- MIGUEL CARDOSO
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Los datos conocidos esta semana apuntan a que las transacciones de vivienda caerán alrededor de un 7,3% en 2026, tras crecer un 12,2% en 2024 y un 4,8% en 2025.
Esta reversión ha generado preocupación ante la posibilidad de que se deba a un debilitamiento de la demanda. Si bien el aumento de los precios está reduciendo la accesibilidad, la evidencia sugiere que la causa principal es la falta de oferta.
Entre enero y mayo, las compraventas descendieron un 8,4% interanual. Aun así, en los últimos doce meses se acercaron a 730.000 unidades, un nivel no observado desde 2007, por lo que parte del ajuste podría responder a una normalización de la actividad. En todo caso, la preocupación viene de la evolución de los precios, que aumentaron un 13,9% en el primer trimestre y que, en relación con la renta de los hogares, se sitúan en niveles comparables a los de 2004, aunque todavía por debajo de 2007. De acuerdo con la evidencia empírica, solo el encarecimiento de la vivienda explicaría entre un 30% y un 70% de la caída de las transacciones.
Sin embargo, este cálculo no considera que la mayoría de los factores que sostienen la demanda siguen mejorando. Según las cifras publicadas esta semana podrían crearse unos 540.000 empleos este año, una cifra similar a la de 2025, mientras que varios indicadores salariales apuntan a que la remuneración por trabajador aumentaría entre un 3,5% y un 4%. Ambos factores permitirían que la renta bruta disponible de los hogares creciera alrededor de dos puntos porcentuales por encima de la inflación.
La población también continúa aumentando gracias a la inmigración. Se espera que la entrada de personas procedentes de otros países se mantenga en torno a las 600.000, en línea con 2025. Junto con la mejora de la renta disponible, esto explica que la creación de nuevos hogares siga cerca de 220.000 este año. España, además, continúa siendo atractiva para la compra de segundas residencias, especialmente tras el aumento de la incertidumbre geopolítica en Oriente Medio que afecta al Mediterráneo oriental. Por último, los costes de financiación permanecen en niveles históricamente bajos, sobre todo en términos reales.
Todo lo anterior, unido a la inercia que venían mostrando las transacciones de vivienda, debería haber compensado con creces el efecto negativo de los precios sobre la demanda. Sin embargo, las ventas caen. Y lo hacen, sobre todo, en comunidades autónomas como Madrid, la Comunidad Valenciana o Canarias, donde muchos de los factores mencionados son incluso más favorables para la demanda.
Por tanto, el factor que parece explicar mejor la reciente caída de las transacciones es la falta de oferta. Pese a que los visados de obra nueva crecen a tasas de dos dígitos, todavía lo hacen a un ritmo insuficiente -con previsiones de 150.000 en 2026 y 170.000 en 2027- para compensar la creación de hogares mencionada anteriormente. Como consecuencia, el desequilibrio acumulado en el mercado de la vivienda continúa aumentando. Por su parte, la oferta de inmuebles que había salido del mercado del alquiler para eludir los controles de precios y la incertidumbre regulatoria parece estar agotándose. Finalmente, también podría haber propietarios retrasando la venta a la espera de precios más altos.
De cara al futuro, el aumento de los visados iniciado en 2024 podría traducirse gradualmente en una mayor oferta, aunque desde niveles reducidos. Adicionalmente, la venta de inmuebles de segunda mano podría sostenerse si persistiera la inseguridad jurídica en el mercado del alquiler. Por último, el deterioro de la accesibilidad haría que el incremento de los precios se moderara, lo que podría incentivar a los propietarios a cerrar operaciones.
Aunque no deben descartarse escenarios negativos para la demanda derivados de la incertidumbre geopolítica global, de una mayor inflación o de unos tipos de interés más elevados, en un contexto como el actual, la tensión en el mercado inmobiliario continuará y seguirá reflejando las consecuencias de una oferta insuficiente, ya sea limitando el número de transacciones o a través de mayores precios, lo que intensificará la urgencia de llegar a un consenso que resuelva el problema.
Miguel Cardoso, BBVA Research
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