- MARÍA MATOS
- Las compraventas de vivienda caen un 4% en junio: ¿dónde se está frenando el mercado?
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Cada vez hay menos compradores capaces de asumir los precios de compra actuales, lo que ha provocado una pequeña caída de las transacciones, al tiempo que el alquiler retrocede con fuerza en las grandes ciudades.
Este verano ha sido el del Mundial de fútbol para España. Un campeonato que terminó con la Selección española levantando el trofeo al ritmo de Dai Dai de Shakira y que, de alguna manera, también sirve como metáfora de nuestro mercado inmobiliario.
Durante los últimos años, España ha sido campeona en el dinamismo de su segmento de vivienda, con un sector residencial que ha encadenado varios ejercicios con una intensidad extraordinaria. Como entona la cantante colombiana en la que ha sido la canción del verano: "You've been this brave all along, what broke you once made you strong". Parafraseando a esta artista global, podemos decir también que el mercado inmobiliario español ha sido "valiente" en los últimos años. Ha resistido el impacto de una pandemia (2020), el encarecimiento constante de los precios (2021), una inflación por las nubes (2022), regulaciones contraproducentes (2023), el cambio de ciclo monetario (2024), el encarecimiento del crédito (2026) y a una oferta actualmente muy insuficiente. Como sugiere la letra de Dai Dai, las lecciones aprendidas ayudan a ser más fuertes en el futuro. Es el caso de nuestro mercado de la vivienda, que destaca por su resiliencia y su avance hacia una fase de estabilización.
Tras el campeonato, ahora toca algo de reposo. La demanda empieza a llegar al margen máximo de pago. Los precios han crecido mucho más deprisa (un 66% en el último lustro) que el ahorro de una parte importante de los hogares y, al mismo tiempo, la financiación deja atrás las condiciones tan favorables que impulsaron la actividad, especialmente con la progresiva bajada de los tipos de interés en el bienio 2024-2025. El resultado será una desaceleración. Veremos un menor volumen de las operaciones de compraventas, una progresiva moderación del ritmo de crecimiento de los precios y, como ya estamos viendo en el alquiler, ajustes en los mercados donde el esfuerzo económico ha llegado demasiado lejos. Estamos ante el final de una fase de crecimiento excepcional y el inicio de una etapa de normalización en la que el mercado tendrá que volver a encontrarse con los límites de la economía real.
Un Mundial inmobiliario que termina
Los datos del primer semestre muestran hasta qué punto ha sido intenso el ciclo. En los primeros seis meses de 2026 se han registrado 347.464 compraventas, apenas un 2,6% menos que en el mismo periodo de 2025. En junio se contabilizaron 59.288 operaciones, una cifra que mantiene al mercado en niveles muy elevados y que se sitúa cerca de la media mensual de 2025, con 58.700 operaciones. La lectura inmediata es que el mercado sigue muy fuerte. Y lo está. Pero sería un error interpretar la elevada actividad como una garantía de que el ritmo actual puede mantenerse indefinidamente. El dato más relevante no es que se sigan realizando cerca de 60.000 operaciones mensuales, sino que, después de varios años de crecimiento muy intenso, el mercado empieza a perder velocidad.La necesidad de vivienda sigue intacta y la demanda potencial continúa siendo elevada. Lo que empieza a cambiar es la capacidad de convertir de forma automática esa necesidad en una compra. Una parte creciente de quienes buscan vivienda encuentra un obstáculo que no puede resolver. El precio ya está demasiado cerca, o incluso por encima, de lo que permite su capacidad financiera. Por eso, el próximo ciclo no estará marcado tanto por la desaparición de la demanda como por su selección. Habrá menos compradores capaces de asumir los precios actuales, mayor sensibilidad a las nuevas condiciones de financiación y una creciente importancia del ahorro y la solvencia.
