Las operaciones de viviendas tocan techo.
Observatorio de la vivienda La venta de viviendas, en máximos de veinte años y el sector prevé una caída porque la gente no podrá comprarEl 2025 se cierra con 714.237 compraventas, la mayor cifra desde 2007. El sector ve imposible mantener este ritmo y se estiman caídas de un 8% este año.
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Cynthia de Benito Publicada 21 febrero 2026 01:15hLas claves nuevo Generado con IA
Tal y como se sospechaba en el sector inmobiliario, el 2025 ha acabado siendo un año de ensueño en la compraventa de vivienda. Se han registrado 714.237 operaciones, es decir, la cifra más alta desde 2007.
O lo que es lo mismo: estamos ante el segundo techo en lo referido a compra de vivienda en nuestro país en lo que va de siglo, el primero desde la aciaga burbuja que derivó en el trauma generacional del ladrillo.
En esta ocasión no es una burbuja como la que estalló entonces (los encarecimientos están justificados, no hay sobreoferta ni sobreendeudamiento), pero sí habrá de nuevo caída en las transacciones.
La firma de hipotecas sobre viviendas se dispara un 17,8% en 2025 y marca cifra récord en 16 añosLo da por descontado el sector. Porque no es posible mantener este ritmo un año más: escasea la oferta de vivienda nueva, buena parte de la usada ya ha cambiado de manos en los últimos dos años y la imparable subida de precios las está volviendo inalcanzables para las rentas medias.
O sea, habrá menos que ofrecer –y seguramente a mayor precio, porque la demanda sigue fuerte–; en consecuencia, lo que haya se lo va a poder permitir cada vez menos familias.
Previsión a la baja
Los portales inmobiliarios resumen esta tendencia de forma algo eufemística. Se dice que 2026 será un año de "normalización" porque el número de compraventas va a parecerse al de ejercicios anteriores.
Es decir, bajarán. Pocos se atreven a poner una cifra al pronóstico, salvo Fotocasa, que estima que las compraventas de vivienda caerán un 8% este año en comparación el techo de 2025.
Idealista afirma que ya desde verano se veía que el número de operaciones se ha "suavizado". Detrás está la escasez de oferta para atender la elevada demanda, lo que a su vez hace que el precio se dispare.
La vivienda, el gran problema de los españoles para el que los políticos no tienen una soluciónTodos los que participan en el mercado de la vivienda comparten esta impresión, incluso quienes aspiran a compran: este boom de ventas de 2025 se intuía desde hacía meses con la siguiente lógica: si nadie espera que la oferta suba considerablemente a corto plazo, ¿no es mejor comprar antes de que sea, inevitablemente, más caro?
La relajación de los tipos de interés y la competencia de los bancos para ganar hipotecas ha hecho el resto, como también acaba de reflejar el INE esta semana: en 2025 se han firmado medio millón de préstamos para comprar casa, un 17,8% más que el año pasado y cifra récord desde 2010.
Pero todo tiene un límite, como advierte el presidente de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), José María Alfaro.
"Los desequilibrios en el actual mercado pueden comprometer la tendencia alcista, en cuanto la solvencia de la demanda toque techo, lo que está ya muy cerca de producirse ante una demanda al límite, por su escepticismo económico y la creciente insolvencia de una parte de esta, que quiere comprar pero no puede", señala.
Las familias llegan al límite
Es una situación que ya se expande por España, como recoge un reciente informe de Tecnocasa. El precio de la vivienda se ha disparado y con ello el valor de la hipoteca media, que en el segundo semestre de 2025 se elevó un 16,8% interanual, hasta los 154.530 euros.
Al ser valores medios, difícilmente reflejan el esfuerzo mayor que se requiere en grandes ciudades como Madrid o Barcelona, o zonas altamente tensionadas, como Palma o Málaga, pero lo cierto es que con independencia del lugar en el que se busque casa, las rentas de las familias no se han disparado un 16,8% de media en el segundo semestre de 2025.
Ni tampoco ha avanzado al mismo ritmo que los precios de la vivienda en estos dos últimos años. El resultado es que el porcentaje de renta media necesario para acceder a una hipoteca –también media– se ha elevado con fuerza, convirtiendo algunas ciudades en imposibles para las familias promedio.
Tecnocasa señala directamente a cinco ciudades en "estado crítico" si lo que se pretende es comprar casa con hipoteca: San Sebastián, Madrid, Barcelona, Málaga y Palma.
"En estas ciudades, un hogar con renta media no puede acceder actualmente a una hipoteca media", aseguran rotundos los autores del informe.
Porque cruzando datos de renta media por zonas con los precios en ese área de viviendas y con el ratio de endeudamiento considerado deseable (no más del 30%), observan que si un hogar de capacidad económica media de Madrid quiere comprar casa le faltarían en realidad 16.480 euros anuales.
En San Sebastián, se necesitan 23.050 euros adicionales en la renta anual por hogar; en Barcelona, 11.180 euros; en Málaga 4.630 euros y en Palma, 17.000 euros.