- ANTONIO CARRASCOSA
El fondo soberano no ataca los problemas básicos que tiene la vivienda para alquiler asequible.
El Gobierno ha anunciado la creación de un fondo soberano, con remanentes no ejecutados del Fondo europeo de Recuperación y Resiliencia y que será gestionado por el Instituto de Crédito Oficial (ICO). Aunque falta conocer todos los detalles del proyecto, ha señalado la vivienda destinada a alquiler asequible como sector preferente de financiación. Podría desprenderse de esa iniciativa que la financiación privada de la promoción y construcción de viviendas para su venta o alquiler es, en la actualidad, un cuello de botella para dichas actividades. Vamos a analizar si la indiscutible falta relativa de construcción se debe a una escasez de crédito o, por el contrario, hay poco crédito para la promoción y construcción de viviendas porque su demanda está limitada por la escasez de construcción.
Según A. Andrés, D. López y L. San Juan (El mercado de la vivienda residencial en España: Evolución reciente y comparación internacional), "la iniciación de viviendas se ha situado alrededor de 100.000 viviendas anuales (por más de 650.000 en el pico de la burbuja inmobiliaria). Esa cifra no cubre ni el 50% de la creación neta de hogares al año. A este déficit hay que añadirle la demanda de vivienda en propiedad y en alquiler de no residentes, más la demanda de segunda vivienda de residentes".
¿Por qué no se construyen las viviendas necesarias y, por tanto, no se demanda más crédito para promoción y construcción? Por un lado, la demanda de vivienda está teniendo un comportamiento muy dinámico, por el crecimiento de los hogares con tamaño más pequeño (los hogares con una o dos personas representan ahora casi el 60% del total), el fuerte aumento de la población inmigrante (la población residente en España nacida en el extranjero ascendía a 9.825.266 personas el pasado 1 de octubre) y una fuerte concentración geográfica de la demanda (más del 50% del déficit de vivienda se concentra en Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga).
Restricciones muy significativas
Por otro lado, la oferta de vivienda se enfrenta a restricciones muy significativas: producción lenta e insuficiente de suelo finalista, que viene explicada, entre otros factores, por las restricciones al uso del suelo y por los excesivos y dispersos requerimientos administrativos a la edificabilidad y rehabilitación; escasez de mano de obra cualificada y mayores costes salariales; encarecimiento de los materiales de construcción; saturación de la red de distribución eléctrica; escaso desarrollo de la vivienda industrializada; elevada carga impositiva; e inseguridad jurídica en la promoción inmobiliaria.
La consecuencia de este desajuste entre oferta y demanda es un fuerte incremento de precios. Citando sólo el último dato disponible (tercer trimestre de 2025), la tasa de variación anual del Índice de Precios de Vivienda elaborado por el Instituto Nacional de Estadística se situó en el 12,8%, con subidas más fuertes en las áreas y ciudades más tensionadas.
Si centramos la atención en la construcción de vivienda para alquiler, a los mencionados obstáculos a la construcción de vivienda en general habría que añadir una regulación restrictiva del alquiler residencial (limitaciones en los niveles o en las actualizaciones de las rentas del alquiler, prórrogas forzosas de los contratos, dificultades para recuperar la vivienda en caso de impago de colectivos vulnerables, etc.) y -ligado con lo anterior- un fuerte aumento de usos alternativos de la vivienda como el alquiler turístico, de habitaciones y de temporada. Según Idealista, entre el cuarto trimestre de 2020 y el cuarto trimestre de 2024, el número de viviendas disponibles en arrendamiento de larga duración (básicamente, vivienda usada de pequeños propietarios) ha caído en más de un 56%, superando ese porcentaje las grandes ciudades (Barcelona, Madrid, Valencia y Málaga).
