- JUANDE PORTILLO
El Banco de España detecta restricciones en la gestión urbanística y del suelo frente a una demanda inmobiliaria creciente, descarta una enorme concentración de la propiedad pero alerta de la presión que ejercen los pisos turísticos.
El de la vivienda es, probablemente, el principal problema económico y social que padece España. La confluencia de un fuerte repunte de la demanda y una considerable restricción de la oferta han dado lugar a un déficit de unas 750.000 viviendas, según ha calculado este jueves el Banco de España, cuyo gobernador, José Luis Escrivá, insta a los gobiernos central y autonómicos a coordinarse y colaborar para comenzar a solventar la situación.
El Banco de España ha destinado buena parte de su último informe anual a analizar uno de los principales retos estructurales de la economía española: el del acceso a la vivienda. El problema radica en un escenario de fuerte demanda y restricción de vivienda, que eleva los precios de compra y alquiler, dificultando la accesibilidad a la vivienda en un contexto de crecimiento de empleo y hogares, lo que general problemas sociales y económicos.
Así, de un lado, el supervisor achaca la fortaleza de la demanda a un enorme dinamismo demográfico; las condiciones financieras favorables para los hogares; un crecimiento económico que se traduce en avances sostenidos en términos de empleo y renta de los hogares; y la presión adicional que ejerce las viviendas turísticas y los no residentes.
Del lado de la oferta, a su vez, el supervisor denuncia restricciones en la gestión urbanística y del suelo; la productividad y rentabilidad del sector constructor; y la escasa disponibilidad de mano de obra.
El estudio realizado por el supervisor revela un diferencial acumulado entre la construcción de vivienda y la creación de hogares, que es del -3,9% en España, y se da en países como Francia o Alemania, reflejando un déficit en la creación de vivienda. En concreto, el diferencial acumulado desde 2021 asciende a unas 750.000 viviendas, calcula el Banco de España.
En cualquier caso el supervisor bancario concluye que los riesgos para la estabilidad financiera asociados a la vivienda están contenidos, dada la mayor solvencia de los hogares y la limitada laxitud de las condiciones crediticias, en comparación con el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008.
Así, solo el 13% del total de hipotecas concedidas para la adquisición de vivienda habitual se financia por encima del 80% del valor del inmueble; solo un 11% de las familias dedica al crédito más del 11% de sus ingresos; lo que limita el riesgo al 2% de los hogares hipotecados.
El mercado inmobiliario española es, sin embargo, muy heterogéneo por territorios. Las tasas de crecimiento real de los precios entre 2014 y 2025 -respecto a la subida del nivel de vida respectivo- varían con fuerza por territorios, con avances del 5,2% en Málaga, el 4,8% en Madrid, el 4,7% en Baleares, frente a las caídas del 1,6% en Zamora, el 1,3% en Soria, o el 1,2% en Teruel o Ciudad Real.
El análisis indica que no existe una elevada concentración de cuotas en el mercado del alquiler, puesto que el 75% de los inmuebles arrendados pertenecen a personas físicas que tan solo poseen uno.
La vivienda turística
El peso de las viviendas turísticas en el mercado de alquiler, sin embargo, supone ya el 28,9% del total en Málaga; el 12,9% en las Palmas de Gran Canaria; o el 12,1% en Sevilla; frente al 4% en Barcelona, o el 2,8% en Madrid. El porcentaje escala al 44,6% en Málaga o Sevilla si se tiene en cuenta solo el centro de la ciudad.
El Banco de España también subraya que el esfuerzo para comprar una vivienda crece por encima de la renta de los hogares, con subidas sostenidas desde los años 80. Desde entonces, la renta ha crecido un 1,8 veces mientras que los precios inmobiliarios lo han hecho un 3,5%.
Los años de renta para comprar una vivienda en 2024 ascendían a 6,8 de media en España, pero ascienden a 7,5 años de salario en el caso de jóvenes o extranjeros, y alcanza los 10 años en grandes ciudades con alta demanda como Madrid, Barcelona o Málaga. Como consecuencia, desde 2007 el peso relativo de la compra de hogares por parte de los jóvenes (18 a 35 años) ha caído desde el 41% al 22%.
Problemas de oferta
El Banco de España relata que tras la crisis inmobiliaria de 2008 se frenó el desarrollo de suelos y la planificación urbanística, mientras que se agravan la falta de coordinación e inversiones, dificultando por ejemplo el acceso a red eléctrica de las nuevas promociones.
Un segundo factor lo ocasión al propio sector de la construcción, que colapsó en 2008, quedando atomizado en pequeñas empresas de baja productividad. Además, a pesar del aumento general del empleo, este sector apenas supone el 7% del total, es decir, cuatro puntos porcentuales del que necesitaron antes del comienzo de la burbuja inmobiliaria. La productividad por hora y trabajador es muy limitada y la disponibilidad de mano de obra es del 63%.
Otro elemento diferencial es el del escaso parque público de vivienda en España, donde tan solo una de cada 65 viviendas es pública, frente a referentes como Países Bajos, donde una de cada tres es pública.
En este marco, el propio gobernador del Banco de España ha instado a los gobiernos con competencias, fundamentalmente el Ejecutivo central y los autonómicos, a coordinarse y colaborar para resolver el problema. El supervisor urge a tomar medidas para incrementar la oferta de vivienda (fomentando la construcción industrializada, promoviendo más vivienda pública asequible), mejorar la gestión urbanística y de suelo y contener la demanda, limitando por ejemplo los usos no residenciales.
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