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La derogación en el congreso de los diputados del decreto de extensión de los alquileres multiplica la inseguridad jurídica de un mercado ya de por sí muy tensionado. Los juristas anticipan que la batalla legal llegue a los tribunales.
El Congreso de los Diputados tumbó el martes el real decreto-ley que permitía prorrogar de forma automática durante dos años todos los contratos de alquiler que vencieran antes del 31 de diciembre de 2027 sin subidas de precio superiores al 2%.
El voto en contra de la Cámara Baja -donde PP, Vox y Junts sumaron mayoría- abre ahora un galimatías legal que, según los juristas y expertos del sector inmobiliario, terminará dirimiéndose, casi con total seguridad, en los tribunales. En el aire quedan grandes cuestiones, como qué ocurrirá con aquellos inquilinos que solicitasen la prórroga por burofax durante el periodo de vigencia del decreto y no hayan obtenido una respuesta por parte de su casero; si la extensión también afectará a aquellos contratos con una fecha de vencimiento posterior al 28 de abril; o si el tope de 2% de subida se mantiene vigente.
Según las estimaciones del Gobierno, alrededor de un millón de contratos de alquiler vencerán entre este año y el próximo, por lo que todos estos inquilinos podrían haber solicitado la prórroga de sus contratos entre el 20 de marzo y el 28 de abril. Y, aunque es difícil realizar una aproximación exacta del número de peticiones, la publicidad de la medida podría elevarlo a varios cientos de miles. En las últimas semanas, desde el Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 que lidera Pablo Bustinduy incluso llegaron a recordar por carta a los grandes tenedores de vivienda que debían aceptar las prórrogas solicitadas, pese a las múltiples interpretaciones de un decreto que parece condenado a concluir en el Tribunal Supremo.
En cualquier caso, la "inseguridad jurídica" que ha generado la aprobación del texto y su posterior derogación -incluso las intenciones del Gobierno de seguir negociando su aprobación con Junts y el PNV- ya estaría afectando a un mercado del alquiler de por sí muy tensionado por la continuada caída de la oferta, fruto de la desprotección a los propietarios y de la imposición de límites de precios tras la aprobación de la Ley de Vivienda de 2023. En este sentido, Yogi Thadhany, country manager de Finteca en España, señala que "habrá compradores de viviendas para alquilar que se lo piensen dos veces"; mientras que, en otros casos, la derogación "podría actuar como un catalizador para dar el paso hacia la hipoteca como la opción más estable".
La casuística es muy extensa, teniendo en cuenta los plazos y el planteamiento que hizo el Consejo de Ministros en la redacción del real decreto-ley, y deja múltiples interpretaciones entre los juristas y expertos en el sector inmobiliario consultados por EXPANSIÓN.
¿Cómo afectará a los inquilinos que la solicitaron pero no obtuvieron respuesta?
Durante el mes de vigencia del decreto, desde el Gobierno llamaron a los caseros a aceptar todas las solicitudes de prórroga recibidas por burofax, independientemente de la fecha de vencimiento del contrato, siempre y cuando no fuera posterior al 31 de diciembre de 2027. Sin embargo, otras voces, como la Agencia Negociadora del Alquiler, recomendaron a los propietarios aguantar la respuesta, al menos, hasta la votación en el Congreso.
"Una vez derogado", apunta a este diario Jesús Martínez Caja, secretario general y jurídico de la Asociación Madrileña de Empresas Inmobiliarias (Amadei) y de la Federación de Asociaciones de Empresas Inmobiliarias (Fadei), los caseros "ya pueden responder denegando esa solicitud de prórroga".
Sin embargo, otras voces mantienen la postura contraria. Carlos Sánchez, responsable del departamento legal de Alquiler Seguro, afirma que "todas las solicitudes formuladas y comunicadas durante el periodo de vigencia de la norma deben considerarse válidamente admitidas, incluso en ausencia de una respuesta expresa por parte del arrendador".
¿Y si el propietario aceptó la extensión del contrato?
En este caso, la respuesta parece unánime. "Si el arrendador aceptó expresamente la prórroga por escrito durante la vigencia del decreto, entonces el efecto se consolida", apunta José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra. Sobre este asunto, los juristas y expertos inmobiliarios también coinciden al señalar que sólo los inquilinos que solicitasen la prórroga del alquiler entre el 20 de marzo y el 28 de abril -independientemente de la fecha de vencimiento, dentro de los márgenes- tendrían derecho a ella.
