La década prodigiosa de Madrid: así está la oferta 'prime' tras duplicarse los precios

• BEATRIZ AMIGOT

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El inmobiliario se ha mostrado robusto en los últimos diez años en esta región, con una subida sostenida de los precios y una demanda más diversa.

Entre 2014 y 2025, el metro cuadrado se ha revalorizado en la Comunidad de Madrid un 95,26%, situándose entre las zonas residenciales prime más dinámicas de Europa. Esta es una de la principales conclusiones del primer informe realizado por Diza Market, basado en los datos del Consejo General del Notariado y dirigido técnicamente por Fernando Pinto y María Luisa Medrano (ambos profesores de la Universidad Rey Juan Carlos).

Durante los primeros años del periodo analizado, el comportamiento del precio mostró un crecimiento sólido pero ordenado, impulsado por la mejora de la economía española y el retorno progresivo de la demanda solvente. Sin embargo, los precios se aceleraron, sobre todo, en el último lustro. El estudio confirma que la pandemia actuó como catalizador y no como freno. Factores como el teletrabajo internacional, la búsqueda de calidad de vida, la movilidad de patrimonios latinoamericanos y europeos, así como la creciente demanda de viviendas rehabilitadas con estándares de lujo impulsaron los precios a un nivel superior.

Además, esta tendencia fue liderada por el segmento prémium tanto en la capital como en los municipios periurbanos de alta gama en los que se centra el informe. "En prime, el precio no sube solamente porque haya más interés, sino porque el producto que se busca es muy difícil de replicar: vivienda rehabilitada con estándares de lujo, edificios con valor arquitectónico, localizaciones core y rotación baja. Esa rigidez de oferta hace que, cuando entra demanda solvente, el ajuste se traduzca más en precio que en cantidad de operaciones", explica Pinto.

Capital y alrededores

En Madrid, el precio de la vivienda se sitúa de media a cierre de 2025 en los 5.012 euros por metro cuadrado. Recoletos destaca como el barrio más top con 10.534 euros por metro cuadro), seguido por Castellana (9.487 euros), Jerónimos (9.021 euros), Almagro (8.566) e Ibiza (8.238 euros).

En general, las cifras evidencian que en la ciudad la revalorización ha sido, más o menos, estable. Así, desde 2014 hasta el Covid-19 los precios crecieron un 46,58% y en la etapa posterior un 54,4%.

Sin embargo, más allá del centro urbano, el análisis territorial confirma que el mercado prime madrileño se ha expandido tras la pandemia hacia el área metropolitana. Municipios como Alcobendas (La Moraleja), Pozuelo de Alarcón, Majadahonda, Tres Cantos y Boadilla del Monte han registrado una apreciación notable, de entre el 41 y el 63% en los últimos cinco años (frente al 19-22,7% del periodo anterior). Esta escalada ha estado impulsada por la demanda de vivienda unifamiliar con más metros, la búsqueda de privacidad y entornos verdes, así como un creciente interés por vivir cerca de los colegios internacionales.

Además, en estas localidades los precios son más asequibles que en la capital. A la cabeza se sitúa Alcobendas con 4.892 euros por metro cuadrado, seguida de Pozuelo (4.518 euros), Majadahonda (4.236 euros), Boadilla del Monte (3.914 euros) y Tres Cantos (3.742 euros), según el estudio de Diza.

En estas zonas, "el comprador suele tener un nivel adquisitivo medio-alto, con una clara orientación a la adquisición de vivienda habitual y un mayor peso de la compra vinculada a hipoteca, frente al cliente de lujo del centro que suelen ser grandes patrimonios e inversores que no requieren financiación", apunta Nuria Martínez, asesora inmobiliaria de Gilmar en Boadilla del Monte.

Perspectiva

Los expertos prevén que esta senda alcista se mantendrá, aunque quizá no al mismo ritmo. "Entramos en 2026 con un mercado prime resistente: existe una demanda sostenida, apoyada por fundamentos económicos sólidos y por el atractivo internacional de Madrid, mientras que la oferta es limitada -y en obra nueva, todavía más- debido a restricciones de suelo y planeamiento urbanístico". Este desequilibrio mantiene la presión sobre los precios y hace que el producto realmente diferencial se absorba con rapidez", explica Ana White, directora de Residencial Premium Properties de Knight Frank.

