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Una comunidad de vecinos logra en el Supremo que un bar con autorización para tener terraza la quite por estar en zona comúnLa arrendataria sostenía que no podía ser condenada porque las obligaciones derivadas de la normativa de propiedad horizontal recaen sobre el propietario, extremo que rechazó el tribunal
Sábado, 11 de abril 2026, 23:28
... ahí empezaron los problemas, porque a pesar del acuerdo adoptado en la junta de propietarios, la arrendataria del establecimiento continuó colocando mesas, sillas y otros elementos en ese espacio compartido, lo que llevó a los vecinos a acudir a los tribunales. El caso ha terminado resolviéndose en el Tribunal Supremo, que en una sentencia consultada por este periódico, fija los criterios sobre el uso de elementos comunes y la posición jurídica de los inquilinos.En primera instancia, el juzgado desestimó la reclamación al considerar que no se había probado que la actividad fuese ilícita ni que causara perjuicios. Sin embargo, la Audiencia Provincial revocó esa decisión y dio la razón a la comunidad, entendiendo que el acuerdo adoptado era válido y debía cumplirse. La arrendataria recurrió entonces ante el Alto Tribunal alegando, entre otras cuestiones, vulneración de derechos procesales y falta de legitimación para ser condenada.
El Supremo analiza en primer lugar la supuesta indefensión. Rechaza este argumento al subrayar que no basta con una irregularidad formal, sino que debe existir un perjuicio real: «Para que pueda estimarse una indefensión con relevancia constitucional (...) no basta con una vulneración meramente formal». Además, recuerda que las demandadas conocían el contenido del acuerdo comunitario, lo que echa por tierra sus argumentos.
Uno de los puntos clave del fallo reside en la validez del acuerdo de la junta de propietarios. Aunque la propia resolución reconoce que podían existir defectos (su falta de inclusión en el orden del día), el tribunal aclara que no pueden utilizarse como mera defensa si no se impugnaron en tiempo y forma. En este sentido, afirma que no es posible aducir la nulidad del acuerdo «como simple medio de oposición» e insiste en que la impugnación debe realizarse mediante la acción correspondiente. Al no haberse recurrido, el acuerdo fue firme y de obligado cumplimiento.
Acción contra el inquilino
Otro aspecto central es la posición de la arrendataria. Ésta sostenía que no podía ser condenada porque las obligaciones derivadas de la normativa de propiedad horizontal recaen sobre el propietario. Sin embargo, el Supremo introduce un matiz importante: cuando se trata de la defensa de un elemento común, también puede dirigirse la acción contra quien lo ocupa materialmente. Así, concluye: «No cabe negar la legitimación pasiva de la arrendataria en cuanto se ejercita contra ella (…) una pretensión de condena a dejar libre el elemento comunitario que ocupa».
El tribunal distingue claramante entre la capacidad para impugnar acuerdos (reservada a los propietarios) y la posibilidad de ser demandado por un uso indebido. En este caso, la arrendataria no podía recurrir el acuerdo, pero sí estaba obligada a respetarlo, especialmente cuando su derecho de uso depende del título del propietario.
Finalmente, la sentencia confirma la resolución de la Audiencia Provincial y obliga a retirar los elementos de la terraza. El fallo subraya además que la falta de actuación del propietario, que no impugnó el acuerdo, condiciona la situación del inquilino. Como señala el propio tribunal, si el titular del local «no está autorizado para ocupar el espacio común (…) carecerá la recurrente arrendataria del derecho para su utilización».
Esta decisión del Supremo confirma la eficacia de los acuerdos comunitarios no impugnados y aclara que las comunidades pueden actuar no solo contra los propietarios, sino también frente a quienes, en la práctica, hacen uso de los espacios comunes sin autorización.
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