El Tribunal unifica la doctrina y cierra la vía para que fondos y grandes tenedores que alquilan viviendas dividan administrativamente sus activos si no hay una venta real de los inmuebles.
El Tribunal Supremo ha asestado un golpe a la flexibilidad administrativa con la que operan grandes propietarios de inmuebles, como socimis y fondos de inversión. En una sentencia, la Sala de lo Contencioso-Administrativo ha establecido que los dueños únicos de edificios completos no pueden exigir al Catastro que reconozca la división horizontal de sus activos -es decir, registrarlos como pisos o locales independientes- si el fin es el arrendamiento y no la venta.
Este fallo tiene una repercusión directa en la gestión de activos (asset management) del sector inmobiliario. Hasta ahora, la división horizontal era una herramienta habitual para dotar de mayor flexibilidad a las carteras inmobiliarias, permitiendo valoraciones individualizadas de las unidades y preparándolas para una eventual desinversión al por menor, incluso años antes de que esta se produjera.
Sin embargo, el Supremo ha cortado esta posibilidad. La decisión impide que el valor catastral y la referencia administrativa de un inmueble se fragmenten a voluntad del propietario único. Esto obliga a los grandes tenedores a mantener la unidad catastral del edificio mientras esté en sus manos al 100%, lo que puede tener implicaciones en la tributación (IBI) y limita la capacidad de segregar fiscalmente partes del edificio sin desprenderse de la propiedad.
La sentencia, que da la razón a la Administración General del Estado frente a una Socimi, sienta una doctrina clara sobre cuándo nace realmente la propiedad horizontal a efectos administrativos. El criterio fijado por los magistrados establece que ir al notario no es suficiente. Aunque el propietario firme una escritura de división horizontal, el Supremo considera que dicho régimen jurídico se encuentra en una situación "aletargada" o durmiente mientras el edificio pertenezca a una sola persona o entidad.
Para que el Catastro deba reconocer la división en locales o pisos independientes, el Tribunal exige un requisito fáctico, la "pluralidad de propietarios". La sentencia recoge textualmente que "no cabe promover la alteración catastral por el otorgamiento unilateral del título por el propietario único del edificio destinado a alquiler [...], hasta tanto no concurran los elementos constitutivos exigidos, en concreto hasta tanto no exista una pluralidad de propietarios".
El Supremo argumenta que, si el dueño destina el inmueble al alquiler -como es el negocio principal de las Socimis-, el edificio funciona económicamente como una unidad. Por tanto, la realidad física y jurídica no ha cambiado, y el Catastro debe reflejar esa realidad, negándose a registrar una fragmentación que, de momento, es solo teórica.
El origen de esta doctrina se encuentra en el litigio protagonizado por una Socimi respecto a un edificio de su propiedad. La compañía solicitó la alteración catastral para dividir el inmueble en varias referencias independientes, basándose en una escritura notarial y en que el edificio estaba arrendado a diversos inquilinos.
Aunque la Audiencia Nacional dio inicialmente la razón a la empresa, el Abogado del Estado recurrió en casación. Ahora, el Supremo anula esa victoria y confirma la postura de Hacienda. Mientras la Socimi sea la propietaria única y no inicie la venta de los locales, la división horizontal carece de "virtualidad" para alterar el Catastro.
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