- P. B.
El mercado español mantiene su atractivo para el capital pese al alza de tipos, la presión regulatoria y la mayor exigencia de rentabilidad. Hines, Nuveen y PwC destacan los sólidos fundamentales del país, aunque reclaman menos burocracia y una revisión fiscal para acelerar nuevos desarrollos.
España sigue ganando enteros en el radar del inversor inmobiliario internacional. En un contexto marcado por la volatilidad geopolítica, el encarecimiento de la financiación y el endurecimiento de los criterios de inversión, el mercado español se consolida como una de las plazas con mejores perspectivas dentro de Europa, apoyado en el crecimiento económico, la evolución demográfica y una oferta limitada en varios segmentos.
Esa fue una de las principales conclusiones de un debate celebrado en el marco del Encuentro EXPANSIÓN Sector Inmobiliario en el que participaron Vanessa Gelado, senior Managing Director de Hines en España, Portugal, Italia y Grecia; Marta Cladera de Codina, directora general de Nuveen Real Estate Iberia y responsable europea de Gestión de Activos Residenciales; Javier Kindelán, socio responsable del Sector Inmobiliario en la división de Transacciones de PwC.
La subida de tipos y la incertidumbre provocadas por la guerra en Oriente Próximo no han frenado la actividad, pero sí han elevado las exigencias de retorno. Gelado explicó que el impacto más inmediato se ha dejado sentir en el coste de la financiación. "Lo que más rápidamente hemos visto desde febrero ha sido el efecto en las curvas de tipos", señaló. En su opinión, la subida del euribor y el encarecimiento de las coberturas financieras está presionando las operaciones, aunque todavía no se ha trasladado por completo a los márgenes exigidos por la banca.
Cladera coincidió en que el mercado trabaja ahora con objetivos de rentabilidad más altos. "Tradicionalmente, un fondo 'core' pedía retornos del 7% u 8%, y ahora esas exigencias se están yendo más hacia el 10%", afirmó. Según explicó, ese cambio ha provocado que el capital 'core' y 'value-add', que antes competían en universos distintos, coincidan ahora en los mismos procesos de inversión. Aun así, descartó un frenazo en seco del mercado: "No hemos visto una parada en las transacciones, pero sí mucha más incomodidad en los comités de inversión".
Kindelán enmarcó este escenario en una situación de "policrisis", en la que los conflictos internacionales y la incertidumbre macroeconómica se traducen en una mayor prima de riesgo exigida por los inversores. Pese a ello, defendió que el mercado mantiene dinamismo. "No vemos un parón", aseguró. A su juicio, sigue habiendo abundancia de capital 'value-add' y oportunista en busca de operaciones, mientras que el inversor core permanece más selectivo y, en algunos casos, a la espera de mejores condiciones frente a alternativas como la renta fija.
Más allá del momento financiero, los tres ponentes coincidieron en que España conserva ventajas competitivas frente a otros mercados europeos. La responsable de Hines destacó el cuadro macroeconómico y la ausencia de desequilibrios comparables a los de otros países. "En España no hay un exceso de oferta", afirmó Gelado, al recordar que el mercado ha pasado del stock sobrante tras la crisis financiera a una situación de déficit habitacional. También subrayó la prudencia mostrada por el sistema financiero y por los prestatarios desde 2008.
Desde Nuveen rebajaron, además, la idea de que la inseguridad jurídica sea un problema exclusivamente español. "A veces pensamos que fuera es mejor, pero en todos los países hay riesgos", apuntó Cladera. En su análisis, mercados como Francia, Italia o Irlanda presentan también fuertes restricciones regulatorias, complejidades administrativas o elevados costes de desarrollo, por lo que el inversor compara ya marcos completos y no únicamente titulares regulatorios.
Kindelán añadió un factor diferencial adicional: la capacidad de España para atraer población, empleo y nuevas necesidades de uso. "España es un lugar imbatible para vivir y trabajar", sostuvo. Esa fortaleza, añadió, está detrás del tirón de segmentos como las residencias de estudiantes, el 'coliving' o el 'flex living', que ganan peso en las carteras institucionales.
En cuanto a las áreas con mayor recorrido, Hines mantiene una estrategia diversificada, aunque Gelado destacó la actividad reciente en 'living' y 'logística'. Nuveen, por su parte, sigue focalizada en residencias de estudiantes y logística, mientras analiza también el auge del 'flex living'. Desde PwC, Kindelán situó al 'living' y a los hoteles entre los grandes motores del mercado en el último ejercicio.
De cara a los próximos años, el diagnóstico compartido es claro: España seguirá siendo un destino prioritario para el capital si logra acelerar licencias, reducir trabas administrativas y aliviar la presión fiscal sobre el desarrollo. "El tiempo es dinero", resumió Gelado. Cladera reclamó trabajar el capítulo impositivo y Kindelán pidió "desburocratizar" la gestión pública. El mensaje de fondo es común: con prudencia en la ejecución, el inmobiliario español sigue ofreciendo una de las historias de crecimiento más sólidas del continente.
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