- REBECA ARROYO
- La compra de viviendas frena su alza al 2,7% y suma 170.656 en el tercer trimestre
- Madrid y Barcelona se alejan de sus máximos: los alquileres ya caen en algunos distritos
Los expertos creen que España seguirá en el foco del capital. Anticipan crecimientos cercanos al 10%-15% en 2026 y no descartan alcanzar una cifra histórica.
El sector inmobiliario español ha demostrado durante 2025 que, en un entorno de inestabilidad, el ladrillo se alza como un activo refugio. De acuerdo con el consenso de los analistas, la inversión en compraventa de activos ha movilizado en torno a 17.000 millones de euros en el ejercicio, lo que, dependiendo de los datos que maneja cada consultora, implica entre un 20 % y 30% más que el año anterior y sitúa a este ejercicio como el tercer mejor de la serie histórica.
Según las previsiones recogidas por EXPANSIÓN de los principales ejecutivos de las grandes consultoras inmobiliarias y de los socios de las Big Four responsables de este negocio, el próximo año se presenta también como un buen ejercicio, gracias al dinamismo del empleo y del consumo y, aunque adelantan cierta moderación en el crecimiento respecto al boom de 2025, abren la puerta a alcanzar un récord de inversión con aumentos en torno al 10%-15% si no se materializan nuevas tensiones geopolíticas y macroeconómicas.
"La inversión seguirá condicionada por la cautela ante la volatilidad global, el coste del capital y la necesidad de reposicionar un stock obsoleto en segmentos estratégicos. La clave para generar valor será apostar por proyectos que respondan a tendencias estructurales y ofrezcan eficiencia, innovación y experiencias diferenciales", avanza Adolfo Ramírez-Escudero, presidente en Iberia y Latam de CBRE.
En cuanto a la evolución operativa del negocio, Ramírez-Escudero considera que los activos obsoletos, en ubicaciones secundarias o con modelos poco adaptados a las nuevas tendencias, serán los más vulnerables. "La inteligencia artificial mejorará la eficiencia de la mayoría de los segmentos inmobiliarios, pero también acentuará la brecha entre mercados: los mejor preparados prosperarán, por lo que estaremos ante un elemento clave para orientar la inversión inmobiliaria".
Desde JLL destacan la apuesta del capital core y core plus (aquel que busca inversiones estables y exige menos rentabilidades) por el inmobiliario en 2025, con cerca del 70% del volumen invertido en España en los últimos doce meses."España continúa atrayendo este tipo de capital, por encima de la media del resto de países europeos, por su crecimiento económico, su todavía ventaja competitiva en términos de capital values y su dinamismo inversor doméstico ", apunta Enrique Losantos, CEO de JLL España.
Para 2026, el directivo estima un crecimiento de la inversión en torno al 10%, sujeto a un escenario macro caracterizado por tipos bajos, probablemente ligeramente inferiores a los actuales, pero también afectado por la debilidad del crecimiento en Alemania, el alto déficit fiscal francés, una liquidez global comprometida para invertir en un sector inmobiliario en máximos y un mercado con alta demanda frente a una oferta limitada.
"Para 2026, el panorama es positivo. Si bajan los tipos, la correlación histórica indica un aumento del volumen de inversión inmobiliaria. Si no bajan por temor a una escalada inflacionista, el inmobiliario seguirá comportándose bien, como activo refugio y protección frente a la inflación", indica Javier García-Mateo, socio de EY responsable del sector Real Estate.
En cuanto a los desafíos del sector, Oriol Barrachina, CEO de Cushman & Wakefield España, cree que el gran reto del inmobiliario será gestionar un entorno todavía exigente en costes de financiación, al tiempo que se acometen fuertes inversiones en sostenibilidad y adaptación a las nuevas regulaciones. "A esto se suma la necesidad de transformar un parque inmobiliario envejecido para alinearlo con las nuevas demandas de uso y eficiencia".
Mikel Echavarren, CEO de Colliers España y Portugal, cree que un nubarrón que pesa sobre el sector es la modificación del Código Técnico de la Edificación que, de aprobarse, afectaría a la viabilidad de la vivienda asequible. "Con la excusa de la transposición de normativa europea quiere que se construyan Ferraris a precio de Seat Panda en vivienda protegida".
