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- Fotogalería. Promociones residenciales en las grandes ciudades españolas
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Promociones residenciales en las grandes ciudades españolas. La falta de suelo finalista y la elevada demanda sostienen proyectos que redefinen el estándar del mercado.
Aunque con cuentagotas, avanza la obra nueva en las grandes capitales españolas y en ubicaciones seleccionadas. La falta de suelo y la elevada demanda sostienen promociones que, en muchos casos, redefinen el estándar residencial.
Como explica para EXPANSIÓN José Luis Vera, presidente de la promotora Grupo GS, "la obra nueva representa en la actualidad el 18% del total de las operaciones. Según la ciudad, la demanda se mantiene sostenida, a pesar de que los precios se sitúan en torno a un 22% por encima de los de la vivienda de segunda mano".
El directivo también remarca que "esta diferencia no responde a un fenómeno coyuntural, sino a un cambio estructural en las preferencias del comprador, que valora cada vez más la eficiencia energética, la calidad, el diseño o la domótica avanzada, junto a 'amenities' como terrazas amplias, zonas comunes, piscina o garaje".
Expone Vera Carillo que "en mercados como Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia, Bilbao o Sevilla existe una escasez de suelo finalista, que limita la capacidad de respuesta de la oferta. Madrid y Málaga, y de forma muy destacada la Costa del Sol, combinan una demanda nacional con un creciente interés internacional, impulsado por factores como la calidad de vida, el clima, una oferta residencial cada vez más sofisticada y el atractivo de la obra nueva como valor refugio para los inversores".
Por su parte, "Bilbao y Sevilla mantienen una demanda sólida, principalmente vinculada a la reposición, con compradores que priorizan la mejora de ubicación, superficie y calidades sin renunciar al entorno urbano tradicional".
Señala el presidente de Grupo GS que "la reposición se ha convertido en el principal motor del mercado residencial. Más del 60% de los compradores adquiere vivienda para cambiar su residencial habitual, con una edad media en torno a los 40 años. Se trata de perfiles que buscan dar un salto cualitativo: viviendas mejor diseñadas, más eficientes y adaptadas a nuevas etapas vitales".
Subraya que el acceso de los jóvenes "continúa siendo el gran desafío estructural. Solo uno de cada cuatro compradores es un joven emancipado. En ciudades como Madrid, Barcelona o Málaga, un joven debería destinar más del 60% de su salario al pago de una hipoteca".
Junto a la reposición, remarca que la segunda residencia "mantiene un peso estable, en torno al 12% de las operaciones, especialmente en mercados de costa, donde el comprador internacional es determinante".
El desequilibrio entre oferta y demanda se ha convertido, en opinión de Vera, en uno de los "problemas estructurales del mercado de obra nueva en España. La capacidad productiva del sector es claramente insuficiente para absorber las necesidades reales del mercado.
En términos generales, el país está generando en torno a 120.000 viviendas nuevas al año, un volumen que está lejos de lo que exigiría el ritmo de creación de hogares, que se sitúa en 250.000 anuales". Añade el experto que "el principal cuello de botella no está en la demanda, sino en el suelo y en los procesos urbanísticos que condicionan la puesta en marcha de nuevos proyectos".
Desde Aedas Homes, Juan López, director territorial en Levante y Baleares, apunta a que el mercado de obra nueva "sigue un patrón muy parecido en las grandes ciudades españolas: escasa oferta y una fuerte demanda causada, principalmente, por atracción de población, lo que se traduce en un alza de precios sostenida y que está por encima de la media".
En relación con los precios, recalca que, según datos del Ministerio de Vivienda, "el precio en nueva construcción ha subido un 12,8% en el último año, un porcentaje que es superior en ciudades como Málaga (+23,7%), Zaragoza (+22,3%) o Madrid (+22,1%). En Bilbao este aumento se sitúa en el 17,2%, en Barcelona en el 12,16% y en Valencia un 10,7%. De las grandes ciudades, Sevilla experimenta el crecimiento más moderado (+5,7%)".
Detalla López que, "ante la falta de suelo en el centro de las ciudades, la oferta de vivienda nueva se extiende como una mancha de aceite hacia las áreas metropolitanas, con precios más atractivos". En cuanto al producto, indica que, tal como recoge el reciente estudio del perfil del comprador de obra nueva 2025 de Aedas Homes, "el cliente está optando, de manera general, por una vivienda de calidad, de tres dormitorios, con una superficie media útil de 80 metros cuadrados y amplias terrazas".
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