La vivienda ahoga a los españoles. En 2024, el ciudadano medio tuvo que dedicar un 47% de su sueldo bruto al pago del alquiler, frente al 43% que dedicaba en 2023, según un estudio InfoJobs y Fotocasa. Estos datos evidencian dos realidades: los precios siguen escalando sin un horizonte claro de mejora y cada vez resulta más difícil para las familias conciliar ingresos y necesidades básicas.
En este contexto de subidas históricas —con incrementos del 17 % que no se veían en dos décadas, según Fotocasa— surge la pregunta inevitable: ¿es construir más viviendas la solución a la crisis habitacional? Para analizarlo, cuatro expertos ofrecen su visión sobre qué medidas podrían frenar la escalada de precios y aliviar la presión que sufren miles de hogares.
"Al no generar nuevas viviendas, no hay oferta"
Para Miguel Ángel, representante de la patronal inmobiliaria FADEI, el origen del actual desajuste del mercado es inequívoco: una oferta totalmente insuficiente frente a una demanda que no ha dejado de crecer. "Se ha juntado que, al no existir oferta y al haber mucha demanda, los precios han subido una barbaridad. O sea, han subido que han subido en 2 años y medio más de un 30%, muchas zonas, incluso en algunas el 40%."
El directivo insiste en que esta situación no responde a un único culpable, sino a años de inacción acumulada por parte de todas las administraciones. "Ha habido una paralización de muchos años atrás con el tema de las necesidades de viviendas asequibles por parte de todos… del Ministerio, de las comunidades, un poco todos, todo el mundo tiene la culpa aquí, no no solamente unos".
Según detalla, esa parálisis se ha traducido en un frenazo en la creación de nuevos inmuebles: "¿Qué ha ocurrido? Que al no generar nuevas viviendas, no hay oferta. Entonces, como no hay oferta, directamente los precios suben una barbaridad."
"Según el Banco de España hacen falta 700.000 viviendas, ¿vale? Si faltan 700.000 viviendas y estamos haciendo una media de 100.000 al año… entonces, nos faltarían siete años", calcula Miguel Ángel. Pero incluso ese cálculo, advierte, es optimista. "Ojo, eso sería si fuese lineal y si fuese homogéneo, pero, entre otras cosas, España sigue aumentando la población, porque vienen inmigrantes y gente que viene a vivir aquí".
Construir, sí, pero más vivienda protegida
Para María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, aunque en el origen de la crisis habitacional "han confluido muchos factores, sociales, macroeconómicos, legislativos" que han llevado a tener un "desequilibrio estructural entre oferta y demanda", uno de los fenómenos más destacados en esta problematica ha sido "la casi total desaparición de la inversión en vivenda pública".
"Nosotros estamos contando con poco más de 350.000 viviendas, que es una cifra irrisoria, que no permite dar respuesta a la demanda social que tenemos", denuncia. Según explica, esta caída en la vivienda protegida ha sido tan profunda que ha dejado al mercado sin la herramienta básica para contener precios.
La portavoz recuerda que la producción de vivienda protegida se hundió tras 2013 y nunca volvió a recuperarse. "La primera causa es la paralización casi total de la vivienda protegida desde 2013. Para hacernos una idea; antes se construían unas 60.000 viviendas protegidas al año, hoy apenas superan las 10.000", asegura. "Es decir, seis veces menos de construcción de vivienda pública que antes, con un 4% más de población", explica la experta.
Las consecuencias de este vacío estructural son claras, según Matos: "Estamos obligando a los dos últimos quintiles de la población a pagar un precio de mercado que es un precio de mercado libre porque no hay vivienda social, es decir, estamos obligando a ir al mercado libre en vez de ir al mercado social."
La situación se agrava si se tiene en cuenta el crecimiento demográfico previsto. Matos advierte que "si tenemos en cuenta que que las previsiones en los próximos 5 años de que la población española puede crecer en 2.000.000 de personas, la realidad es que no tenemos viviendas suficientes. No estamos preparados para abordar esta situación."
Antes se construían unas 60.000 viviendas protegidas al año, hoy apenas 10.000"
Por ello, desde Fotocasa estiman que el país necesita un esfuerzo de construcción sin precedentes para frenar la crisis. Tal como detalla Matos, "necesitamos 1,8 millones de viviendas, tanto en compra como en alquiler, para dar respuesta a a la pre crisis habitacional en la que se nos están abriendo las puertas."
