- PABLO CEREZAL
- El 'boom' español: el precio de la vivienda se dispara un 81% en la última década, frente al 54% de la zona euro
- La vivienda duplica su precio en cien municipios desde 2019
Los precios de los pisos en Valladolid llegan a registrar una caída del 12% en abril con respecto al mismo mes del año pasado, seguida de Santa Cruz de Tenerife, Zamora, Almería, Soria, León, Ourense y Las Palmas de Gran Canaria.
Los precios de la vivienda siguen subiendo con cierta intensidad, pero cada vez más elementos apuntan a una ralentización del inmobiliario. De hecho, muy poco después de que los precios alcanzaran nuevos máximos en prácticamente toda España, las dificultades de muchos propietarios para dar salida a sus inmuebles tras la subida del euríbor los han llevado a hacer ciertas rebajas. Con ello, la mitad de las capitales ya se abaratan respecto al año pasado. Sin embargo, el mercado tampoco espera grandes descuentos, dado el enorme déficit de vivienda y la gran demanda embalsada durante la última década.
Los precios de vivienda subieron un 3,2% en abril respecto al mismo mes del año pasado, de acuerdo con los últimos datos del portal inmobiliario Pisos.com, pero la mitad de las capitales de provincia ya se encuentran en negativo, con Valencia, Sevilla, Zaragoza y Alicante entre ellas. En concreto, Valladolid lidera las rebajas de precios, con un recorte del 12% desde 2025, seguida de Santa Cruz de Tenerife (7%), Zamora (6,1%), Almería (5,9%), Soria (5,7%), León (4,6%), Ourense (4,3%) y Las Palmas de Gran Canaria (4%). Unas cifras que resultaban muy complicadas de imaginar hace apenas unos meses, cuando el inmobiliario estaba en plena efervescencia y todo el producto se vendía rápidamente.
Estas rebajas de precios se deben a la caída de las compras en el primer trimestre del año. Entre enero y marzo se formalizaron 178.473 compraventas, de acuerdo con los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), lo que supone un retroceso del 2,6% respecto al primer trimestre del año pasado, y el descenso es particularmente intenso en el caso de la obra nueva, donde la caída se eleva hasta el 5,3%. Un ajuste que se puede deber a que la subida de los precios de la vivienda, con un alza en torno al 50% en los últimos cinco años según las distintas fuentes, había ido demasiado lejos, triplicando el incremento de los salarios. Y la subida del euríbor en marzo, cuando pasó del 2,2% al 2,8%, ha dado la puntilla al mercado.
De hecho, la caída de los precios de venta no se nota únicamente en las capitales más pequeñas y con menos tensiones en el inmobiliario, como muchas de las mencionadas anteriormente (caso de Zamora, Ourense o León), sino que se extiende también a muchas capitales de cierto tamaño y con mayor presión por parte de la demanda, incluso en zonas turísticas. Así, a las rebajas de precios ya mencionadas en las capitales canarias y en Valladolid, hay que sumar también las caídas de precios en Tarragona (3,3%), Murcia (2,4%), Alicante (2,3%), Sevilla (1,4%), Valencia (1,3%), Oviedo (0,3%), Burgos (0,2%). Además, también resulta muy significativa la caída de los precios en Guadalajara (3,5%), tradicional refugio de la demanda madrileña, y el estancamiento de otras plazas muy importantes, como Málaga (+0,2%) o Bilbao (+0,8%).
Estas cifras indican que el mercado inmobiliario ya empieza a dar algunas señales de agotamiento, si bien hay cierto debate entre los expertos sobre el alcance de estas cifras. Así, mientras que el director de estudios de Pisos.com, Ferran Font, habla de "una tendencia de ligera desaceleración interanual de las ventas, aunque dentro de un contexto de actividad todavía muy elevada", para Francisco Iñareta, de Idealista, los datos reflejan un "cambio de ciclo, o al menos una estabilización a nivel nacional del apetito comprador". Un cambio de ciclo que vendría producido por "los altos precios alcanzados por la vivienda, sobre todo en los mercados más dinámicos, y el encarecimiento de la financiación", lo que podría causar "una estabilización de precios a medio plazo".
Además, hay que tener en cuenta que, si bien la subida del euríbor habría podido suponer un acicate para las compraventas en las primeras semanas de marzo, dado que muchos compradores habrían tratado de acelerar la adquisición de su nueva vivienda para adelantarse a los incrementos de los tipos de interés, ahora el incentivo es justo es opuesto. El incremento del euríbor ha supuesto que la cuota mensual para nuevas hipotecas se eleve un 8% entre febrero y mayo, lo que significa que quien tuviera en el punto de mira una vivienda a principios de año y no la llegase a comprar difícilmente puede verse tentado ahora. Con todo, para buena parte de los compradores, el coste de la entrada ejerce un mayor efecto disuasorio que la cuota mensual.
No obstante, los precios en el conjunto del mercado siguen en positivo, con un alza interanual del 3,2%, y la mitad de las capitales mantienen esta tendencia. Además, entre ellas se sitúan tanto Madrid (con un incremento del 4,3% anual, la cuarta mayor subida de España) como Barcelona (1,6%). En concreto, Teruel lidera los incrementos de precios, con un alza del 6,9%, aunque más por falta de obra nueva que se adecue a las necesidades que la fuerte presión compradora, seguida de Ciudad Real (6,8%), Toledo (6,6%), la ya mencionada Madrid, Santander (3,3%), Palma de Mallorca (3,2%) y Pamplona (3%). Y también registran ciertas subidas Zaragoza (2%), A Coruña (1,8%) y San Sebastián (1%), entre las principales ciudades al alza.
