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¿Hay que tributar por los inmuebles cuando no han estado alquilados durante todo el año? ¿Cómo reducir los ingresos del alquiler si tiene un piso que ha estado alquilado todo el año o solo algunos periodos? ¿Qué ventajas fiscales tiene destinar el alquiler para vivienda habitual y cómo se pueden deducir los gastos?
EXPANSIÓN y el Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF-CGE) analizan todos los detalles al respecto.
Salvo que los inmuebles constituyan la vivienda habitual del contribuyente, estén afectos a una actividad económica, estén alquilados, se trate de inmuebles en construcción o no sean susceptibles de uso según la normativa urbanística, los titulares de los inmuebles -propietario o usufructuario- deberán imputar, con carácter general, el 2% del valor catastral del bien, o el 1,1% cuando el valor catastral del inmueble haya sido revisado o modificado en el plazo de los 10 períodos impositivos anteriores, por el período de tiempo que corresponda si el uso hubiera sido mixto.
¿Qué gastos hay que tener en cuenta para reducir los ingresos del arrendamiento?
Todos los necesarios para la obtención de los ingresos, entre otros: el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI); los de administración, servicios de vigilancia o portería; los de formalización del contrato de arrendamiento o de abogados y procuradores en un procedimiento de desahucio; las cuotas de las primas de seguros; los de suministros de electricidad, calefacción, agua, etcétera cuando los pague el arrendador.
También desgrava la amortización de los bienes muebles y la del inmueble y los importes no satisfechos por el inquilino siempre que se encuentre en concurso o hubieran transcurrido seis meses entre la primera gestión de cobro y el final del período impositivo, teniendo en cuenta que el importe de alquiler exigible habrá de declararse como ingreso.
También se pueden deducir los gastos de financiación del inmueble en alquiler y los de reparación y conservación, si bien la suma de estos dos últimos gastos está limitada en el importe de los ingresos.
¿Se pueden deducir los gastos cuando el inmueble no ha sido alquilado durante todo el año?
En estos casos hay que tener en cuenta la naturaleza de los gastos. Los de suministros, IBI, comunidad de vecinos, amortización, etc., solo son deducibles por el tiempo en que ha estado el inmueble alquilado.
Sin embargo, los gastos incurridos durante el tiempo en que no se alquila son deducibles cuando sean necesarios para acondicionarlo para el futuro arrendamiento, tales como la pintura o los de reparación y conservación.
¿Cómo se cuantifica el gasto deducible por amortización?
No puede exceder del 3% anual de la parte del valor correspondiente a la construcción. Concretamente, el máximo será ese porcentaje aplicado al valor catastral de la construcción o al coste de adquisición satisfecho de la misma si es mayor. En caso de vender este inmueble se deberá reducir el valor de adquisición en las amortizaciones que hubieran sido fiscalmente deducibles.
En caso de inmuebles adquiridos por herencia o donación se entiende por "coste de adquisición satisfecho" el valor consignado en la escritura de donación o de adquisición de la herencia o el comprobado por la Administración, que se corresponda con la construcción.
¿Tiene alguna ventaja alquilar un piso para uso de vivienda habitual por el arrendatario?
Sí, porque el rendimiento neto, obtenido por la diferencia entre los ingresos menos los gastos deducibles, si es positivo, se reduce en un 50% para los contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023. También pueden aplicarse las siguientes reducciones, si se cumplen los requisitos:
Un 90% cuando se hubiera formalizado por el mismo arrendador un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5% en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.
Un 70% cuando se produzca alguna de las circunstancias siguientes: que el contribuyente hubiera alquilado por primera vez la vivienda, siempre que ésta se encuentre situada en una zona de mercado residencial tensionado y el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años; o cuando el arrendatario sea una Administración Pública o entidad sin fines lucrativos que destine la vivienda al alquiler social.
Un 60% cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación que hubiera finalizado en los 2 años anteriores a la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento.
Hay que tener en cuenta que solo procede aplicar esta reducción respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente espontáneamente. Por tanto, aquellos contribuyentes que no incluyan los alquileres en su declaración de la Renta, si son comprobados por la Administración, no podrán beneficiarse de la reducción.
Además, no se puede aplicar la reducción cuando se trata de alquiler por temporada, entendiendo la Administración que se ha de tratar de alquileres sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos. Así, tampoco, en principio, se puede aplicar esta reducción cuando el inquilino es una persona jurídica, aunque se permite si en el contrato se especifica que se va a destinar a vivienda de sus empleados.
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