Blindar la vivienda protegida: "que lo sea para siempre"
Un paso más allá va Jaime Palomera, investigador y cofundador del Instituto de Investigación Urbana (IDRA) que asegura que reducir la crisis habitacional a un problema de escasez de oferta es "quedarse en la superficie". Reconoce que "es innegable que en los últimos cuatro años ha habido un aumento de la población y esto hace que, necesariamente, hagan falta más casas" Sin embargo, advierte que "el problema de la vivienda es mucho más complicado que una simple cuestión de oferta y demanda".
Palomera pone el foco en un cambio estructural que, a su juicio, explica gran parte de la tensión actual del mercado: "el factor determinante es el tipo de uso que le damos a la vivienda. La vivienda, desde hace años, ha sido convertida por los gobiernos en un activo financiero, igual que el oro o igual que las criptomonedas." Esa transformación —afirma— ha hecho de las casas "productos con los que hacerse rico, en vez de ser, simplemente, lugares en los que vivir".
Este fenómeno no es exclusivo de España, subraya Palomera. "Es un problema internacional. En muchos países europeos, Estados Unidos, Australia, Canadá, lo que vemos es que los aumentos de precio de la vivienda están coincidiendo con dos fenómenos". El primero, explica, tiene que ver con "la demanda de vivienda como producto de inversión, es decir, una demanda especulativa".
Si quiere hacerse rico, que ponga su dinero en criptomonedas, pero no en casas"
El segundo tiene que ver con "la concesión de hipotecas cada vez más grandes". El resultado es lo que él describe como un "Monopoli amañado" que provoca que "cada vez haya más casas en menos manos", aumentando la desigualdad y beneficiando fiscalmente a quienes ya poseen viviendas.
Ante este panorama, Palomera defiende que sí hace falta edificar más vivienda, pero no a cualquier precio ni de cualquier tipo. "Hay que construir, entre otras medidas, pero fundamentalmente lo que hay que construir es vivienda protegida".
El experto asegura que "todos los estudios muestran que los aumentos de vivienda protegida significativos y también de vivienda directamente pública, ayudan a enfriar y bajar los precios". En cambio —advierte— "cuando se construye vivienda de mercado, como se comportan como activos, provoca que precio suba".
Referentes internacionales hacia los que debería avanzar España, según Palomera son "Viena y Singapur" que "además de construir mucha vivienda protegida, han cambiado las reglas del juego".
Ese cambio implica, para el investigador, modificar los incentivos fiscales: "bajar los impuestos a quien está trabajando para comprarse su casa en la que va a vivir" y, al mismo tiempo, "a aquellos que ya tienen propiedades y que lo que están haciendo es comprar casas para subir el precio, para destinarlas a vivienda turística, de temporada, subirles los impuestos", porque "si quiere hacerse rico, que ponga su dinero en criptomonedas, pero no en casas".
Aunque España, recuerda Palomera, ya tuvo una de las mayores producciones de vivienda protegida del mundo: "En España se ha construido muchísima vivienda protegida, en torno a 6 millones. Pero esos 6 millones de pisos han terminado prácticamente todos en el mercado". Si no hubiera ocurrido, añade, "ahora mismo estaríamos en la Champions League de vivienda protegida de Europa, junto a Países Bajos".
Ejemplo de como deberían haberse hecho las cosas, según Palomera, es País Vasco: "desde hace ya más de 20 años, a principios de los 2000 toda la vivienda protegida que constuye allí, es vivienda protegida para siempre, no se puede privatizar, no puede acabar en el mercado." A su juicio, esa es la vía para frenar la especulación, garantizar acceso y reducir la presión sobre los precios.
Eliminar el ITP; más urgente que construir casas
Para Ricard, responsable de Triocasa, el debate sobre la vivienda pública a largo plazo está mal enfocado. Considera que muchas administraciones presentan planes ambiciosos, pero que llegan tarde. "Vamos a construir vivienda pública de aquí a 10 años. Vale, felicidades. Pero es que no es el tema."
A su juicio, centrar el esfuerzo en proyectos que tardarán una década en materializarse ignora la urgencia real del problema, que ya está golpeando a miles de hogares que no pueden emanciparse o asumir los costes actuales de alquiler y compra.