35.000 euros más por la misma vivienda
La dimensión de este cambio se entiende mejor cuando pensamos en euros absolutos. En julio, el precio de la vivienda de segunda mano en España alcanzó los 3.154 euros por metro cuadrado, un 16,2% más que un año antes. Para una vivienda estándar de 80 metros cuadrados, eso significa pasar de un precio de 217.000 euros en julio de 2025 a uno de 252.000 euros en julio de 2026. Es difícil imaginar una cifra más expresiva de la presión que está soportando la demanda. Treinta y cinco mil euros adicionales no son una pequeña desviación en el presupuesto de una familia. Son varios años de ahorro para muchos hogares. Y no constituyen el coste total de la operación: quien necesita financiación debe añadir al precio de la vivienda los gastos de la compra y el esfuerzo de asumir una hipoteca durante décadas. El problema, por tanto, no es que la vivienda sea cara, sino que el precio está creciendo más rápido que la capacidad de los hogares para pagarlo. Este desacople es el fenómeno que mejor explica el momento actual. Durante años hemos hablado de una demanda fuerte enfrentada a una oferta insuficiente. Ahora debemos añadir una parte de la demanda que, aun siendo muy numerosa, empieza a quedarse sin margen financiero. Por ello, el precio de la vivienda empieza a encontrarse con su techo.
La demanda efectiva de compra se está agotando
La falta de oferta sigue siendo el principal soporte de los precios en los mercados más tensionados. En julio, las 17 comunidades registraron incrementos interanuales, y 14 autonomías superaron el 10%. Madrid se acerca a los 5.500 euros por metro cuadrado, mientras que Baleares alcanza los 5.400 euros. Guipúzcoa y Málaga también superan los 4.500 euros. Estos niveles reflejan una presión compradora todavía extraordinaria en muchas zonas. Pero también muestran que el mercado se acerca a una frontera que no puede ignorar, y es que por muy escasa que sea la oferta, el comprador necesita poder pagarla. Este matiz será determinante en la evolución de los próximos meses. Mientras la demanda solvente mantenga capacidad para asumir los precios, la tensión de la oferta seguirá empujando las valoraciones al alza. Pero a medida que aumente el número de hogares que no pueden competir por esas viviendas, el mercado perderá velocidad. Primero cambiará el comportamiento del comprador. Buscará menos metros, reducirá sus exigencias, se desplazará a zonas periféricas o incluso retrasará la decisión. Después disminuirá el número de hogares capaces de cerrar la operación. Y, finalmente, el vendedor empezará a encontrar más dificultades para mantener sus expectativas de precio.
Fin del acelerador hipotecario
La segunda gran pieza de esta ecuación es la financiación. El mercado hipotecario español ha demostrado aquí también merecer una medalla. 2025 fue el mejor año para la firma de hipotecas sobre viviendas desde 2010, es decir, el máximo de los últimos 15 años. Se constituyeron 501.073 hipotecas, un 17,8% más que en 2024. En la actualidad de 2026, en mayo se firmaron 42.213 hipotecas sobre vivienda, por encima de la media mensual habitual de 40.000 operaciones, y el crédito continúa fluyendo. Pero el escenario financiero ya no es el mismo. El tipo de interés medio alcanza el 2,98% y la banca comienza a adoptar una posición más selectiva después de un periodo de intensa competencia comercial. El crédito sigue disponible, pero las condiciones son algo menos agresivas y las entidades priorizan cada vez más la rentabilidad y la selección de perfiles.
Este cambio es especialmente relevante porque aproximadamente el 75% de los compradores necesita financiación. Para ellos, el coste de la hipoteca determina directamente cuál es el precio máximo que pueden pagar por una vivienda. Una subida del coste financiero no solo encarece el préstamo, reduce el presupuesto disponible para comprar. La familia que antes podía asumir una determinada vivienda puede verse obligada ahora a buscar otra más barata, aportar más ahorro, ampliar el plazo o aplazar la operación. Por eso, el actual repunte de los tipos y el encarecimiento acumulado de la vivienda actúan simultáneamente sobre la demanda. El comprador tiene que hacer frente a un doble ajuste: una casa más cara y una financiación menos favorable.
