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E. H. La recaudación de impuestos a no residentes se triplica desde 2019 por sus inversiones inmobiliariasLas compras de viviendas por extranjeros, los elevados precios de los alquileres y el creciente control de Hacienda explican el ascenso de la factura fiscal
Martes, 7 de abril 2026, 00:18
... más crecen es, de hecho, la que grava los beneficios que obtienen en la provincia quienes no residen en España y los expertos vinculan el fenómeno a los rendimientos que obtienen del alquiler de viviendas. Se trata del Impuesto sobre la Renta de No Residentes, que es el tributo que sustituye al IRPF y al Impuesto sobre Sociedades cuando los contribuyentes no son residentes en España pero obtienen rentas en territorio español.También este impuesto es el que más crece en ingresos en el conjunto de España, con un ascenso, eso sí, inferior al registrado en la provincia (se limita al 128%, hasta rozar los 5.400 millones de euros desde los 2.368 del año previo al estallido de la pandemia). También aquí la cifra palidece al lado del IRPF (142.500 millones de euros) o del IVA (casi 100.000 millones de euros). En el último informe anual de la Agencia Tributaria, hablando del conjunto de España, los técnicos de Hacienda destacaban la «tendencia fuertemente alcista» de esta figura fiscal en el país y la atribuían en gran medida «al alto volumen de rentas de capital inmobiliario».
57,3% de los compradores de viviendas en Málaga
son extranjeros, frente al 80% que pesan en el conjunto de España.
Y este fenómeno en Málaga es altamente probable que tenga una mayor dimensión –los datos así lo atestiguan–. Como primer indicio, el elevado protagonismo del comprador extranjero en el mercado inmobiliario malagueño. De acuerdo con datos del Notariado, si el 57,3% de quienes compran una vivienda en Málaga son españoles, el 42,7% restante son extranjeros. En cambio, en el conjunto de España la proporción es de un 80% de adquirentes nacionales frente al 20% de foráneos. El Notariado, además, precisa en qué medida los extranjeros que compran viviendas son residentes, o no, en el extranjero. Y se da la circunstancia de que dos de cada tres personas de origen foráneo que han comprado una vivienda en la provincia son no residentes. De lo que ya no hay datos es sobre cuántos de esos no residentes que han comprado un inmueble en Málaga lo han hecho exclusivamente para hacer uso individual de la propiedad o si lo ponen de alquiler. También se desconoce cuántos españoles que residen fuera han comprado viviendas y las mantienen en régimen de arrendamiento.
67% de los compradores extranjeros
de una vivienda en Málaga no residen en España.
Aunque el Impuesto sobre la Renta de No Residentes grava muchas cosas además de los alquileres, como intereses, dividendos o beneficios empresariales, Jorge Onrubia, profesor titular de Hacienda Pública y Sistema Fiscal en la Universidad Complutense de Madrid, explica que en Málaga, «con mucha probabilidad» lo que más ha crecido ha sido la renta inmobiliaria de no residentes debido a tres factores principales: más compra de vivienda por extranjeros, más presencia del alquiler turístico y de media estancia, además de unos arrendamientos más elevados (Málaga es una de las provincias de España donde más ha subido el alquiler en los últimos años y donde más caro está).
«El Impuesto sobre la Renta de No Residentes se dispara en Málaga sobre todo por el 'boom' inmobiliario extranjero y su explotación en alquiler, reforzado por precios más altos y mejor control fiscal»
Jorge Onrubia
Profesor Titular de Hacienda Pública y Sistema Fiscal en la Universidad Complutense de Madrid
«Las rentas inmobiliarias tributan donde está el inmueble (España, Málaga, en este caso), sí o sí. En cambio, dividendos, intereses o beneficios empresariales muchas veces se reducen o se desplazan vía convenios de doble imposición. Por eso, aunque existan otras rentas, las inmobiliarias pesan mucho más en la recaudación observada», explica Onrubia.
«Afloran rentas antes no declaradas»
El profesor de la UCM señala, asimismo, que el turismo internacional es un factor que influye en esta dinámica porque más demanda extranjera supone más ocupación y rentabilidad del alquiler, más inversión foránea en vivienda y, en consecuencia, más recaudación por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes. Además, considera que el aumento de los ingresos por este tributo también obedece al mejor control que efectúa la Agencia Tributaria sobre las rentas inmobiliarias y también a más y a mejores intercambios de información entre países en el control de los alquileres turísticos. «Esto hace que afloren rentas antes no declaradas», asevera. Onrubia también se refiere a que recientes investigaciones apuntan a que esta mayor vigilancia de las autoridades tributarias –que implica que es cada vez más difícil escapar del impuesto– también conlleva que los precios de los alquileres suban y, por tanto, de nuevo, que se incremente la base imponible del tributo (los arrendatarios saben que van a tener que pagar impuestos, así que suben la renta en la misma dimensión). Así que, en síntesis, el profesor concluye: «El Impuesto sobre la Renta de No Residentes se dispara en Málaga sobre todo por el 'boom' inmobiliario extranjero y su explotación en alquiler, reforzado por precios más altos y mejor control fiscal».
«Aunque la inversión extranjera en España ha ido bajando en los últimos años, la inversión inmobiliaria no ha hecho más que crecer, sobre todo en zonas de buen clima»
César García Novoa
Catedrático de Derecho Financiero y Tributario de la Universidad de Santiago de Compostela
A su vez, César García Novoa, catedrático de Derecho Financiero y Tributario de la Universidad de Santiago de Compostela, explica que si bien la inversión extranjera general en España ha ido bajando en los últimos años, la inmobiliaria no ha hecho más que crecer, sobre todo en zonas con buen clima, donde el incremento «es exponencial» año tras año. García Novoa agrega que la fiscalidad para los no residentes también ha mejorado fruto de varias sentencias del Tribunal de la Unión Europea que los equiparan a los residentes en términos de deducción de gastos. Recuerda, asimismo, la amenaza que representaba la puesta en marcha de un impuesto sobre las transmisiones patrimoniales del 100% en el caso de que las protagonizaran personas de fuera de la Unión Europea, posibilidad que considera poco probable.
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