La rentabilidad de la vivienda se modera hasta el 6,7% al cierre de 2025

• PABLO CEREZAL

• Compartir en Facebook
• Compartir en Twitter
• Compartir en LinkedIn
• Enviar por email

• La compraventa de viviendas repunta un 7,1% en noviembre tras tres meses de moderación
• La década prodigiosa de Madrid: así está la oferta 'prime' tras duplicarse los precios

Lleida lidera el ránking de rentabilidad de las inversiones en vivienda, con un retorno anual del 7,5% del coste de adquisición del inmueble, seguida de Murcia, Zamora, Castellón de la Plana, Huelva y Jaén

El mercado de la vivienda ha sido un gran polo de atracción para los inversores en los últimos años, impulsado por la rebaja de los tipos de interés y las fuertes subidas de los precios del alquiler, que venían espoleadas a su vez por el crecimiento demográfico y la falta de obra nueva. Pero algo ha empezado a cambiar el último año, cuando la rentabilidad de la inversión en vivienda se ha ido moderando del 7,3% anual en el arranque del ejercicio hasta el 6,7% en el cuarto trimestre, de acuerdo con los últimos datos del portal inmobiliario Idealista. Con todo, el mercado inmobiliario sigue siendo un producto sólido cuyo retorno duplica el de los Bonos del Estado y que, aunque está lejos de la rentabilidad de la Bolsa el último año, puede resultar más adecuado para determinados perfiles de inversores.

La compra de una vivienda para ponerla en alquiler ofrece una rentabilidad bruta anual del 6,7%, seis décimas menos que en el primer trimestre del año. Esta cifra se obtiene mediante la división de la renta del alquiler entre el precio de compra, sin tener en cuenta los impuestos, y se ha ido moderando en el último año de forma progresiva. Aunque las rentas han subido con cierta intensidad a lo largo de este periodo, también se han ido moderando conforme el alquiler iba alcanzando las posibilidades marcadas por los salarios de los inquilinos. En cambio, los precios de compra han mantenido el pie en el acelerador, espoleados por la rebaja de los tipos de interés, que permite paliar el coste de las subidas en las cuotas hipotecarias.

Sin embargo, estas cifras no son nada homogéneas. Mirando el mapa de España por capitales de provincia, Lleida lidera el ránking de rentabilidad, con un retorno anual del 7,5% del coste de adquisición del inmueble, seguida de Murcia (7,4%), Zamora (7,2%), Castellón de la Plana, Huelva, Jaén (7% en los tres casos), Ávila (6,7%) y Las Palmas de Gran Canaria (6,7%), localidades donde una inversión en el mercado inmobiliario tardaría entre 13 y 15 años en recuperarse por completo. Por debajo de la media española, pero también en niveles que duplican la rentabilidad de los bonos del Estado y la inflación, quedan Almería, Lugo (con un retorno anual del 6,6% en ambos casos), Guadalajara (6,5%), Córdoba, Cuenca, Toledo (6,4%), Ciudad Real (6,3%), Alicante, Palencia, Santa Cruz de Tenerife (6,2%), Cáceres, Tarragona, Zaragoza (6,1%), Badajoz, Huesca, León y Ourense (6%).

Estas cifras contrastan con los datos más modestos de San Sebastián (3,3%), Palma de Mallorca (4,3%) o A Coruña (4,5%), seguidos de Santander, Pamplona, Madrid, Cádiz, Bilbao (4,7%), Pontevedra, Granada (4,8%), Salamanca (5,1%), Vitoria, Málaga (5,2%), Logroño (5,4%), Girona, Barcelona (5,6%), Sevilla (5,7%), Valladolid, Valencia (5,8%), Teruel, Oviedo, Burgos y Albacete (5,9%). No es casualidad que la mayor parte de las principales ciudades se encuentren en este grupo, con rentabilidades notablemente inferiores a la media (ver información superior), ya que estas capitales compensan la menor rentabilidad inicial con los menores tiempos sin un inquilino y las mayores posibilidades de revalorización a largo plazo, debido a la creciente demanda de vivienda en las grandes urbes y las dificultades del sector de la construcción para seguir el ritmo de la demografía.

Otros aspectos

De hecho, los inversores tienen que considerar muchos aspectos a la hora de entrar en este mercado además de la rentabilidad bruta. Para empezar, hay que tener en cuenta que esta cifra teórica se ve algo limitada debido a los impuestos (IBI, IRPF, tasa de basuras...), los gastos de comunidad, de mantenimiento del inmueble o las reparaciones, así como los periodos en los que no se encuentre un inquilino o el riesgo de un posible impago. En cambio, hay otros elementos que pueden elevar la rentabilidad de la operación a largo plazo, como es el caso del apalancamiento (ya que la rentabilidad bruta del mercado inmobiliario triplica con creces los tipos de interés de las hipotecas) o las posibles subidas de rentas a largo plazo, que suelen ser mayores en las grandes capitales y mercados turísticos. Así, cuando se mira la inversión como una operación a, por ejemplo, 30 años, un inmueble con una rentabilidad bruta inicial del 6% anual y una revalorización un punto por encima del IPC ofrecerá un retorno total superior al de otra inversión con una rentabilidad inicial del 7% anual y una revalorización en línea con la inflación, además de un mayor beneficio con la posible venta al cabo del tiempo.