Un mercado más selectivo
Una de las consecuencias más visibles del nuevo escenario es el cambio en el perfil del comprador. La financiación menos competitiva favorece a los hogares con mayor solvencia, más ahorro y menor dependencia del crédito. Según Fotocasa Research, el comprador inversor, por ejemplo, ha reducido cinco puntos su peso y se sitúa ahora en el 7%. Con precios elevados, un coste del crédito superior y un marco regulatorio inestable, la rentabilidad percibida disminuye y la inversión pierde parte del atractivo que tuvo en otros momentos del ciclo. Al mismo tiempo, los compradores con mayor capacidad económica ganan protagonismo. Actualmente, el 31% de quienes compran vivienda no solicita hipoteca. Este segmento puede absorber mejor los precios actuales, pero no representa a la mayoría. El grueso del mercado depende todavía de la capacidad de endeudamiento, así que la consecuencia será una progresiva selección de la demanda. Porque el mercado puede seguir teniendo muchos interesados, pero cada vez serán menos los que puedan competir por las viviendas que se ofertan a los precios actuales. Esto explica que pueda haber mucha demanda y, al mismo tiempo, menos capacidad para cerrar operaciones.
El precio del alquiler ya está bajando
El mercado del alquiler ya se ha adelantado a esta dinámica y está ofreciendo una pista de cómo funciona el umbral de la demanda.
En julio, el precio del alquiler en España cayó un 1,6% interanual, hasta los 14,14 euros por m2 al mes. Es la primera caída tras 52 meses consecutivos de subidas, desde marzo de 2022. El movimiento es especialmente contundente en los mercados donde el esfuerzo económico había alcanzado niveles más elevados. Cataluña registra una caída del 16,3% intermensual en julio y Madrid del 10,6%. En Barcelona bajan los precios ofertados en todos sus distritos y en Madrid lo hacen en 17 de los 21 barrios.
La señal es muy significativa e indica que el mercado ha llegado a un punto en el que una parte de la demanda ya no puede asumir incrementos adicionales. Pero esto no significa que alquilar sea barato. Madrid sigue en 19,27 euros por metro cuadrado al mes, Baleares en 19,07 y Cataluña en 17,08. Esto significa que los hogares han llegado al límite de su capacidad de pago y que no pueden seguir asumiendo nuevos incrementos. La demanda inquilina ya llevaba reaccionando tres años a los altos precios, mediante una reducción de la demanda de vivienda, una búsqueda de alternativas más baratas (como habitaciones en pisos compartidos), un desplazamiento geográfico... Unas acciones que finalmente han desembocado en una corrección del precio. Es una señal de agotamiento de la demanda efectiva.
No obstante, una desaceleración sana no significa que desaparezca el valor de la vivienda ni que el mercado deje de funcionar. Significa que el precio vuelve a estar condicionado por la capacidad de los hogares. En algunas zonas, donde la oferta sea extremadamente escasa y exista una demanda de alta capacidad adquisitiva, los precios todavía podrán avanzar. En otras, donde el esfuerzo económico ya sea muy elevado, veremos una moderación, algo que repercutirá a medio plazo en un mayor acceso a la vivienda para muchos hogares que optan por el alquiler.
Una oferta insuficiente, el problema de fondo
La moderación de la demanda no debe hacernos olvidar el gran problema del inmobiliario español, tanto a nivel de compraventa como de alquiler. Seguimos teniendo muy poca vivienda para la demanda existente en muchas zonas. La escasez de suelo finalista, el incremento de los costes de construcción, la falta de mano de obra especializada y la complejidad administrativa continúan limitando la capacidad del sector promotor para incrementar la producción. La vivienda nueva crece un 6,3% interanual y representa ya el 22% de las compraventas, pero la oferta sigue siendo insuficiente. Esto es especialmente importante porque una desaceleración de la demanda no resuelve por sí sola el déficit estructural de vivienda. Y tampoco garantiza a largo plazo una mejora de la accesibilidad.