Eso sí, el futuro no está exento de riesgos. "Si aumenta la incertidumbre (por ejemplo, un crédito más restrictivo, cambios regulatorios o shocks externos) será habitual ver pausas tácticas: compradores que esperan, menos transacciones y subidas más suaves. Ahora bien, en el segmento prime esas pausas suelen traducirse más en estabilización o en incrementos más moderados que en caídas fuertes, porque la oferta en ubicaciones de alta gama es muy limitada y Madrid mantiene un atractivo internacional creciente", concluye Medrano.

Estilo japonés

Vivienda, situada en el número 26 de la calle Almagro, en pleno barrio de Chamberí. Se encuentra en un edificio símbolo de la arquitectura racionalista madrileña y obra del reconocido arquitecto Luis Gutiérrez Soto. La propiedad, de 324,12 metros cuadrados y ubicada en una cuarta planta exterior, cuenta con tres habitaciones en suite. Reformada recientemente por Melián Randolph, sobresale por su estética 'wabi-sabi' y el cuidado uso de la madera en sus espacios. La vende Knight Frank por 5,05 millones de euros.

Espacio abierto

Piso, en el barrio de Salamanca, que se encuentra en una quinta planta exterior de una finca moderna construida en 2003. Con una superficie de 228 metros cuadrados, el inmueble ha sido reformado y dispone de tres dormitorios, cuatro baños, cocina integrada en el salón-comedor, despensa y zona de lavandería. Además, el edificio tiene conserje, trastero y plaza de garaje. Lo comercializa Diza Consultores por 3,35 millones de euros.

Salón con vistas al jardín

Chalet independiente, de 545 metros cuadrados, en Aravaca. En la planta baja, el recibidor da acceso al salón conectado con el comedor, la cocina, un aseo y un dormitorio. En el primer piso, hay otros tres dormitorios con baño en suite. En el sótano, hay una sala de estar que puede servir como cuarto de juegos o de televisión y una zona de servicio y otra de lavandería. En el jardín destaca la piscina. La comercializa Diza Consultores por 4,9 millones de euros.

Con piscina y gimnasio

En Boadilla del Monte, se encuentra esta vivienda de 481 metros cuadrados. En la planta baja, está la cocina, el comedor, el salón y otra sala de TV. Desde esta planta se accede al patio con piscina, zona de barbacoa y un cerramiento acristalado. Se completa con un aseo y un garaje para cuatro vehículos. En el primer piso, hay cuatro dormitorios y, en el sótano, está el gimnasio y la sala de juegos, así como la zona de servicio. La vende Gilmar por 1,7 millones de euros.

Urbanización cerrada

Adosado situado en La Moraleja (Alcobendas). Con una superficie de 141 metros cuadrados y un jardín de 25 metros cuadrados, es luminoso gracias a su orientación suroeste. El chalet se reparte en dos plantas y cuenta con cuatro dormitorios, tres baños y dos plazas de garaje. Está dentro de una urbanización cerrada con piscina y pistas de tenis y pádel. Lo vende Gilmar por 1,2 millones de euros.

Cine, gimnasio y piscina en la azotea

Esta propiedad, en Pozuelo, tiene 577 metros cuadrados. Se distribuye en cuatro plantas conectadas por un ascensor. En la principal destacan la cocina con salida al jardín, el salón con comedor y el aseo. El primer piso alberga dos dormitorios en suite y, en el ático, hay un despacho y una terraza con piscina. Sala de cine, gimnasio y otros dos dormitorios completan esta vivienda. Vende Gilmar por 2,7 millones de euros.

Con jardín privado y zonas comunes

Vivienda, de 181 metros cuadrados, ubicada en Majadahonda. En la planta principal, está el salón, la cocina con salida a una terraza cerrada y acceso al jardín de mayor tamaño, el aseo y un dormitorio. En la planta baja, hay otros tres dormitorios y dos baños. En las zonas comunes destacan los jardines, las piscinas de verano y otra climatizada, el gimnasio y las pistas de squash, tenis y pádel. Comercializa Gilmar por 950.000 euros.

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