Además, invertir en una capital donde la demanda de alquiler supere con creces a la oferta, aunque la rentabilidad sea algo más moderada que la media, resulta muy interesante para los inversores también en el corto plazo, ya que permite seleccionar muy bien a los inquilinos, algo que resulta crucial para reducir el riesgo de impagos e inquiokupación. Con las normativa actual y los últimos decretos antidesahucios, el proceso de expulsión a un inquilino moroso se puede demorar varios años, con la consiguiente pérdida de ingresos durante ese periodo, a lo que hay que sumar también los posibles daños al inmueble y al mobiliario, así como el coste de los abogados. Además, en el caso de que la operación se haya realizado mediante un crédito bancario, las pérdidas se multiplican. De hecho, es precisamente por este motivo por el que muchos propietarios optan por contener las subidas de las rentas con el objetivo de retener a inquilinos que les ofrezcan una mayor confianza.

Por otra parte, también hay elementos que permiten ganar algunos puntos extra de rentabilidad, si bien para ello es necesario conocer en profundidad los distintos mercados locales, ya que no todos los inquilinos demandan el mismo tipo de inmuebles. Así, en determinadas capitales más tensionadas un inmueble más pequeño, con una sola habitación, puede ofrecer una mejor relación para el inversor entre el precio de compra y el de alquiler, mientras que en otras pueden no ser especialmente demandados; y lo mismo sucede con otras características como la antigüedad del piso, su localización o la disponibilidad de piscina o plaza de garaje.

De hecho, aunque las grandes capitales ofrezcan una rentabilidad algo inferior a la media, las subidas de los alquileres están expulsando a buena parte de la demanda de arrendamiento a las ciudades dormitorio en torno a ellas, con subidas algo superiores a las de los precios de compra y una mayor rentabilidad. Es el caso de localidades como Coslada, Parla, Leganés, Móstoles o Getafe, en torno a Madrid, o de Santa Coloma de Gramanet, Cornellá de Llobregat o Badalona, en el Área Metropolitana de Barcelona.

Madrid, una capital donde el inversor debe mirar a largo plazo

Madrid capital es una de las ciudades menos rentables para invertir de toda España, pero solo si se mira a corto plazo. La compra de una vivienda para ponerla en alquiler en este municipio ofrece una rentabilidad bruta anual del 4,7% del coste de adquisición, una de las cifras más bajas de toda España, una cifra que además se ve muy reducida por los impuestos y los gastos asociados al inmueble. ¿La razón? Los precios de compra en el inmobiliario los marca el capital disponible de los inversores, mientras que la renta de alquiler depende, en última instancia, de los salarios de los habitantes, que ya se han visto bastante tensionados en los últimos años. Sin embargo, Madrid capital no solo es uno de los mercados donde la demanda es más sólida y donde menos frecuente es ver pisos sin alquilar o sin vender, sino también una de las capitales donde más suben los precios del alquiler cada año, con un incremento del 9,7% en 2025 y un avance acumulado del 54,4% a lo largo de los últimos cinco años. Con ello, si esta tendencia se mantiene en el futuro aunque sea a un ritmo más moderado, la rentabilidad de la operación a largo plazo se dispara. Con todo, estas subidas no son nada homogéneas, ya que las mayores alzas se producen en los distritos más asequibles, como Puente de Vallecas. San Blas o Vicálvaro.

La Ciudad Condal, donde se puede seleccionar al inquilino

La inversión en vivienda en Barcelona capital genera una rentabilidad bruta anual para los inversores del 5,6% del coste de adquisición. Y, al contrario de lo que sucede en Madrid y otras ciudades, las rentas del alquiler empiezan a tocar techo, ya que apenas crecieron un 1,9% el último año, de acuerdo con las cifras de Idealista. Esto es, menos de una cuarta parte que el conjunto del mercado. Esto se debe a que los alquileres ya habían subido con mucha intensidad en los años previos, debido a la falta de obra nueva y la creciente demanda por parte de teletrabajadores internacionales y nómadas digitales, lo que ha dejado poco margen para posteriores incrementos, y a que buena parte de la demanda se traslada al Área Metropolitana. Sin embargo, la rentabilidad de la Ciudad Condal, aun siendo inferior a la media, no desentona entre otras capitales grandes y medianas, como Bilbao (4,7%), Sevilla (5,7%), Valencia (5,8%) o Zaragoza (6,1%). Con todo, hay un aspecto en el que Barcelona destaca especialmente: el gran poder de mercado de los propietarios. Según las cifras de Alquiler Seguro, cada anuncio en Barcelona tiene 444 interesados en alquilar en apenas diez días, lo que permite a los arrendatarios seleccionar cuidadosamente quién se instala en su propiedad para evitar problemas posteriores.

• Mercado inmobiliario

• 19:40

  Airbus y Boeing, en la carrera por la nueva era de aviones

• 19:11

  Por qué el mundo vuelve a hacer acopio de alimentos

• 16:12

  Trump amenaza a Canadá con un arancel del 100% si firma un acuerdo comercial con China

• 15:18

  ¿Es sostenible el nuevo régimen 'dócil' venezolano?

• 15:05

  Von der Leyen viaja a la India para cerrar "la madre de todos los acuerdos"