Podemos entrar en una etapa de precios más moderados y, al mismo tiempo, seguir teniendo una vivienda escasa y demasiado cara para una parte importante de los hogares. Dejar de crecer a doble dígito no significa recuperar de golpe el poder adquisitivo perdido. Por eso, el nuevo ciclo debería servir también para seguir generando un stock de vivienda que permita recuperar equilibrio. Un mercado más sano necesita que precios, ingresos, financiación y oferta vuelvan a estar más alineados.
Las lecciones de 2008 marcan la diferencia
Aquí es donde la comparación con la última gran crisis resulta inevitable. La crisis inmobiliaria iniciada en 2008 nos dejó una lección fundamental. Los ciclos de vivienda no pueden sostenerse indefinidamente sobre expectativas de crecimiento, endeudamiento excesivo y una desconexión entre el precio del activo y la capacidad real de pago. Hoy el contexto es diferente. El mercado hipotecario ha mantenido criterios de concesión prudentes, el endeudamiento no se ha convertido en el motor descontrolado del ciclo y los compradores no están accediendo al mercado bajo la misma lógica que antes de 2008. Esta experiencia es precisamente la que permite pensar que la desaceleración puede desarrollarse de una manera más ordenada. Por eso, bajar el ritmo no debe interpretarse como una derrota. Al contrario. Después de haber sido extraordinariamente valiente durante años, el inmobiliario español tiene ahora la oportunidad de descansar y avanzar hacia un mayor equilibrio sin caer en ninguna crisis. La moderación puede ser una buena noticia si permite que la actividad se acomode a la capacidad real de los hogares, que los precios dejen de alejarse de los ingresos y que el mercado recupere una mayor estabilidad.
Un final de campeonato
El inmobiliario español llega así al final de la competición. Seguiremos teniendo compraventas, concesiones de hipotecas y precios elevados. La diferencia estará en el ritmo. Dejaremos atrás progresivamente el crecimiento a doble dígito y entraremos en un ciclo más selectivo, heterogéneo y condicionado por la solvencia.
El comprador tendrá que negociar más, ahorrar más o desplazarse más. El vendedor tendrá que asumir que no toda expectativa de precio podrá convertirse automáticamente en una operación. La banca continuará seleccionando con prudencia a quién presta y en qué condiciones. Y los inquilinos se enfrentarán a un segmento con precios más moderados, pero una oferta aún muy escasa.
Esta transición puede resultar incómoda tras varios años de fuerte crecimiento, pero también puede ser necesaria y beneficiosa. Un mercado inmobiliario saludable no es aquel en el que los precios suben indefinidamente, sino en el que la actividad logra acompasarse con la capacidad económica de los hogares. Este verano, España ha culminado un extraordinario ciclo futbolístico conquistando un Mundial y el mercado inmobiliario también parece cerrar su propia etapa. Han sido años de enorme fortaleza, impulsados por una demanda muy intensa y una actividad que ha llevado el sector a cotas extraordinarias. Ahora toca bajar pulsaciones.
Como repite Shakira en Dai Dai, "You been there through it all, just do it again". El inmobiliario ha atravesado ciclos muy distintos y volverá a vivir fases expansivas y contractivas. Pero, precisamente porque hemos aprendido de lo ocurrido en 2008, esta vez tenemos la oportunidad de hacer algo que entonces no supimos hacer: desacelerar antes de llevar el mercado al límite. Si lo conseguimos, la pausa que comienza este verano no será el preludio de una crisis, sino el punto de partida de un mercado inmobiliario más equilibrado, sostenible y, sobre todo, saludable.
María Matos | Directora de Estudios de Fotocasa
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