- BEATRIZ AMIGOT
Los dos decretos de vivienda aprobados por el Ejecutivo esta semana no han conseguido el apoyo parlamentario y, por lo tanto, sus medidas decaen después de estar en vigor apenas uno y dos días después de su publicación en el Boletín Oficial del Estado.
A continuación, un repaso a las medidas que buscaban ampliar la intervención del mercado de la vivienda, pero que, finalmente, no se van a aplicar y un análisis de cómo queda la legislación en vigor:
1-Desahucios
El decreto establecía medidas estructurales para proteger hasta el 31 de diciembre de 2030 frente a los desahucios a personas vulnerables que carezcan de alternativa habitacional.
Si quien desahucia es un fondo, el tribunal estaba obligado a suspender el proceso aunque exista sentencia.
Pero si se trata de un pequeño propietario se incluía una enervación extraordinaria: esto significa que las comunidades autónomas, cuando no ofrecieran alternativa habitacional, estaban obligadas a cubrir los impagos del inquilino y el Estado, a su vez, compensaría a las comunidades por este gasto. Las CCAA tenían dos meses para enervar la acción y, si no lo hacían, la suspensión se mantendría hasta que cumplan con esta obligación.
Ahora, que han caído los decretos, los desahucios vuelven a regularse con la legislación anterior y, en muchas ocasiones, pasan a depender de la decisión de un juez. Los desahucios por impago de hipoteca o renta y por la finalización del periodo del contrato volverán a dirimirse en los tribunales.
2- Fondos buitre
El primer decreto también limitaba hasta el 31 de diciembre de 2028 la adquisición de viviendas por parte de fondos buitre. Para el Gobierno, entraba en esta categoría toda entidad, con o sin personalidad jurídica, que incluya en su objeto social la adquisición de inmuebles cuando pretenda comprar por un precio inferior al 70% del valor de tasación de mercado.
La medida contemplaba excepciones para la adquisición de vivienda habitual a precio asequible o social durante al menos cinco años, para personas que precisen atención sociosanitaria, colectivos vulnerables, víctimas de violencia de género y determinados organismos y empresas del sector público destinados a promover y gestionar vivienda social o asequible.
Estas limitaciones decaen y los fondos y empresas inmobiliarias pueden seguir operando sin restricciones.
3- Prórroga de contratos
Con el decreto, los inquilinos que tenían un contrato que vencía antes del 31 de diciembre de 2028 podían solicitar una prórroga de un año, ampliable otro año más.
Para ello, tenían que estar al corriente del pago de la renta y no haberse retrasado en ninguna ocasión durante al menos los ocho meses anteriores a la solicitud.
Los caseros, por su parte, estaban obligados a aceptar la prórroga extraordinaria y a mantener la misma renta (sin subidas).
La prórroga no se aplicaría si el propietario necesitase la vivienda para sí mismo o para un familiar de primer grado, algo que ya se aplicaba hasta ahora en las suspensiones de contratos de alquiler.
El segundo decreto que tampoco ha tenido el respaldo del Congreso incluía una prórroga indefinida de los contratos de alquiler que también decae.
De esta forma, ahora las fechas de vencimiento de los contratos de alquiler vuelven a estar vigentes y los caseros podrán o no renovarlos. Hay que recordar que los contratos del alquiler son de 5 años si el arrendador es un particular y 7 años si es una persona jurídica. Transcurridos esos cinco primeros años (7 si el arrendador es persona jurídica), si ninguna de las partes hubiese notificado su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará por plazos anuales hasta un máximo de tres años más (prórroga tácita Art. 10 LAU).
4- Subidas del alquiler
Asimismo, el decreto establecía una limitación extraordinaria de las actualizaciones anuales de las rentas de los contratos de alquiler de vivienda que se produjeran entre la entrada en vigor de la norma y el 31 de diciembre de 2027. Cuando la renta fuera superior al límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, no podría aplicarse incremento alguno. En los demás casos, el incremento sería el que acuerden las partes y, si no existiera un nuevo pacto, no podría superar el 2%.
