Málaga aún está a tiempo de elegir entre un modelo que garantice vivienda para generaciones enteras o uno que convierta el suelo público en un negocio a largo plazo. La diferencia la marcará la administración.
Julio Alberto Gutiérrez
Delegado para Andalucía de la Confederación de Viviendas de España y presidente de Fedeviand, S.Coop And
Sábado, 27 de diciembre 2025, 01:00
... los jóvenes no pueden emanciparse, los trabajadores se ven obligados a residir cada vez más lejos y miles de familias compiten por una oferta que no crece al ritmo de la demanda.En los próximos meses saldrán a licitación varios suelos públicos destinados a vivienda protegida o asequible. La intención de la administración es necesaria, pero el diseño de estas licitaciones plantea un problema evidente: hoy, los fondos de inversión son prácticamente los únicos con capacidad financiera para acceder a ellas. Y precisamente por eso no deberían hacerlo. Está demostrado que no construyen vivienda asequible real, sino activos financieros bajo la apariencia de alquiler 'regulado'. Concesiones de suelo a bajo coste, rentabilidad asegurada y riesgo reducido convierten el suelo público en un producto financiero más.
El debate no es ideológico, sino técnico. Si una entidad cuyo objetivo es maximizar beneficios controla durante décadas un suelo público, ¿qué incentivos tiene para mantener precios bajos? Ninguno.
En la práctica, el resultado es conocido: viviendas 'protegidas', rentas fijadas en el límite superior permitido, ausencia de participación ciudadana y un retorno social muy limitado. Cuando una familia no puede continuar, se la sustituye y el modelo sigue funcionando como un activo más.
El suelo público no es un instrumento financiero. Es un recurso social destinado a garantizar el derecho a la vivienda. Sin embargo, el actual sistema de licitaciones excluye de facto a cooperativas, empresas locales y gestoras sociales, mientras favorece a los grandes fondos por pura capacidad económica. Se genera así una paradoja: suelos concebidos para vivienda asequible terminan en manos de quienes no la garantizan. Un error estratégico.
La alternativa existe: las cooperativas en cesión de uso, y que precisamente Málaga conoce bien por su pasado cooperativo. Un modelo ya implantado en Europa y en muchas ciudades españolas, donde el suelo permanece en manos públicas o cooperativas, la vivienda queda fuera del mercado de forma permanente y las cuotas son realmente asequibles porque no se paga suelo ni se busca beneficio.
Además, se trata de un modelo con democracia interna, gestión profesionalizada, reinversión de excedentes y fuerte arraigo local, que refuerza la economía circular y la cohesión social.
Todo esto es clave para la 'Málaga metropolitana' actual. La Metrópoli superará el millón de habitantes en la próxima década y necesitará entre 20.000 y 25.000 viviendas asequibles para evitar una fractura social. Y esas viviendas solo pueden garantizarse en suelo público si se quiere mantener precios bajos a largo plazo.
Si ese suelo se adjudica mayoritariamente a fondos mediante concesiones de 75 u 80 años, se estará hipotecando la capacidad de la ciudad para controlar precios, crear un parque estable y permitir que los jóvenes sigan viviendo en Málaga.
Los fondos no son el enemigo; simplemente no son el instrumento adecuado para la vivienda asequible.
Málaga aún está a tiempo de elegir entre un modelo que garantice vivienda para generaciones enteras o uno que convierta el suelo público en un negocio a largo plazo. La diferencia la marcará la administración. Por ello, resulta imprescindible avanzar hacia un pacto de ciudad por la vivienda asequible en Málaga y su área metropolitana. Porque se puede, si se quiere.
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