Ralentización
Sin embargo, también los síntomas de agotamiento empiezan a aflorar en estas ciudades, a pesar de que los precios se mantengan en terreno positivo. De acuerdo con los datos de Idealista, la oferta de vivienda en venta en Madrid se ha incrementado un 17% en primer trimestre respecto al mismo periodo de 2025, algo que se explica en buena medida por la retracción de la oferta ante los elevados precios. De hecho, la compra de viviendas en Madrid en el primer trimestre cayó un 8,3% anual en el primer trimestre. Y los inmuebles en venta también suben con mucha intensidad en Valencia (13%) o Barcelona (6%), entre otras.
No obstante, parece razonable pensar que, aunque la vivienda registre una cierta caída de precios, esta no sea particularmente intensa, ya que durante los últimos años se ha generado un enorme déficit de más de 700.000, de acuerdo con los cálculos de BBVA Research. Por un lado, la creación de hogares desde la época de la pandemia ha triplicado el número de nuevas viviendas, lo que ha elevado la presión en el inmobiliario; y, por otro, el número de familias con vivienda en propiedad se ha desplomado en las últimas décadas, pasando del 58,1% en 2007 entre los hogares encabezados por personas hasta 29 años al 30,6% en 2025, y del 74,3% entre aquellos entre 30 y 45 años al 53,1% en el último registro, según el INE. Esto supone un desfase de cerca de un millón de familias.
Sin embargo, el hecho de que exista una gran demanda potencial que pueda servir de soporte para el mercado no significa que esta se vaya a materializar fácilmente. El gran problema del mercado inmobiliario actual no es que no exista demanda, sino las complicaciones para una demanda solvente.La subida de los alquileres en los últimos años, sumado al incremento de los precios de consumo (un alza del IPC del 25,7% entre 2020 y 2026, algo mayor en el caso de los alimentos y otros productos básicos que afectan más a las rentas bajas) ha impedido que muchas familias jóvenes logren el ahorro suficiente como para dar la entrada de la hipoteca. Y, al mismo tiempo, el incremento de los costes de construcción y el ya estrecho margen del sector impide que las rebajas de precios se trasladen a la obra nueva, lo que limita las opciones de muchas familias a la segunda mano.
Madrid lidera las subidas de precios en un entorno más débil
Aunque muchas capitales de envergadura hayan sufrido una cierta caída de precios tras el retroceso de las ventas en el primer trimestre, ante la dificultad para dar salida a algunos inmuebles, los precios en Madrid siguen subiendo con cierta intensidad por la pujanza de la demanda y las reticencias de los propietarios a vender con descuento. Los precios de la vivienda en la capital de España subieron un 4,3% en abril respecto al mismo mes del año anterior, de acuerdo con las cifras de Pisos.com, lo que supone la cuarta mayor subida de España, después de Teruel, Ciudad Real y Toledo. "El mercado residencial madrileño sigue tensionado por un desequilibrio estructural entre oferta y demanda que no tiene visos de resolverse a corto plazo si no hay un compromiso firme tanto del sector público como del privado", señala Ferran Font, director de Estudios del portal inmobiliario. Y esta presión se está trasladando con fuerza hacia otros municipios del entorno, como es el caso de Arganda del Rey, Alcalá de Henares, Villanueva de la Cañada, Navalcarnero o San Sebastián de los Reyes, según señalan desde este portal. De hecho, los precios en el conjunto de la región suben un 6,2% anual y tiran también de otras capitales bien conectadas con Madrid, como las ya mencionadas Toledo y Ciudad Real.
La vivienda en Barcelona se encarece un 1,6% anual
Los precios de la vivienda siguen al alza en Barcelona, aunque a un ritmo muy moderado si se compara con el de años anteriores. La vivienda en la Ciudad Condal se encarece un 1,6% anual en abril, hasta alcanzar los 5.173 euros por metro cuadrado. Con todo, al contrario que en Madrid, el mercado inmobiliario barcelonés sí da algunas señales de agotamiento. Por un lado, la presión compradora se está trasladando a ciudades de la periferia, pero de forma bastante limitada, lo que arroja una subida de precios del 1,7% en el conjunto de la provincia. Por otro, los datos mensuales ya apuntan al estancamiento, al repetirse el mismo periodo de marzo. Sin embargo, hay que tener en cuenta que Barcelona ya se había recalentado con mucha fuerza en los años previos y que sus precios se sitúan entre los mayores de España, solo por detrás de San Sebastián y Madrid. Además, la declaración de zonas tensionadas en Barcelona, las sanciones para viviendas vacías y la permisividad con la okupación y los inquilinos morosos en los juzgados disuaden la compra de viviendas como inversión. Todo ello ha provocado que la demanda de vivienda en la capital catalana se retraiga, provocando que la oferta de vivienda disponible para la compra se eleve un 6% anual en el primer trimestre, según Idealista.
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