- REBECA ARROYO @rebearroyo
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El interés por la logística en España, junto con las operaciones en marcha, hacen prever que la inversión este año será la mayor desde 2021, ejercicio récord por la compra de Montepino.
Ni las tensiones geopolíticas, ni el aumento de los costes de capital o el encarecimiento en las materias primas han sido un freno para la inversión logística en España, que se presenta como un oasis dentro de Europa dado el interés que despierta este segmento en el capital y el buen desempeño operativo de los activos.
Tras un buen arranque de año, marcado por alguna operación relevante como las protagonizadas por AustralianSuper, el fondo de pensiones más grande de Australia, y Oxford Properties, división inmobiliaria del fondo de pensiones canadiense Omers, o por la asiática CapitaLand, las previsiones apuntan a que en el conjunto de 2026 la inversión en la compra de naves logísticas podría superar los 1.500 millones, lo que supone un 25% más y la mayor cifra alcanzada desde 2021 cuando se superaron los 2.000 millones por la megacompra de Montepino por parte de Bankinter.
Esta evolución prevista confirma la consolidación de un mercado que ha recuperado la estabilidad tras los ajustes registrados en los últimos ejercicios y mantiene un elevado atractivo para los inversores nacionales e internacionales.
Los fondos de pensiones se lanzan a la logística en España
Una de las naves logísticas adquiridas en Madrid y gestionada por M7 Real Estate.Brittany WilliamsEXPANSIONLa operación del año en logística la han protagonizado AustralianSuper, el fondo de pensiones más grande de Australia, y Oxford Properties, división inmobiliaria del fondo de pensiones canadiense Omers, con la compra en junio de trece activos logísticos en el país por 181 millones, como adelantó EXPANSIÓN.
La operación, que se cerró a través de su 'joint venture' ESCIP (European Supply Chain Investment Partnership), implica la gestión de los activos por parte de M7 Real Estate. Doce de los activos estaban hasta ese momento en manos de una 'joint venture' entre la firma suiza Partners Group y Aristeas Group, respaldada por la familia Mazin y el otro, un parque logístico urbano de Madrid, era de Patrizia.
Operaciones en marcha
Al margen del dinamismo de la primera mitad del año, con un volumen de inversión en torno a los 650 millones, una cifra similar a la registrada en el mismo periodo de 2025 y 2024, las previsiones vienen respaldadas por algunas operaciones en curso, como las carteras y activos que han puesto a la venta tanto Prologis y Montepino como BentallGreenOak, así como por los movimientos de algunos propietarios que están testando el mercado para potenciales procesos a la vuelta del verano.
Otra diferencia respecto a ejercicios anteriores es que se están cerrando carteras de mayor envergadura y existe un equilibrio más sólido entre compradores y vendedores, lo que está acortando significativamente los plazos de cierre de las operaciones.
La mayor operación cerrada en el año ha sido la adquisición por parte de ESCIP (European Supply Chain Investment Partnership), joint venture entre AustralianSuper y Oxford Properties, de una cartera de trece activos en España por 181 millones de euros. Estos activos, gestionados a través de M7 Real Estate, se reparten entre Madrid (doce) y Barcelona (uno).
La otra transacción más relevante por el volumen cerrada hasta el momento ha sido la adquisición por parte de la firma asiática CapitaLand Ascendas (CLAR) de seis activos en Madrid y Barcelona al fondo estadounidense Blackstone por 124 millones. Esta operación supuso el aterrizaje en España de esta empresa con sede en Singapur.
CapitaLand entra en España
Nave en Sant Feliu de Buixalleu (Barcelona) de CapitaLand.EXPANSIONLa firma de inversión asiática CapitaLand Ascendas (CLAR), con sede en Singapur, desembarcó en España el pasado mes de febrero con la compra al fondo estadounidense Blackstone de una cartera logística formada por dos activos logísticos en Madrid y cuatro propiedades en Barcelona, por 124 millones de euros.
Otras compañías que también han apostado por el mercado logístico, aunque con operaciones de menor tamaño, han sido El Corte Inglés, que compró a LaSalle Investment Management el centro de distribución ubicado en Villaverde que destina a la venta online de alimentación del grupo en Madrid, así como la gestora estadounidense Nuveen, que compró a Meridia dos centros logísticos en Barcelona.
De acuerdo con Pere Morcillo, director de Industrial y Logística España de Cushman & Wakefield, el apetito del inversor responde a varios factores, entre otros los fundamentales del mercado logístico español, la ubicación estratégica de España, un mercado laboral atractivo y la disponibilidad de potencia eléctrica a precios razonables.
"El mercado logístico español mantiene unos fundamentales muy sólidos. La demanda continúa siendo elevada, especialmente para plataformas de última generación, mientras que la limitada disponibilidad de activos de calidad está impulsando una reducción progresiva de la oferta y una evolución al alza de las rentas prime", explica el experto, anticipando que, si el entorno macroeconómico continúa siendo favorable, 2027 y 2028 podrían marcar nuevos máximos de inversión.
Para Morcillo hay mucha liquidez en el mercado e interés de inversores tanto value added (que acepta más riesgos a cambio de mayores retornos) como core o, incluso, core plus (inversor más conservador a la hora de asumir riesgos y que permanece a más largo plazo).
Además de la fuerte demanda de plataformas logísticas, las rentas mantienen también una evolución positiva para los activos de mayor calidad. La renta prime en Madrid alcanza ya los 7,25 euros el m² al mes, un 7% más que en 2025, consolidando la tendencia alcista registrada en los últimos trimestres. En Barcelona la renta prime se sitúa en torno a los 9,15 euros el m² al mes, un 5% más.
El aumento de las rentas responde al interés de las empresas por plataformas logísticas de última generación. Así el 62% de las operaciones superiores a 5.000 m² formalizadas en 2026 corresponde a activos de calidad A con inversores que buscan instalaciones eficientes, sostenibles y adaptadas a las necesidades de la cadena de suministro.
La contratación de naves se acerca a récord
Una de las naves logísticas adquiridas en Madrid y gestionada por M7 Real Estate.Brittany WilliamsEXPANSIONLa contratación logística supera el millón de metros cuadrados en el primer semestre de 2026, un 80% más que el mismo periodo del año anterior, impulsada por la fuerte demanda de plataformas de alta calidad, según los datos de Cushman & Wakefield.
Por regiones, en Madrid y en la zona centro, incluyendo los corredores logísticos de Castilla-La Mancha, la contratación logística ha superado los 600.000 m² durante la primera mitad del año, lo que refleja que el mercado español, de momento, no está experimentando un impacto significativo derivado del conflicto en Oriente Próximo.
El segundo trimestre de 2026 ha registrado un crecimiento del 123% respecto al mismo periodo de 2025, cifras similares a las del primer trimestre. Tanto el primer como el segundo trimestre han superado los 300.000 m² de contratación, consolidando uno de los mejores arranques de ejercicio de los últimos años.
La demanda continúa impulsando un periodo de absorción neta positiva, acompañado de una reducción gradual de la disponibilidad, que, al cierre del segundo trimestre ya se sitúa por debajo del 9%.
El mercado logístico de Barcelona también mantiene un fuerte impulso. Durante el primer semestre de 2026, la absorción ha superado los 480.000 m², lo que representa un incremento del 90% respecto al mismo periodo del año anterior. Solo en el segundo trimestre se han contratado 245.000 m², un 80% más que en el segundo trimestre de 2025.
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