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Málaga es la segunda provincia en la que menos pesa la herencia en las transmisiones de viviendasEl elevado precio de los pisos, la alta demanda y la importante presencia del inversor extranjero incentivan la mayor ponderación de las compraventas
Lunes, 15 de diciembre 2025, 00:18
... lo largo del ejercicio pasado, 52.837 casas cambiaron de manos en la Costa del Sol. Pero únicamente 6.873 fueron heredadas, es decir, apenas el 13%. Se trata de una proporción que sólo fue más baja en Almería, donde de las 20.534 transacciones en total, apenas 2.523 fueron herencias, es decir, un 12,3%.Frente a estas cifras, en el conjunto de España las herencias suponen el 20% de las transacciones inmobiliarias: del algo más del millón de pisos que cambiaron de manos en el conjunto de España en el año 2024, algo más de 201.000 fueron heredados. En Andalucía, mientras tanto, de las 196.456 viviendas transmitidas en 2024, las heredadas fueron menos del 18%. En el extremo opuesto se encuentran provincias envejecidas o de la España vaciada, como Cáceres, Guipúzcoa, Zamora o Lugo, donde el 30% de las viviendas transmitidas lo fueron por sucesión. Por ejemplo, en Guipúzcoa, si en 2024 en total hubo 13.421 transacciones, las herencias fueron casi 4.100.
Claves para entender
Patricio Palomar, director de inversiones alternativas de AIRE Partners, proporciona algunas claves con las que dar sentido a las cifras. Para empezar, señala que justo las provincias en las que más baja es la proporción de herencias sobre el total de transacciones inmobiliarias, es decir, Málaga entre ellas, son aquellas en las que más pesan los extranjeros en las compras de viviendas. También son, en general, territorios que atraen población, de lo que se deriva una edad media más baja de los propietarios. De hecho, de acuerdo con el último informe publicado por los registradores de la propiedad, Alicante es la provincia en la que más pondera la compra por parte de extranjeros, con un 43,3%, seguida de Málaga (casi un 32%), mientras que en Baleares se acerca al 30%. Sin embargo, en provincias como Lugo o Zamora los extranjeros no llegan a protagonizar ni el 3% de las compras de viviendas. Y en los territorios del País Vasco no alcanzan ni el 6%.
Una segunda hipótesis que lanza Palomar es que la sofisticación financiera en provincias como Málaga o Baleares, precisamente por el componente foráneo en su población, es mayor que en otros territorios y que por esa razón la cifra de viviendas en manos de sociedades mercantiles puede ser elevada, por lo que el volumen total de herencias puede estar infraestimado por las estadísticas: cuando una empresa pasa de unas manos a otras, la titular de las viviendas sigue siendo esa misma sociedad, aunque las acciones de esa compañía hayan pasado de una generación a la siguiente. En otras palabras: la que ha cambiado de manos ha sido la empresa, no las viviendas.
A los notarios se les mete prisa
15% de las viviendas de la provincia
están en manos de extranjeros, según datosde la Real Estate Business School
También en la importancia de los propietarios extranjeros se fija José Antonio Pérez, profesor de Ecosistema Inmobiliario de la Real Estate Business School: afirma que hay un 15% de viviendas en manos de extranjeros y que éstas es más difícil que se hereden. Además, considera que el dinamismo del mercado inmobiliario malagueño eleva el interés por deshacerse de la vivienda una vez heredada: los sucesores la venden y se reparten el dinero; a la vista de lo caros que están los pisos, no compensa que ningún heredero se lo quede más barato, porque va a salir muy bien a la venta. Ello puede explicar una inyección adicional en la cifra de compraventas, puesto que hay razones para que salgan más al mercado que en otros lugares donde hay más probabilidades de que se queden en la familia. Porque eso recuerda el notario Ramón Blesa: para poder vender hay que heredar; así que la transacción de la herencia se produce, pero ahí no acaba la historia y esa casa también suele acabar en el mercado. De hecho, Blesa certifica que los herederos suelen estar interesados en vender pronto. «Nos urgen con los trámites a los notarios para vender, porque suelen tener compradores en arras», asegura. La cuestión fiscal, afirma Blesa, no tiene repercusión para que suban o bajen las herencias, porque salen gratis hasta el millón de euros por heredero.
Así que el escaso peso de las herencias tiene su contraparte en la elevada ponderación que tienen las compraventas en el mercado inmobiliario malagueño. Un dato preliminar: en la provincia de Málaga el año pasado hubo más herencias que en Sevilla, pero en esta última provincia su ponderación en el total de cambio de manos de casas que hubo el año pasado fue del 16%, tres puntos por encima que en la Costa del Sol.
Así que el 66% de todas las transacciones inmobiliarias que tienen lugar en la provincia de Málaga son compraventas. Es una cifra que apenas superan territorios como Alicante (70%), Almería, Tarragona y Lleida. En el conjunto de España, las compraventas suponen el 61% del total de cambios de manos. Mientras tanto, en Cáceres, Teruel, Zamora, Soria o Navarra, apenas la mitad de las transmisiones inmobiliarias son compraventas.
Cómo evolucionan las operaciones
De las 52.837 transacciones inmobiliarias de 2024 en Málaga, prácticamente el 67% fueron compraventas; el 13%, herencias; donaciones, apenas el 2%; y otras modalidades de transmisiones pesaron el 18%. Son proporciones muy estables en el tiempo. Porque en lo que llevamos de año, las herencias también suponen ese mismo 13% de las transacciones. Y hace diez años, en 2014, idéntica cifra. Las que sí se han disparado con respecto a las cifras de una década atrás son las compraventas, que en 2014 eran el 59% del total. Sin embargo, las otras modalidades se han reducido del 29% al 18%. En términos relativos, las que más han subido en estos últimos diez años han sido las donaciones de viviendas, que se han incrementado un 531%, al pasar de las 170 hasta rebasar las mil. Después, las compraventas han aumentado prácticamente un 60% desde las 22.236 hasta las 35.298. Y las herencias, un 47%, desde las poco menos de 4.700 hasta rebasar las 6.800 en el último año. En total, la cifra de transacciones inmobiliarias ha subido un 40% en la última década en Málaga desde las cerca de 38.000 hasta acercarse a las 53.000.
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