La ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, en el Congreso de los Diputados. Europa Press
Observatorio de la vivienda Los decretos amenazan con sacar del mercado 900.000 pisos y los fondos ya paralizan proyectos de alquiler asequibleCerca de 1.000 viviendas asequibles quedan en el aire por el frenazo inversor.
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Sara CarrascoFernando Pastor Publicada 1 octubre 2026 05:00h LO ESENCIAL Exclusivo suscriptores Síguenos LO ESENCIAL Generado con IA Las clavesLos nuevos decretos de vivienda ya empiezan a pasar factura al mercado. Y eso que todavía no han terminado su recorrido en el Congreso.
La inseguridad jurídica vuelve a ahuyentar el capital. Dos operaciones para construir cerca de 1.000 viviendas de alquiler asequible en Madrid se han "frenado en seco" esta misma semana, según asegura la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA) a EL ESPAÑOL-Invertia.
Los fondos tenían los proyectos prácticamente cerrados. Pero han decidido parar tras conocer las nuevas medidas del Gobierno.
El 'decreto Sumar' obliga a los caseros a indemnizar con 12 meses al inquilino si rompen las renovaciones automáticasPero no son los únicos que hacen las maletas. Cerca de 900.000 pequeños propietarios se plantean sacar sus viviendas del alquiler ante los continuos cambios en las reglas del juego.
El Gobierno quiere que el llamado 'decreto Maricarmen' sirva de escudo para los inquilinos. Pero el sector advierte de que estas medidas pueden provocar justo lo contrario.
Los fondos frenan nuevos proyectos y algunos propietarios se plantean salir de este mercado. Dos golpes distintos con un mismo efecto: menos vivienda disponible en un mercado que ya anda corto de oferta.
Las primeras consecuencias ya se notan sobre el terreno. Las dos operaciones paralizadas iban a transformar inmuebles en cerca de 1.000 viviendas protegidas de alquiler asequible en Madrid.
Los fondos estaban a punto de dar el visto bueno. Sin embargo, las nuevas medidas aprobadas por el Ejecutivo de Pedro Sánchez y sus socios han dejado la inversión en el aire.
"Con lo que nos ha costado empezar a atraer inversión privada a la promoción y construcción de vivienda, este decreto lo que hace es frenar en seco esa atracción", advierte Carolina Roca, presidenta de ASPRIMA, durante su intervención en Valor Añadido, el programa semanal de INVERTIA TV conducido por Arturo Criado, subdirector de EL ESPAÑOL-Invertia.
El Gobierno considera 'fondo buitre' a quienes compran vivienda por debajo del 70% del precio de mercadoLa patronal madrileña teme que estos dos proyectos no sean los últimos en quedarse por el camino. España necesita capital privado para construir más vivienda, pero compite por ese dinero con otros países europeos. Y los fondos no sólo miran la rentabilidad. También necesitan unas reglas claras y estables.
"La inversión se atrae generando suelo y generando sobre todo seguridad jurídica", resume Roca. "No por ser españoles y tener mucho sol y ser estupendos y tener muchísima demanda vamos a conseguir atraer la inversión", asegura.
Los propios fondos ya habían avisado a este periódico. Un representante de un fondo de inversión con sede en Londres reconocía que llevan meses reduciendo su exposición a España por los continuos cambios normativos. "El riesgo regulatorio es inasumible, los números no salen", aseguraba.
No es un caso aislado. Otro alto directivo de un fondo internacional explicaba que la retirada comenzó hace más de un año. Los nuevos decretos han añadido otra piedra en el camino. Tanto que ya estudian abandonar definitivamente sus posiciones en España.
El Gobierno topa los alquileres al 2% el día que la inflación roza el 5% y permite al inquilino quedarse hasta diez añosLa Confederación Nacional de la Construcción (CNC) teme que el cerrojazo llegue también al build to rent. Es decir, edificios construidos directamente para poner sus viviendas en alquiler.
"Previsiblemente, esa nueva figura sufrirá un frenazo importante por estas medidas", advierte su presidente, Pedro Fernández Alén, a este medio.
La CNC señala las prórrogas de los contratos y las dificultades para recuperar los inmuebles como dos de los principales obstáculos.
Pero su miedo no se limita a los grandes inversores. La patronal advierte de que las nuevas reglas también pueden echar para atrás al pequeño casero. "Difícilmente pondrán sus viviendas en alquiler", asegura Fernández Alén.
El Gobierno considera 'fondo buitre' a quienes compran vivienda por debajo del 70% del precio de mercado
Y ahí el problema cambia de escala. El repliegue de los fondos puede dejar proyectos sin construir, pero la salida de los particulares puede retirar directamente casi un millón de pisos que ya están en el mercado.
El alquiler en España descansa, principalmente, sobre los pequeños propietarios. María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, explica que "si ellos no están, tan sólo tendríamos un 2% de viviendas en el mercado, por lo que sin ellos no habría mercado de alquiler".
El SMI no alcanza para alquilar en solitario ni en la provincia más barata de España y estrecha la compra a casas de 100.000€Por eso, una de las grandes incógnitas que dejan los decretos está precisamente en qué harán ahora esos pequeños propietarios que tienen uno o dos pisos alquilados. Son el grueso del mercado y cualquier movimiento de este colectivo puede tener un impacto directo sobre la oferta.
Las encuestas realizadas por las plataformas inmobiliarias entre ese colectivo y las advertencias lanzadas desde el lado de los arrendadores advierten que cerca de la cuarta parte de esos propietarios, cerca de 900.000, está pensando ya en sacar su inmueble del mercado.
El primer decreto limita la actualización de las rentas al 2% y evita elevar los precios en las renovaciones de contratos o al sacar nuevas ofertas al mercado. Y el segundo (de Sumar), amenaza incluso con hacerles pagar una indemnización de un año si lo rescinden de forma unilateral.
Esta última opción ha caído como un mazazo en muchos de estos pequeños tenedores de viviendas alquiladas, que son la base del mercado.
España cuadruplica el plazo legal para conceder licencias de vivienda: la espera encarece cada casa en 13.000 eurosSi hacemos caso a los datos del Banco de España, en España hay cerca de 4,2 millones de viviendas alquiladas, con un incremento estimado de 95.000 al año en los últimos ejercicios, en los que se han disparado las rentas.
Si tenemos en cuenta que hay un 8% del mercado en manos sociedades, fondos y tenedores de más de cinco viviendas para alquilar, los pequeños propietarios controlan 3,8 millones del mercado, un 24% de los cuáles están pensando en salir del mercado hasta que se aclaren las cosas.
Los incentivos fiscales que se han establecido para quienes bajen precios o no los suban por encima de las referencias del mercado que establece el Ministerio de la Vivienda son un aliciente, pero no el más importante para quienes arriesgan a poner en alquiler una parte importante de su patrimonio personal.
Los propios subinspectores de Hacienda advertían esta semana que todas esas bonificaciones en el IRPF debían tomarse con precaución, dado que cada caso es distinto y la fiscalidad no suele ser el principal acicate para tomar decisiones de este tipo.
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