"El tema es que quiten el famoso ITP, no para todos, evidentemente, a los inversores no tiene sentido, pero para familias que con ciertos ingresos, por ejemplo, que se emancipan por primera vez, por favor, quitemos el ITP". Para él, destinar los recursos actuales a eliminar ese impuesto tendría un efecto inmediato y mucho más útil que "invertir el dinero recaudado para hacer vivienda de protección oficial que se va a construir de aquí a 10 años. El problema lo tenemos ahora, no lo tenemos en un futuro".
Para el experto, un ejemplo de buenas medidas son los créditos del del Instituto Catalán de Finanzas. "A los menores de 35 años, que no superen ciertos ingresos, les aportan un máximo de 50.000 euros para la compra de la primera vivienda, en concepto de préstamo a 0 euros de interés, que se empieza a pagar cuando ya se ha acabado de terminar la hipoteca."
Esta ayuda permite que, con solo abonar el ITP, muchas familias puedan acceder a una vivienda relativamente económica. Además, asegura que la propiedad permanece bajo un régimen de protección oficial: "el día que te la quieras vender, no te la puedes vender por el precio que tú quieras, sino que tiene que estar regulado por la Comunidad Autónoma", explica Ricard.
Más allá de construir: las garantías a los propietarios
Rebeca Pérez, CEO de Inviertis, advierte que centrarse únicamente en la construcción de obra nueva no resolverá la crisis de vivienda de manera inmediata. "Todos entendemos que la creación de vivienda de obra nueva, cuesta más que la generación de vivienda en alquiler: se tarda, por lo menos, un año y medio o dos en hacer la obra", explica.
Para ella, este tiempo de espera agrava un problema que ya está bloqueado: muchas personas no pueden acceder ni al alquiler ni a la compra, generando "un bucle sin fin" que mantiene la presión sobre el mercado.
Su propuesta pasa por impulsar el alquiler como alternativa para aliviar la tensión sobre la compra de viviendas. "Habría que desbloquear las políticas de alquiler. Hay que facilitar al que está dispuesto a alquilar, darle un marco jurídico que le permita alquilar sin el peligro de que alguien se le vaya a acampar para siempre en su casa", propone.
Además, subraya que cualquier política de acceso a la vivienda debe contemplar la fiscalidad como un factor clave. "Y tenemos que garantizar la accesibilidad a la vivienda; hay gente que no puede comprar por, por, por los impuestos. Es que en Cataluña pagamos un 10% de ITP".
En este contexto de subidas históricas —con incrementos del 17 % que no se veían en dos décadas, según Fotocasa— surge la pregunta inevitable: ¿es construir más viviendas la solución a la crisis habitacional? Para analizarlo, cuatro expertos ofrecen su visión sobre qué medidas podrían frenar la escalada de precios y aliviar la presión que sufren miles de hogares.
"Al no generar nuevas viviendas, no hay oferta"
Para Miguel Ángel, representante de la patronal inmobiliaria FADEI, el origen del actual desajuste del mercado es inequívoco: una oferta totalmente insuficiente frente a una demanda que no ha dejado de crecer. "Se ha juntado que, al no existir oferta y al haber mucha demanda, los precios han subido una barbaridad. O sea, han subido que han subido en 2 años y medio más de un 30%, muchas zonas, incluso en algunas el 40%."
El directivo insiste en que esta situación no responde a un único culpable, sino a años de inacción acumulada por parte de todas las administraciones. "Ha habido una paralización de muchos años atrás con el tema de las necesidades de viviendas asequibles por parte de todos… del Ministerio, de las comunidades, un poco todos, todo el mundo tiene la culpa aquí, no no solamente unos".
Según detalla, esa parálisis se ha traducido en un frenazo en la creación de nuevos inmuebles: "¿Qué ha ocurrido? Que al no generar nuevas viviendas, no hay oferta. Entonces, como no hay oferta, directamente los precios suben una barbaridad."
"Según el Banco de España hacen falta 700.000 viviendas, ¿vale? Si faltan 700.000 viviendas y estamos haciendo una media de 100.000 al año… entonces, nos faltarían siete años", calcula Miguel Ángel. Pero incluso ese cálculo, advierte, es optimista. "Ojo, eso sería si fuese lineal y si fuese homogéneo, pero, entre otras cosas, España sigue aumentando la población, porque vienen inmigrantes y gente que viene a vivir aquí".