Ignacio Martínez-Avial, de BNP Paribas Real Estate, recuerda que el capital es selectivo respecto a dónde invertir. "Aunque partimos con la ventaja de un mejor comportamiento macro, nuestras ciudades tienen que hacer las cosas muy bien para ser atractivas para la inversión. El crecimiento de Madrid es una realidad y un muy buen ejemplo, pero hay que seguir consolidando otros mercados".
En este sentido, Carlos Bardavío, socio responsable de Real Estate de KPMG, subraya la necesidad de consensuar una política de suelo y vivienda entre las administraciones que fomente la inversión y la seguridad jurídica.
Por sectores, Jaime Pascual-Sanchiz, CEO de Savills España, anticipa una consolidación del protagonismo del segmento living el año que viene, la recuperación del negocio de oficinas y más producto logístico en el mercado, sumado a la resiliencia de hoteles y retail. Para Pascual-Sanchiz, la inversión en vivienda en alquiler se concentra en proyectos público-privados, donde "vemos una dinámica muy activa y un creciente interés por parte de municipios, provincias y comunidades autónomas".
Alberto Valls, socio responsable de Real Estate en Deloitte, precisa que la regulación vigente y el entorno de tipos de interés han reducido el atractivo de las estrategias de build to rent (promociones destinadas al alquiler). "La ley está penalizando en exceso actualmente a propietarios frente a inquilinos y la fiscalidad tampoco resulta atractiva, lo cual tampoco va a ayudar a ver un volumen importante de operaciones de build to rent", considera Carlos López CEO de Catella en España.
Al margen del residencial, Humphrey White, director general de Knight Frank en España, destaca la logística, con una demanda constante, ya no solo en Madrid y Barcelona sino también en mercados como Valencia, Zaragoza o Andalucía; el retail, con el foco en los centros comerciales ante la comprensión de las rentabilidades; y el hotelero gracias al potencial turístico.
Los expertos mencionan además el papel de los data center. "Los centros de datos son una gran oportunidad de España de auparse al siglo XXI, a pesar de la regulación de distribución eléctrica que sigue anclada en planes quinquenales tardofranquistas", dice Echavarren.
La compra de Livensa y Vitalia coronan al residencial como rey del inmobiliario
Livensa Living Sevilla, una de las residencias adquiridas por CPPIB.EXPANSIONEl sector residencial, con operaciones como la compra a Brookfield de Livensa Living por parte de Nido Living, controlada por el fondo Canada Pensión Plan Investment Board (CPPIB), por 1.200 millones, ha sido el segmento que mayor inversión acumula en 2025. Otra operación relevante fue la recapitalización por parte de StepStone y Greykite de Vitalia, la segunda mayor empresa española de gestión de residencias de ancianos, en una transacción valorada en 1.500 millones de euros. Destaca también la compra por parte de Argis de una cartera de 1.016 viviendas a Acciona por 324 millones de euros. El desequilibrio estructural entre oferta y demanda favorecerá el crecimiento de segmentos como las residencias de estudiantes o el flex living.
El inversor nacional y con visión a largo plazo insufla oxígeno a las oficinas
Ombú, edificio de oficinas que Mapfre compró a Acciona.EXPANSIONEl inversor nacional ha sido protagonista del mercado de oficinas en 2025. Destaca la compra de Deeplabs (ahora SID), propietaria y gestora de campus de ciencia e innovación con activos valorados en 400 millones, por Colonial. En Madrid, la Socimi, junto con Andbank, se ha hecho también con la sede de Naturgy; Mapfre compró Ombú a Acciona; y Renfe el edificio Faro a Ardian. En Barcelona, Pontegadea compró la sede de Grupo Planeta e InmoCaixa se hizo con la de Novartis, al tiempo que ultima la compra del edificio Estel.
El tirón del turismo apoya al hotelero con las cadenas como protagonistas
La compra de Mare Nostrum por 430 millones marca un récord.EXPANSIONLa inversión en hoteles rondará los 3.500 millones en 2025. A diferencia de lo ocurrido en otros ejercicios, el gran acicate ha sido el inversor nacional y, en concreto, las cadenas hoteleras. Spring Hotels, Hotusa, Lopesan, Catalonia, Barceló, Ona, Alexandre Hotels y Grupotel han comprado hoteles y carteras este año. Otras, como Meliá, mantienen un modelo 'asset light' (menos patrimonialista), aliándose con socios inversores como Banca March. Sigue la polarización, con el foco puesto en el lujo y en el segmento económico.
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