- E. UTRERA
Una congelación de precios de los arrendamientos unida a la subida del coste de las casas y al encarecimiento de las condiciones de financiación, obligan a hilar más fino a la hora de invertir.
La regulación de vivienda que plantea el Gobierno con urgencia tras el 'caso Mari Carmen' tendrá un impacto directo sobre el amplio universo de inversores que compran casas con el objetivo de alquilar. Según datos de Fotocasa actualizados al mes de septiembre, la rentabilidad media de esta modalidad se sitúa en el 6,4%.
Pero hasta siete provincias (ver mapa adjunto) ofrecen retornos de al menos un 8%. Una más que un año antes. Un porcentaje que casi triplica la rentabilidad de las Letras del Tesoro a un año y que más que duplica lo que ofrecen los mejores depósitos a plazo del mercado.
La mayoría de las provincias más rentables se sitúan en el interior del país. A la cabeza de estas ubicaciones está Toledo, con un retorno del 9,2%. Por detrás se sitúan Ciudad Real, con un 8,4%; Teruel con un 8,1%; y Segovia y Zamora, con el 8%. La primera ciudad costera en el ránking es Valencia, que repite en lo más alto del podio con un 8,1%. A muy escasa distancia se sitúa el 8% de Huelva.
Además, otras ocho provincias españolas alcanzan al menos el listón del 7% de rentabilidad. Por lo tanto, en una gran cantidad de provincias españolas (ver mapa adjunto) hasta ahora sigue siendo muy atractiva la fórmula de comprar para arrendar.
El atractivo de esta modalidad depende de los retornos esperados para el alquiler y del coste de la vivienda. En el primero de los apartados, los decretos tendrán una incidencia que puede ser decisiva. La prórroga obligatoria en casi todos los casos de hasta dos años para todos los contratos que venzan antes del 31 de diciembre de 2028 manteniendo las condiciones, y la congelación total para los contratos cuyo precio se encuentre por encima del índice del propio Ministerio -el Servapi- pueden desincentivar la compra de vivienda para su arrendamiento posterior.
"Nuestros estudios muestran que el 34% de los propietarios con contratos próximos a finalizar prevé abandonar el alquiler residencial tradicional; un 24% contempla vender la vivienda; un 8% trasladarla al alquiler por habitaciones; y un 2% al alquiler vacacional", señala María Matos, de Fotocasa.
Laura Martínez, del bróker hipotecario iAhorro, es concluyente: "Comprar casa para alquilar es menos interesante ahora. La rentabilidad bruta ronda el 6,5%, y en Madrid apenas llega al 5%. Descontados gastos e impuestos, financiar la compra con el euríbor en el 3,2% deja un margen nulo o negativo".
Por su parte, Jorge González-Iglesias Baeza, CEO de Gibobs.com, matiza que comprar para alquilar "sí puede ser algo menos atractivo, especialmente para el inversor que necesita financiación. Dicho esto, no creo que pueda generalizarse. En ubicaciones con demanda estructural fuerte y escasez de oferta, la vivienda sigue siendo un activo atractivo para determinados perfiles. Lo que cambia es que ahora hay que hacer mucho mejor los números: rentabilidad neta después de financiación, impuestos, mantenimiento, periodos sin alquilar y marco regulatorio. Ya no basta con mirar la rentabilidad bruta anunciada".
A este factor se une la escalada continua de la inflación, que con las medidas contenidas en los decretos puede suponer, según iAhorro, "perder entre tres y cinco puntos de renta real cada año". En paralelo, la subida de los precios también tira al alza de los gastos fijos de los propietarios.
A las limitaciones que introduce la batería de medidas del gobierno, que penaliza a los pequeños propietarios e inversores particulares que ponen su vivienda en alquiler, se une el encarecimiento de la financiación. Quien adquiere una casa para arrendar con hipoteca ve como el coste crece de forma exponencial de la mano de la subida de los tipos de interés. Un proceso que también contribuye a reducir la rentabilidad potencial.
El euríbor, clave para fijar el precio de los nuevos préstamos, ha cerrado septiembre en el 3,24% y ha arrancado octubre por encima del 3,3%, el nivel más alto en dos años. Según los últimos datos oficiales correspondientes al mes de julio, el tipo de interés medio de las nuevas hipotecas escaló por encima del 3% por primera vez en 18 meses.
Y a esta ecuación se suma la evolución de los precios de la vivienda. La subida no da tregua. Según la tasadora la tasadora Tinsa by Accumi, el precio de las casas subió un 14,7% en el tercer trimestre del año, hasta alcanzar los 2.129 euros por metro cuadrado. El precio crece en todas las provincias y capitales.
Impacto en las cotizadas
Para las grandes promotoras inmobiliarias cotizadas, la repercusión del decreto es testimonial. Con el grueso de la actividad centrado en la promoción residencial, Neinor y Metrovacesa cuentan con un nivel de preventas que les garantiza los ingresos de los próximos trimestres. En este escenario, los analistas mantienen sin cambios sus valoraciones. Neinor, que está digiriendo las fuertes subidas del 12,4% del año pasado en Bolsa, cede este año un 4,74%. Cuenta con un 100% de recomendaciones de compra y un precio objetivo medio de 20,2 euros, con un potencial de revalorización del 24,8%.
Por el contrario, Metrovacesa gana un 19,08% en 2026. Las firmas que siguen el valor creen que puede subir otro 10,8% adicional.
Más dificultades están pasando en Bolsa las socimis, que se enfrentan a un escenario complejo por la subida de los tipos de interés, que eleva las exigencias de rentabilidad de los inversores. Sin vivienda en sus carteras, Colonial baja un 10,32% en lo que va de año y Merlin Properties un 1,24%, lejos de máximos por la incertidumbre que genera otro decreto, el de los centros de datos que el Gobierno prevé aprobar este mes. Merlin está haciendo una gran apuesta en este segmento.
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