Sin embargo, este tope del 2% desaparece de inmediato. Las actualizaciones anuales de renta vuelven a regirse por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) general y lo que esté firmado en el contrato. La subida máxima permitida vendría marcada por el IRAV (Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento) o por el IPC, dependiendo de la fecha en la que firmaste el contrato y de lo pactado.
5- Deducciones para inquilinos y propietarios
El decreto establecía una deducción del 10% en el IRPF por el alquiler de la vivienda habitual para los contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 33.007,20 euros anuales. Ahora, esta bonificación fiscal desaparece.
Los propietarios iban a tener deducciones. La norma mantenía la deducción general del 50% para los propietarios y establecía una graduación para incentivar las bajadas de alquiler y penalizar las subidas desproporcionadas.
Así, la deducción podría llegar al 100% si el propietario reducía la renta a su inquilino en más de un 5%, mientras que podría quedar reducida hasta el 15% si al renovar el contrato aplica una subida superior al 20%. Unas medidas similares a las que ya incluía la Ley de Vivienda. En este caso, las deducciones de los propietarios no cambian demasiado en aquellos territorios donde se aplica la Ley de Vivienda, en el resto desaparecen.
6- Alquiler de temporada y de habitaciones
En cuanto a los alquileres de temporada, el decreto establecía que estos deberán recoger expresamente la causa que justifica el desplazamiento temporal del inquilino. Su duración sería libremente pactada, pero no podría superar los 12 meses sin una justificación válida y, si se prolongasen más allá de ese periodo sin causa, pasarían a considerarse contratos de vivienda habitual.
Asimismo, en los alquileres por habitaciones o estancias, la suma de las rentas no podría superar el importe que se pagaría por alquilar la vivienda completa. En las zonas declaradas de mercado residencial tensionado deberán respetarse además las limitaciones previstas en la Ley de Vivienda.
Tras el veto del Congreso, tanto el alquiler de temporada como el de habitaciones sigue regulándose como vivienda no habitual y se rige por la LAU, sin los límites de renta que pretendía introducir la nueva normativa.
7- Pisos turísticos
Sobre los alquileres turísticos, fijaba que podrían arrendarse por un plazo inferior a un mes y que tendrían un régimen fiscal específico con un IVA del 10%. Además, los ayuntamientos podrían establecer un recargo de hasta el 50% en el IBI para viviendas residenciales destinadas a alojamientos turísticos, que podría elevarse hasta el 100% en el caso de propietarios con cuatro o más inmuebles destinados a este uso.
En estos momentos, estos cargas fiscales desaparecen y los pisos turísticos siguen sin pagar IVA y sin la penalización en el IBI.
8- Préstamos con un tipo del 0%
El decreto incluía un nuevo mecanismo de financiación, denominado 'Tu Casa', para facilitar el acceso a la primera vivienda habitual. Permitía acceder a préstamos por hasta el 20% del valor de la vivienda, con un límite de 50.000 euros, como complemento de la financiación privada.
Los préstamos tendrían un plazo de hasta diez años, un tipo de interés del 0% y no tendrían comisiones. Además, contarán con un periodo de carencia que podría extenderse hasta la finalización de la hipoteca, con un máximo de 30 años. Las viviendas adquiridas mediante este mecanismo quedarían sometidas permanentemente a un precio máximo de transmisión.
Este préstamo desaparece, aunque quienes compren una primera vivienda podrán seguir solicitando los avales del ICO.
9- Fiscalidad de las Socimis
Entre las medidas fiscales, el decreto eleva al 25% el gravamen sobre los beneficios de las Socimi procedentes del alquiler de viviendas. El tipo podía beneficiarse de reducciones del 50% y hasta el 100% en función del volumen de viviendas que destinen al alquiler bajo criterios de asequibilidad.
Sin embargo, ahora el gravamen a las Socimis vuelve al 15%.
10- IBI
Asimismo, con los decretos los ayuntamientos podían establecer recargos en el IBI para movilizar viviendas vacías. Estos recargos alcanzaban el 150% en el caso de propietarios de dos o más viviendas que hayan permanecido vacías durante más de tres años.
A partir de ahora, los ayuntamientos pierden esta potestad y los recargos en el IBI a las casas vacías desaparecen.
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