- E.UTRERA
- Competencia investiga a los seis grandes bancos por la guerra hipotecaria
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La banca ha duplicado la concesión de nuevas hipotecas esta década.
La investigación iniciada por la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) sobre los seis grandes bancos -Santander, BBVA, CaixaBank, Sabadell, Bankinter y Unicaja- por posibles prácticas anticompetitivas enmarcadas en la guerra hipotecaria puede convertirse en la madre de todas las paradojas.
La CNMC considera que los bancos podrían haber incurrido en prácticas contrarias al artículo 1 de la Ley de Defensa de la Competencia, y al 101 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea, que prohíben pactos y prácticas concertadas que restrinjan la competencia. Pero un análisis exhaustivo del mercado hipotecario demuestra que la competencia ha sido brutal en los últimos años y que las entidades han seguido estrategias en algunos casos completamente distintas.
Las grandes cifras dicen que la gran banca española ha luchado por ganar cuota de mercado y atraer nuevos clientes. En lo que va de década, el volumen de nuevas operaciones casi se ha duplicado. El año pasado, los bancos concedieron casi 83.000 millones de euros, frente a los algo menos de 44.000 de 2020.
La máquina de la nueva producción sigue subiendo la intensidad en 2026. Según los últimos datos oficiales del Banco de España, la concesión crece algo más de un 4% en el primer cuatrimestre respecto al mismo período del año pasado. El conflicto bélico en Oriente Próximo no ha frenado la actividad, que tiende a acercarse a los niveles más altos desde 2008.
Pero más relevante incluso que el registro de actividad es la evolución de los precios. La enorme competencia y agresividad entre entidades ha dejado una estructura de precios muy competitiva. En abril, el tipo medio de las hipotecas se situaba en el 2,80%, más de un punto porcentual por debajo del promedio de la zona euro, que se sitúa en el 3,84%.
Si la tendencia hubiera sido la contraria, la investigación de la CNMV podría haber tenido más consistencia. Pero la realidad es que, desde abril de 2025, la diferencia se ha ampliado desde los 94 hasta los 104 puntos básicos.
Estas cifras quieren decir que la banca está sacrificando margen. No de forma altruista, claro está. La hipoteca es una poderosísima vía de entrada de nuevos clientes, a los que las entidades pueden aplicar una agresiva venta cruzada de otros productos, asociados o no a las hipotecas, desde los seguros hasta las tarjetas, pasando por los fondos de inversión y de pensiones. Esta es una forma de fidelizar clientes durante la media de 25 años de duración que el INE calcula para una hipoteca para vivienda en España.
Pero también es evidente que, sin el esfuerzo de la banca en precios, las costuras del mercado hipotecario español habrían reventado hace tiempo por la imparable subida del precio de la vivienda, del 12,9% en el primer trimestre del año. Encadena 44 trimestres al alza.
La investigación de la CNMC pone el foco, sobre todo, en la oferta hipotecaria a tipo fijo. Un segmento por el que la banca ha apostado sin disimulo con un objetivo claro: asegurar mes a mes el mismo importe de la letra mensual, sin depender de las oscilaciones del euríbor.
Por lo demás, cuestionar las declaraciones públicas de los directivos sobre la estrategia en hipotecas (muchas de ellas respondiendo a la prensa o los analistas financieros, en un entorno de debate sobre una posible burbuja hipotecaria) que habrían dado pistas a los competidores parece un argumento débil. Que haya habido luz y taquígrafos significa transparencia.
A la espera de las conclusiones de la CNMC, todo indica que la banca va a seguir compitiendo al máximo en hipotecas con distintas estrategias. Ahora, algunas entidades como Bankinter y Sabadell han pisado el freno; mientras que otras, como CaixaBank o Santander pisan al máximo el acelerador.
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