Por qué el precio de la vivienda en España aumenta el doble que en Europa

• BEATRIZ AMIGOT

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• Los precios inmobiliarios arrancan el año con otra subida del 20%
• El esfuerzo para alquilar se sitúa en el 38% y supera al de compra: así está por capitales
• Las zonas 'prime' se disparan hasta 20.000 euros por metro cuadrado

La fortaleza de la demanda y la escasez de oferta impulsan los precios en el mercado español y le hacen marcar la diferencia en el continente frente a otros países como Francia y Alemania, donde las alzas son mucho más moderadas.

El sector inmobiliario español continuó su escalada en 2025 y, de hecho, aceleró el ritmo. La vivienda se encareció un 12,8% en el tercer trimestre de 2025 respecto al mismo periodo del año anterior, según los últimos datos publicados por Eurostat. Esto supone el mismo crecimiento que en el trimestre anterior (12,8%) y cinco décimas porcentuales más que en los primeros compases del año (12,3%). De esta forma, se alcanzaron las tasas más elevadas desde que el valor del metro cuadrado empezó a recuperarse en 2014, tras el hundimiento sufrido por el pinchazo de la burbuja en 2008.

Con este nivel, el precio de la vivienda en España aumentó más del doble que en la media de la zona euro (5,1%) y del conjunto de la Unión Europea (5,5%).

"La explicación a las subidas de precio en España las encontramos en el desacople entre oferta y demanda. Falta vivienda y los números son claros. Después de la gran crisis de 2008 no hemos sido capaces de recuperar nuestra capacidad de producción, lo que nos ha conducido a una situación de infraproducción de vivienda. El Banco de España cifra este déficit en 700.000 viviendas, pero la brecha sigue abierta y esa cifra no para de crecer. Teniendo en cuenta que se crean más hogares que nuevas viviendas, el problema no tiene visos de solucionarse", explica Francisco Iñareta, portavoz de Idealista.

Hasta noviembre de 2025 se concedieron 127.368 visados de dirección de obra de vivienda nueva hasta noviembre, un 7,43% más que el año anterior. Si el ritmo se mantiene en diciembre, los permisos se situarán en torno a los 139.000 en el conjunto del ejercicio, una cifra insuficiente frente a los 180.000 hogares nuevos que se generan cada año.

"Necesitamos volver a ver grúas en el paisaje urbano de muchas ciudades españolas. Es imprescindible que se termine con la criminalización de la construcción, el ruido populista y la ceguera política que impide que se activen mecanismos, como la Ley del Suelo, que acelerarían la creación de nuevas viviendas", añade Iñareta.

Además, el mercado de compra se ve presionado también por el traspaso de demanda expulsada del segmento del alquiler, que está muy tensionado con precios en máximos y con falta también de producto. De hecho, ya cuesta menos esfuerzo pagar la hipoteca que la renta. El alquiler se lleva un 36% de los ingresos netos de una familia media española, mientras que a la compra se destina un 26% (sin tener en cuenta los ahorros necesarios para acceder a la financiación), según un reciente informe de Idealista.

A este desequilibrio estructural entre oferta y demanda, se suma un elemento diferencial respecto a otros países de la zona euro: el fuerte atractivo de España para el comprador internacional y el inversor. De hecho, casi el 14% de las ventas fueron realizadas por extranjeros en 2025, según los últimos datos publicados por el Colegio de los Registradores. "Nuestro país se percibe como un destino seguro, con calidad de vida, un fuerte sistema de salud, infraestructuras, clima y conectividad. España es la Florida de Europa, porque concentra una demanda de segunda residencia y de inversión que se mantiene activa incluso en contextos de mayor incertidumbre", asegura Jaime Suárez, director general de Remax España.

