- BEATRIZ AMIGOT
El Boletín Oficial del Estado ha publicado este miércoles el Real Decreto Ley sobre la Vivienda. En las 96 páginas del texto se recogen los detalles y las cifras concretas de las medidas aprobadas ayer por el Gobierno. A continuación, un análisis de los aspectos más destacados.
1-Desahucios prohibidos hasta 2030
El decreto establece medidas estructurales para proteger hasta el 31 de diciembre de 2030 frente a los desahucios a personas vulnerables que carezcan de alternativa habitacional.
Si quien desahucia es un fondo, el tribunal estará obligado a suspender el proceso aunque exista sentencia.
Pero si se trata de un pequeño propietario se incluye una enervación extraordinaria: esto significa que las comunidades autónomas, cuando no ofrezcan alternativa habitacional, están obligadas a cubrir los impagos del inquilino y el Estado, a su vez, compensará a las comunidades por este gasto. Las CCAA tendrán dos meses para enervar la acción y, si no lo hacen, la suspensión se mantendrá hasta que cumplan con esta obligación.
2- Freno a la compra por parte de fondos buitre
También limita hasta el 31 de diciembre de 2028 la adquisición de viviendas por parte de fondos buitre. Para el Gobierno, entra en esta categoría toda entidad, con o sin personalidad jurídica, que incluya en su objeto social la adquisición de inmuebles cuando pretenda comprar por un precio inferior al 70% del valor de tasación de mercado.
La medida contempla excepciones para la adquisición de vivienda habitual a precio asequible o social durante al menos cinco años, para personas que precisen atención sociosanitaria, colectivos vulnerables, víctimas de violencia de género y determinados organismos y empresas del sector público destinados a promover y gestionar vivienda social o asequible.
3- Prórroga de contratos sin subidas
Los inquilinos que tengan un contrato que vence antes del 31 de diciembre de 2028 pueden solicitar una prórroga de un año, ampliable otro año más.
Para ello, tendrá que estar al corriente del pago de la renta y no haberse retrasado en ninguna ocasión durante al menos los ocho meses anteriores a la solicitud.
Los caseros, por su parte, estarán obligados a aceptar la prórroga extraordinaria y a mantener la misma renta (sin subidas).
La Tampoco se aplicaría si el propietario necesita la vivienda para sí mismo o para un familiar de primer grado, algo que ya se aplicaba hasta ahora en las suspensiones de contratos de alquiler.
Más allá de la prórroga extraordinaria, el decreto modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos para incluir una prórroga 'tácita', que consiste en la renovación de los contratos tras el vencimiento de los cinco años de vigencia -o siete, en el caso de que el casero sea una empresa-. En estos casos, el propietario debe avisar con un mínimo de cuatro meses de antelación si no quiere renovar el contrato, mientras que el inquilino debería hacerlo con dos meses de antelación. De lo contrario, el contrato se prorrogaría automáticamente por un año, hasta un máximo de tres ejercicios.
4- Topes a las subidas del alquiler
Asimismo, establece una limitación extraordinaria de las actualizaciones anuales de las rentas de los contratos de alquiler de vivienda que se produzcan entre la entrada en vigor de la norma y el 31 de diciembre de 2027. Cuando la renta sea superior al límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, no podrá aplicarse incremento alguno. En los demás casos, el incremento será el que acuerden las partes y, si no existe un nuevo pacto, no podrá superar el 2%.
5- Deducciones para inquilinos y propietarios
El decreto establece una deducción del 10% en el IRPF por el alquiler de la vivienda habitual para los contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 33.007,20 euros anuales.
Los propietarios también tendrán deducciones. La norma mantiene la deducción general del 50% para los propietarios y establece una graduación para incentivar las bajadas de alquiler y penalizar las subidas desproporcionadas.
Así, la deducción podrá llegar al 100% si el propietario reduce la renta a su inquilino en más de un 5%, mientras que podrá quedar reducida hasta el 15% si al renovar el contrato aplica una subida superior al 20%. Unas medidas similares a las que ya incluía la Ley de Vivienda.
6- Límites al alquiler de temporada y de habitaciones
En cuanto a los alquileres de temporada, el decreto establece que estos deberán recoger expresamente la causa que justifica el desplazamiento temporal del inquilino. Su duración será libremente pactada, pero no podrá superar los 12 meses sin una justificación válida y, si se prolongan más allá de ese periodo sin causa, pasarán a considerarse contratos de vivienda habitual.
Asimismo, en los alquileres por habitaciones o estancias, la suma de las rentas no podrá superar el importe que se pagaría por alquilar la vivienda completa. En las zonas declaradas de mercado residencial tensionado deberán respetarse además las limitaciones previstas en la Ley de Vivienda.
7- IVA del 10% a los pisos turísticos y recargo del IBI
Sobre los alquileres turísticos, fija que podrán arrendarse por un plazo inferior a un mes y que tendrán un régimen fiscal específico con un IVA del 10%. Además, los ayuntamientos podrán establecer un recargo de hasta el 50% en el IBI para viviendas residenciales destinadas a alojamientos turísticos, que podrá elevarse hasta el 100% en el caso de propietarios con cuatro o más inmuebles destinados a este uso.
8- Préstamos con un tipo del 0%
El decreto incluye un nuevo mecanismo de financiación, denominado 'Tu Casa', para facilitar el acceso a la primera vivienda habitual. Permite acceder a préstamos por hasta el 20% del valor de la vivienda, con un límite de 50.000 euros, como complemento de la financiación privada.
Los préstamos tendrán un plazo de hasta diez años, un tipo de interés del 0% y no tendrán comisiones. Además, contarán con un periodo de carencia que podrá extenderse hasta la finalización de la hipoteca, con un máximo de 30 años. Las viviendas adquiridas mediante este mecanismo quedarán sometidas permanentemente a un precio máximo de transmisión.
9- Parque público blindado
El decreto establece que la vivienda pública será asequible y protegida con carácter permanente. Además, la vivienda protegida de nueva construcción con protección permanente o indefinida tendrá un IVA superreducido del 4%.
10- Subida fiscal a las Socimis
Entre las medidas fiscales, el decreto eleva del 15% al 25% el gravamen sobre los beneficios de las Socimi procedentes del alquiler de viviendas. El tipo podrá beneficiarse de reducciones del 50% y hasta el 100% en función del volumen de viviendas que destinen al alquiler bajo criterios de asequibilidad.
11- Recargos del IBI en casas vacías
Asimismo, los ayuntamientos podrán establecer recargos en el IBI para movilizar viviendas vacías. Estos recargos podrán alcanzar el 150% en el caso de propietarios de dos o más viviendas que hayan permanecido vacías durante más de tres años.
12- Avales para financiar vivienda social
El decreto incorpora una línea de avales de hasta 2.000 millones de euros para facilitar la financiación de proyectos destinados a incrementar el parque de vivienda en alquiler social o a precio asequible y mejorar el parque existente.
También establece una nueva línea de avales ICO de hasta 280 millones de euros para impulsar la construcción industrializada y facilitar la inversión de fabricantes y promotores.
Comentar ÚLTIMA HORA-
11:12
Estas son las doce medidas más destacadas del decreto de vivienda
-
11:09
¿En qué valores de renta variable merece la pena invertir?
-
10:52
¿De verdad está el mundo asfixiado por las deudas?
-
10:47
Más parches que no arreglan los alquileres
-
10:39
El Gobierno incluye la cuenta europea de inversión en el decreto de vivienda