A pesar de ello, existen algunos supuestos en los que el arrendador podría negarse a aceptar la prórroga, incluso en el caso de que se efectuase dentro del plazo legal. Desde Alquiler Seguro señalan cuatro: en caso de que durante la vigencia del decreto se llegase a un acuerdo diferente entre ambas partes; al firmar un nuevo contrato de arrendamiento; en caso de que exista "una necesidad del propietario de recuperar la vivienda arrendada para uso propio"; o cuando el casero y el inquilino acuerden renovar el contrato "con un precio inferior al establecido en el contrato vigente".
¿Qué contratos podrán beneficiarse de la prórroga?
Este es uno de los puntos que más dudas generan entre los propietarios y los inquilinos, y también entre los expertos consultados por este diario, puesto que no parece quedar claro si la extensión de los contratos sólo afectaría a aquellos que vencieran durante el periodo de vigencia del real decreto o, por el contrario, también se incluye a las peticiones formales realizadas en tiempo y forma sobre contratos que finalicen entre su derogación, el pasado martes, y el 31 de diciembre de 2027. Al respecto, García Montalvo señala que este asunto "genera una situación de potencial litigiosidad puesto que el derecho se proyectaría sobre efectos futuros no consolidados".
En esta línea, José María García-Valdecasas y Daniel Alonso, abogados de García-Valdecasas & Viola, apuntan que los tribunales deberán decidir "si la derogación del real decreto-ley tiene efectos ex nunc, es decir, desde el momento en que se deroga y a futuro; o si, por el contrario, tiene efectos ex tunc, esto es, desde que se dictó". En el primer supuesto, "la norma no producirá efectos una vez derogada, pero sí se conservarán los que acaecieron mientras estuvo vigente", mientras que, en el segundo, "se entiende que el decreto nunca debió existir y, por ello, no deben validarse los efectos que la norma haya producido, ni tan siquiera mientras estuvo en vigor".
En una tesis similar se posiciona Martínez Caja, quien asegura que la prórroga sólo afectaría a los contratos con fecha de vencimiento dentro del periodo de vigencia del decreto, puesto que el resto de solicitudes "están basadas en una expectativa de derecho que no genera el derecho por sí mismo, dado que la obligación del arrendador no nace con la solicitud del inquilino, sino con el vencimiento del contrato. Si en esa fecha de vencimiento ya no existe norma que le imponga aceptar la prórroga, está eximido de ello y no incumple precepto alguno", aclara.
En el lado opuesto se sitúa Sánchez. Según afirma, "la norma afectaba a aquellos contratos de arrendamiento de vivienda cuyo plazo de duración finalizaba antes del 31 de diciembre del 2027, por lo que las prórrogas solicitadas por los arrendatarios durante la vigencia de la norma se tendrán que aceptar, con el consecuente impacto en el ecosistema del alquiler".
¿Qué ocurre con el tope del 2% a las subidas de precio?
De igual forma que ocurre con la prórroga, "si se actualizó la renta al 2% durante la vigencia del contrato, la subida quedará consumada, aunque no afectará a periodos futuros", afirma García Montalvo.
¿Cómo actuar ante la inseguridad jurídica?
Ante estas dudas y disparidad de criterios, Arantxa Goenaga, socia de Af Legis especializada en derecho inmobiliario, recomienda a los propietarios que no hayan aceptado la prórroga que notifiquen su rechazo, si bien aconseja que "traten de llegar a un acuerdo porque el procedimiento se puede alargar, en caso de litigios, un mínimo de un año".
Por su parte, García-Valdecasas y Alonso concluyen que los caseros que aceptaron la prórroga expresamente, "aún bajo presión normativa, se enfrentan a una mayor incertidumbre" y también podrían convertirse "en casos litigiosos, pues puede sostenerse que hubo un acuerdo bilateral válido con independencia de la derogación de la norma que lo provocó". Por ello, desde la Federación de Asociaciones Inmobiliarias (Fai) volvieron a reclamar ayer al Gobierno que aclare las dudas que acucian a propietarios, inquilinos y agentes inmobiliarios, y que podrían colapsar los tribunales en los próximos meses tras la derogación del real decreto-ley.
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