienda hasta los 26.122,78 euros por cada 100.000 euros de coste. O, lo que es lo mismo, la compra de una vivienda de 300.000 euros lleva asociada una factura fiscal superior a los 75.000 euros.
Estos datos confirman la posición de España como uno de los países que más gravan la compraventa de viviendas, y suponen un freno adicional a la dinamización de un mercado con grandes necesidades de oferta. Prueba de ello es que los promedios de la OCDE (9,7%) y la Unión Europea (6,5%) son mucho más bajos. "En ningún otro país europeo existe una carga fiscal comparable sobre la compra de vivienda de nueva construcción, ni por el número de figuras tributarias concurrentes ni por su impacto económico agregado", señala el informe, algo que explica "que una parte significativa del precio de la vivienda no responda al valor del inmueble en sí, sino a una carga fiscal municipal extraordinariamente intensa".
Soluciones
A tenor del impacto de la plusvalía municipal en el precio final de las viviendas nuevas, el informe de EY para Asprima señala tres soluciones necesarias para "abordar la desconexión del impuesto con la naturaleza productiva del sector".
En primer lugar, se recomienda modificar la normativa para permitir que los gastos de promoción y urbanización sean incorporados al valor de adquisición del terreno, resultando en una menor diferencia entre el precio de adquisición y el de venta y, por tanto, una menor tributación en la plusvalía (IIVTNU).
Esta medida podría sumarse a una bonificación en el impuesto para las transmisiones de obra nueva, similar a la aplicable en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), que asciende al 90% de la cuota en algunos casos.
Por último, se propone declarar la promoción de vivienda como actividad de especial interés o utilidad municipal, lo que permitiría aplicar bonificaciones fiscales especiales para la obra nueva.
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