Construir, sí, pero más vivienda protegida
Para María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, aunque en el origen de la crisis habitacional "han confluido muchos factores, sociales, macroeconómicos, legislativos" que han llevado a tener un "desequilibrio estructural entre oferta y demanda", uno de los fenómenos más destacados en esta problematica ha sido "la casi total desaparición de la inversión en vivenda pública".
"Nosotros estamos contando con poco más de 350.000 viviendas, que es una cifra irrisoria, que no permite dar respuesta a la demanda social que tenemos", denuncia. Según explica, esta caída en la vivienda protegida ha sido tan profunda que ha dejado al mercado sin la herramienta básica para contener precios.
La portavoz recuerda que la producción de vivienda protegida se hundió tras 2013 y nunca volvió a recuperarse. "La primera causa es la paralización casi total de la vivienda protegida desde 2013. Para hacernos una idea; antes se construían unas 60.000 viviendas protegidas al año, hoy apenas superan las 10.000", asegura. "Es decir, seis veces menos de construcción de vivienda pública que antes, con un 4% más de población", explica la experta.
Las consecuencias de este vacío estructural son claras, según Matos: "Estamos obligando a los dos últimos quintiles de la población a pagar un precio de mercado que es un precio de mercado libre porque no hay vivienda social, es decir, estamos obligando a ir al mercado libre en vez de ir al mercado social."
La situación se agrava si se tiene en cuenta el crecimiento demográfico previsto. Matos advierte que "si tenemos en cuenta que que las previsiones en los próximos 5 años de que la población española puede crecer en 2.000.000 de personas, la realidad es que no tenemos viviendas suficientes. No estamos preparados para abordar esta situación."
Antes se construían unas 60.000 viviendas protegidas al año, hoy apenas 10.000"
Por ello, desde Fotocasa estiman que el país necesita un esfuerzo de construcción sin precedentes para frenar la crisis. Tal como detalla Matos, "necesitamos 1,8 millones de viviendas, tanto en compra como en alquiler, para dar respuesta a a la pre crisis habitacional en la que se nos están abriendo las puertas."
Blindar la vivienda protegida: "que lo sea para siempre"
Un paso más allá va Jaime Palomera, investigador y cofundador del Instituto de Investigación Urbana (IDRA) que asegura que reducir la crisis habitacional a un problema de escasez de oferta es "quedarse en la superficie". Reconoce que "es innegable que en los últimos cuatro años ha habido un aumento de la población y esto hace que, necesariamente, hagan falta más casas" Sin embargo, advierte que "el problema de la vivienda es mucho más complicado que una simple cuestión de oferta y demanda".
Palomera pone el foco en un cambio estructural que, a su juicio, explica gran parte de la tensión actual del mercado: "el factor determinante es el tipo de uso que le damos a la vivienda. La vivienda, desde hace años, ha sido convertida por los gobiernos en un activo financiero, igual que el oro o igual que las criptomonedas." Esa transformación —afirma— ha hecho de las casas "productos con los que hacerse rico, en vez de ser, simplemente, lugares en los que vivir".
Este fenómeno no es exclusivo de España, subraya Palomera. "Es un problema internacional. En muchos países europeos, Estados Unidos, Australia, Canadá, lo que vemos es que los aumentos de precio de la vivienda están coincidiendo con dos fenómenos". El primero, explica, tiene que ver con "la demanda de vivienda como producto de inversión, es decir, una demanda especulativa".
Si quiere hacerse rico, que ponga su dinero en criptomonedas, pero no en casas"
El segundo tiene que ver con "la concesión de hipotecas cada vez más grandes". El resultado es lo que él describe como un "Monopoli amañado" que provoca que "cada vez haya más casas en menos manos", aumentando la desigualdad y beneficiando fiscalmente a quienes ya poseen viviendas.
Ante este panorama, Palomera defiende que sí hace falta edificar más vivienda, pero no a cualquier precio ni de cualquier tipo. "Hay que construir, entre otras medidas, pero fundamentalmente lo que hay que construir es vivienda protegida".
El experto asegura que "todos los estudios muestran que los aumentos de vivienda protegida significativos y también de vivienda directamente pública, ayudan a enfriar y bajar los precios". En cambio —advierte— "cuando se construye vivienda de mercado, como se comportan como activos, provoca que precio suba".
Referentes internacionales hacia los que debería avanzar España, según Palomera son "Viena y Singapur" que "además de construir mucha vivienda protegida, han cambiado las reglas del juego".
