- El precio de la vivienda sube un 15,6% en agosto: ¿dónde lo hace con más fuerza?
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El metro cuadrado continúa revalorizándose en ambas capitales, aunque el ritmo de crecimiento se está ralentizando e, incluso, en algunos distritos ya se están viendo caídas.
El mercado de la vivienda parece estar empezando a mostrar señales de enfriamiento. Las compraventas cayeron un 4% en junio, encadenando ya seis meses de bajadas. El descenso más pronunciado se produjo en mayo con un retroceso interanual de las operaciones del 12%, de acuerdo con las cifras de los notarios. Sin embargo, este parón de la actividad todavía no se aprecia en los precios de venta. De hecho, el segmento de segunda mano se ha disparado un 15,6% en el último año, hasta situarse de media en agosto en 3.166 euros/m2 (428 euros más que doce meses atrás), según los últimos datos de Fotocasa. La evolución de este tipo de inmueble es clave ya que, al concentrar más del 80% de las operaciones que se firman en España, marca tendencia.
En este contexto, resulta interesante analizar cómo se están comportando Madrid y Barcelona porque, al ser los mercados más dinámicos, sirven cómo termómetro de lo que puede suceder en unos meses en el resto del país.
En la capital de España, el precio ha aumentado un 8,2% interanual en agosto, hasta los 6.624 euros/m2. De esta forma, un piso tipo de 80 metros cuadrados cuesta ya 529.920 euros en esta ciudad. Aunque esta cifra supone un nuevo máximo histórico, el ritmo de escalada de los precios se ha frenado y crecen casi la mitad que el pasado ejercicio (un 15,3% en agosto de 2025).
Por su parte, en la Ciudad Condal el avance ha sido todavía más moderado y se ha encarecido un 4,2% interanual en agosto (muy lejos del 9% del año anterior). Con este último avance, el metro cuadrado se ha situado en los 5.375 euros/m2, batiendo también su récord. Así, un inmueble de 80 metros cuadrados vale de media 430.000 euros, 99.920 euros menos que en el mercado madrileño.
Esta brecha entre ambas ciudades no siempre ha existido. Barcelona había seguido históricamente un patrón similar a Madrid en cuanto a precios, pero desde hace unos años su evolución se ha distanciado lastrada por la inseguridad jurídica y los cambios legislativos. Por ejemplo, la última medida que ha añadido incertidumbre en este mercado, aunque todavía no se ha puesto en práctica, es la limitación de la compra especulativa de vivienda.
A pesar de las diferencias, el inmobiliario está lanzando señales similares en ambas capitales: las subidas de precios se están ralentizando tras la caída de las ventas. En Madrid, las transacciones cayeron un 8,8% interanual en junio, acumulando doce meses en retroceso; y, en Barcelona, bajaron un 4,4%, sumando seis meses en negativo.
"Las familias están llegando al límite de la capacidad de pago y, por lo tanto, haciendo que las transacciones se ralenticen y caigan. Por ello, los vendedores empiezan a ajustar sus expectativas de precios", explica José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra.
Además, "Madrid y Barcelona actúan como indicador adelantado de lo que va a acabar pasado en el resto del país y apuntan el cambio de ciclo que se lleva vislumbrando desde principios de año. Es decir, las subidas de precios van a moderarse porque ya estamos en unos niveles de precios insostenibles. Eso sí, mientras la situación económica sea buena, no habrá caídas relevantes porque sigue habiendo un problema de oferta importante", añade Montalvo.
Madrid
El precio de la vivienda ha subido en el último año en 21 distritos de la capital pero, en general, lo ha hecho con menor intensidad. El mayor incremento se ha registrado en Villaverde (32,8%), seguido de cerca por Barajas (25,7%) y Usera (22,8%). Estas zonas todavía reflejan alzas muy acusadas, pero ya son minoría. Hay que recordar que hace un año hasta 13 distritos tenían aumentos por encima del 20%.
Un peldaño por debajo pero también con incrementos destacados aparecen otros barrios como Puente de Vallecas (16,4%), Villa de Vallecas (15,8%), Carabanchel (14,2%), Moratalaz (13,1%), Latina (12,4%), Chamartín (11,4%) y Vicálvaro (10,0%). La mayoría de estos distritos se encuentran fuera de M-30, donde el metro cuadrado es más barato.
"Hace unos años la mayor presión estaba en los distritos más exclusivos y ahora vemos cómo los mayores incrementos se producen en barrios más periféricos. Esto indica que muchos compradores han agotado su capacidad económica para acceder a las zonas prémium y están desplazando su búsqueda hacia otras con precios más accesibles", apunta María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.