Distintas velocidades

Estos elementos hacen que España sea el país en el que más crecieron los precios entre las principales economías de la zona euro, muy lejos de socios como Francia (0,7%), Alemania (3,3%) e Italia (3,8%). En estos casos, el mercado inmobiliario se encuentra en una fase distinta del ciclo. Venían de años de subidas importantes y de niveles de precio ya muy elevados. Por ejemplo, la vivienda en el mercado germano se revalorizó un 77,5% entre 2007 y 2024 y lo hizo un 25% en el galo (mientras la española en ese periodo apenas logró recuperar el mismo nivel de precios), de acuerdo con un análisis del Banco de España.

Estas circunstancias les hicieron más sensibles a las subidas de tipos y que se contrajeran en 2023 y 2024. Tras las caídas, ahora, las tasas de crecimiento son mucho más moderadas que en el caso español.

"Son mercados más maduros, donde el comportamiento es más estable y donde el ajuste se produce de forma más gradual. Además, la desaceleración económica que atraviesan y una mayor sensibilidad al coste de la financiación están actuando como freno", añade Suárez.

En el conjunto de la UE, el mapa inmobiliario es muy diverso y también hay otros estados con fuertes subidas. Hungría, con un alza del 21,1%, lidera el ránking. En los últimos trimestres es el que encadena los mayores aumentos. En este país del Este, como en otros de su alrededor, se está viendo un proceso claro de convergencia económica, en el que los salarios están creciendo y la clase media gana peso, sobre un parque de vivienda que todavía parte de precios relativamente bajos.

Tras éste se situaron otros como Portugal (17,7%), Bulgaria (15,4%), Croacia (13,8 %), Eslovaquia (13,4%), Chequia y Lituania (ambos con un 10,8%). En total, hay hasta ocho países (incluido España) en los que el incremento supera el 10%.

En el otro extremo, está Finlandia, el único estado en el que cayeron los precios, concretamente, lo hicieron un 3,1%. La vivienda lleva ajustándose tres años ya en el país nórdico, que arrastra una crisis económica y de deuda desde que rompió sus relaciones comerciales y energéticas con su vecino Rusia tras la invasión de Ucrania.

Por su parte, los avances más discretos en el periodo se observaron -además del ya mencionado en Francia (0,7%)- en Chipre (0,1 %), Suecia (0,5 %) y Luxemburgo (1,2 %).

Pronóstico

Para 2026 las previsiones apuntan un año de cierta normalización, con crecimientos de precios más moderados que en 2025. El consenso de expertos de EXPANSIÓN augura un incremento de en torno al 7% este año, aunque previsiblemente todavía seguirá por encima de la media de la zona euro. "Los factores que explican esa diferencia respecto a la UE seguirán presentes. Eso sí, el español será un mercado cada vez más segmentado. En ubicaciones prime y zonas de alta demanda seguirá habiendo recorrido, mientras que en otras áreas hablaremos más de estabilización que de subidas", concluye Suárez.

Finlandia, la excepción en la que cae el precio

Es el único estado europeo en el que el precio de la vivienda bajó en el tercer trimestre de 2025 (último dato disponible). Concretamente, retrocedió un 3,1% interanual. Pero esta situación no es nueva para el mercado inmobiliario finés el metro cuadrado lleva abaratándose doce trimestres consecutivos, desde finales de 2022. En ese momento, la economía del país entró en crisis por el impacto que tuvo la ruptura comercial y energética con la vecina Rusia, tras la invasión de Ucrania. El PIB de este país nórdico se contrajo un 0,9% en 2023, apenas avanzó un 0,4% en 2024 y se prevé que habrá crecido un exiguo 0,1% en 2025, según los pronósticos de la Comisión Europea. Este estancamiento económico se ha traducido, entre otros aspectos, en un aumento del desempleo. La tasa de paro en Finlandia se situaba a en el 9,8% en el tercer trimestre de 2025, sólo superada por España (10,5%). Además, este frenazo económico coincidió con el endurecimiento de la financiación después de las subidas de tipos acometidas por el BCE, en 2023 y 2024. En este contexto, la demanda de vivienda en Finlandia descendió y todavía no se ha recuperado. Las ventas bajaron un 7% interanual el verano pasado. Estas son algunas de las sombras económicas del considerado por la ONU el país más feliz del mundo.