Ese cambio implica, para el investigador, modificar los incentivos fiscales: "bajar los impuestos a quien está trabajando para comprarse su casa en la que va a vivir" y, al mismo tiempo, "a aquellos que ya tienen propiedades y que lo que están haciendo es comprar casas para subir el precio, para destinarlas a vivienda turística, de temporada, subirles los impuestos", porque "si quiere hacerse rico, que ponga su dinero en criptomonedas, pero no en casas".
Aunque España, recuerda Palomera, ya tuvo una de las mayores producciones de vivienda protegida del mundo: "En España se ha construido muchísima vivienda protegida, en torno a 6 millones. Pero esos 6 millones de pisos han terminado prácticamente todos en el mercado". Si no hubiera ocurrido, añade, "ahora mismo estaríamos en la Champions League de vivienda protegida de Europa, junto a Países Bajos".
Ejemplo de como deberían haberse hecho las cosas, según Palomera, es País Vasco: "desde hace ya más de 20 años, a principios de los 2000 toda la vivienda protegida que constuye allí, es vivienda protegida para siempre, no se puede privatizar, no puede acabar en el mercado." A su juicio, esa es la vía para frenar la especulación, garantizar acceso y reducir la presión sobre los precios.
Eliminar el ITP; más urgente que construir casas
Para Ricard, responsable de Triocasa, el debate sobre la vivienda pública a largo plazo está mal enfocado. Considera que muchas administraciones presentan planes ambiciosos, pero que llegan tarde. "Vamos a construir vivienda pública de aquí a 10 años. Vale, felicidades. Pero es que no es el tema."
A su juicio, centrar el esfuerzo en proyectos que tardarán una década en materializarse ignora la urgencia real del problema, que ya está golpeando a miles de hogares que no pueden emanciparse o asumir los costes actuales de alquiler y compra.
"El tema es que quiten el famoso ITP, no para todos, evidentemente, a los inversores no tiene sentido, pero para familias que con ciertos ingresos, por ejemplo, que se emancipan por primera vez, por favor, quitemos el ITP". Para él, destinar los recursos actuales a eliminar ese impuesto tendría un efecto inmediato y mucho más útil que "invertir el dinero recaudado para hacer vivienda de protección oficial que se va a construir de aquí a 10 años. El problema lo tenemos ahora, no lo tenemos en un futuro".
Para el experto, un ejemplo de buenas medidas son los créditos del del Instituto Catalán de Finanzas. "A los menores de 35 años, que no superen ciertos ingresos, les aportan un máximo de 50.000 euros para la compra de la primera vivienda, en concepto de préstamo a 0 euros de interés, que se empieza a pagar cuando ya se ha acabado de terminar la hipoteca."
Esta ayuda permite que, con solo abonar el ITP, muchas familias puedan acceder a una vivienda relativamente económica. Además, asegura que la propiedad permanece bajo un régimen de protección oficial: "el día que te la quieras vender, no te la puedes vender por el precio que tú quieras, sino que tiene que estar regulado por la Comunidad Autónoma", explica Ricard.
Más allá de construir: las garantías a los propietarios
Rebeca Pérez, CEO de Inviertis, advierte que centrarse únicamente en la construcción de obra nueva no resolverá la crisis de vivienda de manera inmediata. "Todos entendemos que la creación de vivienda de obra nueva, cuesta más que la generación de vivienda en alquiler: se tarda, por lo menos, un año y medio o dos en hacer la obra", explica.
Para ella, este tiempo de espera agrava un problema que ya está bloqueado: muchas personas no pueden acceder ni al alquiler ni a la compra, generando "un bucle sin fin" que mantiene la presión sobre el mercado.
Su propuesta pasa por impulsar el alquiler como alternativa para aliviar la tensión sobre la compra de viviendas. "Habría que desbloquear las políticas de alquiler. Hay que facilitar al que está dispuesto a alquilar, darle un marco jurídico que le permita alquilar sin el peligro de que alguien se le vaya a acampar para siempre en su casa", propone.
Además, subraya que cualquier política de acceso a la vivienda debe contemplar la fiscalidad como un factor clave. "Y tenemos que garantizar la accesibilidad a la vivienda; hay gente que no puede comprar por, por, por los impuestos. Es que en Cataluña pagamos un 10% de ITP".