En el otro lado, el valor del metro cuadrado ha bajado en Fuencarral-El Pardo (-4,2%) y se ha mantenido sin cambios en Retiro (0%). Estos son mercados muy consolidados, donde los precios ya han alcanzado niveles muy elevados y donde el margen para seguir creciendo a un ritmo elevado es cada vez menor.
Además, los avances más contenidos se han dado en Barrio de Salamanca (2,2%), Centro (4,0%, Chamberí (4,1%), Ciudad Lineal (6%), Moncloa - Aravaca (6,1%), San Blas (6,3%), Hortaleza (6,5%), Arganzuela (6,8%) y Tetuán (7,3%).
Tras estas subidas, el Barrio de Salamanca repite como el más caro para comprar una vivienda con un importe que ya sobrepasa holgadamente los 10.000 euros/m2 (un nivel que batió en marzo de 2025). Concretamente, se sitúa en los 10.721 euros/m2. Esta zona es el epicentro del mercado prémium en la capital y ha captado la atención de la inversión internacional.
Le siguen de cerca Chamberí (9.297 euros/m2), Retiro (8.704 euros/m2) y Chamartín (8.373 euros/m2).
Un peldaño más abajo se sitúan otros barrios como Centro (7.876 euros/m2), Moncloa-Aravaca (7.434 euros/m2) y Arganzuela (6.172 euros/m2), que siguen teniendo un perfil de comprador más nacional.
Por su parte, los distritos con el precio más económico son Villaverde (3.107 euros/m2), Puente de Vallecas (3.318 euros/m2), Usera (3.666 euros/m2), Carabanchel (3.840 euros/m2) y Villa de Vallecas (3.867 euros/m2). Estas zonas son en las que se está centrando la demanda más joven. Además, llama la atención que ya ningún barrio de la ciudad cuesta menos de 3.000 euros/m2 y sólo Villaverde está por debajo de la media nacional (3.166 euros/m2).
Barcelona
El inmobiliario se encarece en casi todos distritos de la Ciudad Condal, menos en dos. En este caso, las alzas han sido más moderadas que en Madrid, ya que en ningún destino se supera la barrera del 10%. Los incrementos de precio más intensos en los últimos doce meses han correspondido a Sarrià-Sant Gervasi (8,1%), Gràcia (7,7%) y Nou Barris (7,1%). Es decir, la presión se da tanto entre los barrios más caros como entre los más económicos.
Mientras, en otras partes las subidas han sido más moderadas como ocurre en Sants-Montjuïc (1,5%), Eixample (1,6%), San Martí (2,6%), Les Corts (4,1%) y Horta Guinardó (4,2%).
Por su parte, los precios han bajado en el último año en Sant Andreu (-2,6%) y Ciutat Vella (-2,2%).
En esta capital, en general, "los precios seguirán creciendo, aunque probablemente lo hagan de una forma mucho más moderada que durante los últimos dos años y tras alcanzar máximos históricos. Pero prevemos que la demanda continuará siendo muy elevada y la oferta seguirá siendo totalmente insuficiente", asegura Matos.
En estos momentos, el distrito más caro es Sarrià-Sant Gervasi con 7.657 euros/m2. En segunda posición en el ránking se sitúa el Eixample (6.780 euros/m2), que ha mostrado una revalorización sostenida gracias a su centralidad, a la alta demanda y a la transformación urbana de proyectos como la supermanzana de Consell de Cent, que han reforzado su atractivo y disparado tanto el precio de compra como el de alquiler. Tras estos aparecen otras zonas como Les Corts (6.449 euros/m2) y Gràcia (5.872 euros/m2).
Ya por debajo de los 5.000 euros por metro cuadrado, en Barcelona están los distritos de Ciutat Vella (4.995 euros/m2), Sant Martí (4.981 euros/m2), Sants-Montjuïc (4.692 euros/m2), Horta- Guinardó (4.380 euros/m2), Sant Andreu (3.807 euros, /m2) y Nou Barris (3.381 euros/m2).
Esta urbe tiene un término municipal más compacto y una distribución del valor residencial que es más uniforme que en Madrid. Por ello, no hay una diferencia tan marcada entre barrios de lujo y otros más económicos (la brecha apenas es de 4.276 euros entre el precio más alto y el más bajo, frente a los 7.614 euros del mercado madrileño).
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