Francia, entre los países en los que menos sube

El inmobiliario francés apenas se encareció un 0,7% interanual en el tercer trimestre de 2025, situándose en un nivel similar a los trimestres anteriores (con avances del 0,7% en el segundo y del 0,5% en el primero). En definitiva, mostró alzas muy contenidas durante el ejercicio pasado, después de haber encadenado previamente año y medio de caídas. La vivienda en Francia venía de un periodo alcista y, cuando se encareció la financiación, la demanda se contrajo (con caídas interanuales de hasta el 25%), lo que provocó el ajuste de los precios. Además, a esta desaceleración ha contribuido también la situación económica del país, que arrastra unas tasas de crecimiento moderadas. En 2024, el PIB de Francia avanzó un 1,2% y, en 2025, un 0,9%. Un patrón similar al francés ha tenido Alemania, donde la vivienda se encareció un 3,3% en el tercer trimestre. En este mercado, los precios se están recuperando y suman ya cuatro trimestres en positivo, después del ajuste protagonizado los dos años anteriores. Por su parte, en Italia, el valor del metro cuadrado subió un 3,8%. "El crecimiento económico y demográfico italiano sigue siendo más débil, con un menor potencial de formación de nuevos hogares y una capacidad de gasto más limitada", apunta Iñareta.

Hungría, en plena escalada

Es el país europeo en el que más se disparó el precio de la vivienda en el tercer trimestre de 2025, al aumentar un 21,1%, y encadena casi dos años con alzas por encima del 10%. Además, los precios llevan creciendo más de una década. Estas cifras se explican por el proceso de convergencia económica que está viviendo Hungría, así como otros países del Este donde también se observan fuertes subidas como Bulgaria (15,4%), Eslovaquia (13,4%) y Chequia (10,8%). Son países donde la actividad económica y los salarios están creciendo, con una clase media que gana peso, sobre un parque de vivienda que todavía parte de precios relativamente bajos. "Se trata de mercados menos maduros que los de Europa Occidental y más sensibles a la entrada de inversión, tanto local como extranjera. Cuando esa demanda llega a mercados con una oferta que no está preparada para absorberla con rapidez, los ajustes de precios suelen ser más bruscos, lo que explica estas tasas tan elevadas de crecimiento", explica Suárez. Además, en Hungría el Gobierno aprobó el año pasado una medida que impulsó la demanda. Se trata de un programa de préstamos, que permite a quienes compran su primera casa, adquirirla con un tipo de interés del 3%, muy por debajo de los tipos de mercado (entre el 6-7%).

Portugal se encarece cada vez más

El mercado luso se encuentra en plena espiral alcista, en una situación similar al español. Los precios inmobiliarios se aceleraron un 17,7% interanual en el tercer trimestre de 2025 y acumulan cuatro trimestres sobrepasando el umbral del 10%. Portugal comparte con España un atractivo muy potente como destino residencial y turístico, pero es un mercado más pequeño y con menos oferta disponible. Ciudades como Lisboa, Oporto y el Algarve concentran una demanda internacional muy intensa, lo que genera incrementos de precio destacados. Además, el valor del metro cuadrado en este país partía de niveles más bajos respecto a otras capitales europeas, de modo que esa convergencia al alza se está produciendo ahora con fuerza. En esta situación, cualquier aumento de la demanda, en un contexto de oferta limitada, se traduce rápidamente en subidas de doble dígito. Las ventas crecieron un 5,8% en el tercer trimestre de 2025, pero venían de registrar incrementos muy pronunciados durante el año anterior (el más alto se registró a finales de 2024 cuando alcanzó el 33,5%). También el alquiler está tensionado en Portugal, sobre todo, en determinadas localizaciones como la capital y, eso, acaba también afectando a los precios de venta.

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