- I. FAES / D. S. ADELANTADO
- Hacienda confirma que los mayores de 65 años están exentos en IRPF al donar su vivienda habitual
- Hacienda aclara qué reformas permiten pagar menos impuestos al vender la vivienda
En España, el derecho a la vivienda no solo depende del mercado, sino de las fronteras administrativas.
Mientras el Gobierno central intenta homogeneizar el sector, la realidad tributaria camina en sentido opuesto. La fiscalidad inmobiliaria es el principal campo de batalla político entre las comunidades autónomas, creando oasis fiscales y zonas de alta presión que condicionan desde la compra de un primer piso hasta la planificación de una herencia.
La brecha de la compra
El primer choque con la realidad fiscal ocurre en el momento de la compra ante notario.Si la vivienda es a estrenar, el IVA es uniforme (10%), pero el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) ya empieza a marcar distancias, del 0,75% en Madrid al 1,5% en Cataluña o la Comunidad Valenciana.
Sin embargo, el verdadero abismo está en la vivienda de segunda mano, que supone el 80% de las operaciones. Aquí reina el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Un joven que compre una casa de 300.000 euros en Madrid pagará 18.000 euros de impuesto (6%). Si esa misma operación ocurre en Barcelona o Alicante, la factura sube a 30.000 euros (10%). Esta diferencia del 4% suele ser, a menudo, el ahorro de varios años de trabajo.
En las Islas Baleares, la situación escala. Para frenar la especulación en el mercado de lujo, el archipiélago ha elevado el ITP hasta el 13% para inmuebles de más de dos millones de euros, el tipo más alto de todo el país.
El castigo a la propiedad
Una vez adquirida la vivienda, el propietario entra en el radar municipal y autonómico. El IBI, el impuesto anual por excelencia, es una tasa de los ayuntamientos. Pero el gran debate nacional reside hoy en el Impuesto sobre el Patrimonio y el de Solidaridad de Grandes Fortunas.
Mientras Madrid y Andalucía mantienen bonificaciones que dejan el impuesto a cero para la mayoría, otras comunidades mantienen tipos progresivos que gravan el ahorro invertido en ladrillo. El Gobierno central intentó neutralizar estas bonificaciones con elImpuesto a las Grandes Fortunas, pero la batalla judicial y política sigue viva, dejando al contribuyente en una inseguridad jurídica constante.
El alquiler
La fiscalidad también se ha convertido en una herramienta para controlar los precios del alquiler. Con la nueva Ley de Vivienda, el Estado ha rediseñado las deducciones en el IRPF. Si un propietario baja el precio del alquiler en una zona tensionada, podrá deducirse hasta el 90% del rendimiento neto. Si, por el contrario, mantiene los precios altos o alquila a valor de mercado fuera de estas zonas, su deducción caerá del 60% al 50%.
Heredar o vender
Incluso en el final de la vida, el código postal sigue siendo determinante. La plusvalía municipal y el Impuesto sobre Sucesiones cierran el ciclo. En regiones como Canarias, Andalucía o Madrid, heredar la vivienda habitual de los padres tiene una bonificación de casi el 100%. En otras, el heredero puede verse obligado a vender la propiedad para pagar el impuesto.
En definitiva, España no es un mercado inmobiliario único, sino 17 ecosistemas fiscales diferentes. Antes de elegir, conviene mirar el mapa de los impuestos. La diferencia puede ser el equivalente a una década de hipoteca.
En cualquier caso, navegar por la fiscalidad inmobiliaria exige conocer la ley que permite aliviar la carga tributaria. Casi todas las comunidades autónomas ofrecen tipos de ITP reducidos (entre el 3% y el 5%). Los beneficiarios suelen ser menores de 35 años, familias numerosas, personas con discapacidad o compradores de vivienda habitual en municipios en riesgo de despoblación (la España Vaciada).
Otro aspecto a tener en cuenta es que si se vende la vivienda habitual para comprar otra en menos de dos años, no se paga IRPF por la ganancia patrimonial. Esto es aplicable en toda España. Además, si se es mayor de 65 años, la venta de la vivienda habitual está exenta de impuestos, independientemente de si reinvierte el dinero o no.
Por otra parte, hay que tener en cuenta que, desde 2022, los impuestos no se pagan por lo que figura en la escritura, sino por el valor de referencia de Catastro. Si este valor es superior al precio real de compra, el contribuyente pagará más impuestos. Hay que asegurarse en estos casos de consultar este dato antes de firmar las arras para evitar sorpresas de Hacienda meses después.
En este escenario, la letra pequeña de los boletines oficiales autonómicos pesa hoy tanto como los metros cuadrados o la ubicación del inmueble. Ante una armonización fiscal que no llega, el contribuyente se ve obligado a navegar una suerte de lotería geográfica, donde la salud de su ahorro personal dependerá, en última instancia, de la comunidad autónoma.
Los impuestos ya suponen el 25% del coste de la vivienda
A pesar de las disparidades en la tributación de la vivienda según la comunidad autónoma, los expertos coinciden al señalar que en todos los casos el coste fiscal se ha convertido en un freno para la adquisición de inmuebles a precios asequibles. En este sentido, el director general del Instituto de Estudios Económicos (IEE) señaló en el último Encuentro EXPANSIÓN Fiscal que los impuestos ya suponen una cuarta parte del precio de la vivienda. A ello habría que sumar la factura fiscal que deben asumir promotores y constructores, que supone que "en la mayor parte del país no se pueden hacer viviendas por menos de 3.500 euros por metro cuadrado", señaló el profesor de Economía de la Universidad de Barcelona Gonzalo Bernardos.
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