Paradójicamente, esta escasez de oferta se produce a pesar de una indudable tendencia en el mercado: el alquiler de vivienda residencial en España ha aumentado extraordinariamente los últimos años, superando el número de personas que residen en una vivienda arrendada los nueve millones. Eso significa que alrededor de un 25% de los hogares viven en una vivienda que no es de su propiedad, que es la proporción más alta en décadas. El aumento del precio de la vivienda, especialmente en las grandes ciudades, está detrás de este cambio estructural, afectando sobre todo a los hogares jóvenes y de origen extranjero.
En este contexto, el Gobierno quiere que las viviendas tengan un alquiler "asequible", un concepto relativo ligado a la capacidad económica de cada arrendatario. Lo que está claro es que el establecimiento de limitaciones al importe de los alquileres afecta significativamente a la rentabilidad de los proyectos (en un contexto de aumento del coste de ejecución, según Idealista, de más del 30% desde 2020), y contar con proyectos rentables es condición necesaria, aunque no suficiente, para que haya financiación privada a la promoción y construcción de estas viviendas. Como el Gobierno quiere participación público-privada en esta iniciativa, veamos con más detalle la alternativa de financiación bancaria (la apelación a los mercados de capitales es muy improbable, excepto si intervienen grandes empresas).
¿Qué requisitos son frecuentes para que un banco financie una operación crediticia de esas características? Una aportación de capital del promotor o de la empresa que compre las viviendas para su arrendamiento de un 40%, un plazo máximo de amortización de unos 15 años y una ratio de cobertura del servicio de la deuda de un 130%. Estas condiciones serán más flexibles si el promotor es una empresa de reconocida solvencia.
Elevada incertidumbre
El negocio de arrendamiento de esas viviendas y, en especial, cuando se habla de alquiler asequible introduce una elevada incertidumbre, derivada de un binomio rentabilidad/riesgo muy difícil de asumir por un empresario y una dificultad intrínseca para el banco a la hora de identificar suficiencia de flujos de caja a largo plazo para el reembolso de la operación (tanto por la limitación de rentas como por un determinado nivel esperado de morosidad en el pago de esos alquileres).
Supongamos que el marco de financiación privada mencionado es aceptado y los bancos financian la promoción de viviendas para alquiler asequible. Si el ICO subvenciona parte de la inversión realizada por el promotor/arrendador, se plantea alguna pregunta: ¿qué ocurre si las decisiones futuras de la Administración sobre el importe de alquiler asequible socavan la rentabilidad del proyecto? ¿qué ocurre si la empresa arrendadora decide vender los inmuebles? Si tuviera que devolver la subvención, ¿cómo afectaría a la capacidad de devolución de la financiación obtenida?
La alternativa es que el ICO ejecute directamente dicha financiación. Además, para conseguir que un promotor invierta, el ICO debería subvencionar una parte de la aportación de capital que realice dicha empresa. A menor importe del alquiler asequible, mayor deberá ser la subvención del ICO tanto al capital del proyecto como a su financiación (tipo de interés, plazo de amortización, carencias en dicha amortización, etc.).
El fondo soberano, en su objetivo de impulsar la financiación de vivienda de alquiler asequible, no ataca los problemas básicos que tiene esa modalidad de vivienda (deficiencias regulatorias e institucionales, así como encarecimiento del coste de ejecución de las promociones inmobiliarias). Si se solucionaran estos problemas, habría mucha más construcción de vivienda tanto para venta como para alquiler, reduciéndose los precios de venta y las rentas de alquiler. Sin soluciones a esos problemas, la financiación privada a proyectos privados de construcción de viviendas de alquiler asequible será escasa o nula y, de existir, requeriría la concesión de subvenciones públicas que mejoren sustancialmente la rentabilidad de los proyectos. La financiación directa por parte del ICO es una alternativa menos deseable, ya que alguna experiencia anterior (ICO Directo) no fue exitosa.
Dicho con pocas palabras, mientras el suelo sea escaso y caro, y la construcción sea cara, es muy difícil poner vivienda asequible a disposición del mercado.
Antonio Carrascosa, Profesor del Máster de Banca y Regulación Financiera de la Universidad de Navarra
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