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Sólo la mitad de las viviendas turísticas registradas están activas en las tres principales plataformasDesde la Junta reconocen que hasta un 30% de los 85.000 inmuebles que hay en el Registro de Turismo de Andalucía no están operativos
Cristina Vallejo y Pilar Martínez
Málaga
Miércoles, 11 de febrero 2026, 00:04
... acuerdo con los últimos datos del registro de la Junta de Andalucía, en la provincia de Málaga hay 85.137 viviendas turísticas, pero el Instituto Nacional de Estadística sólo es capaz de detectar 48.261, es decir, un 56% de ellas. Si se asume que la Junta tiene controladas todas las viviendas turísticas que hay en Málaga y que el INE contabiliza sólo aquellas que están efectivamente en el mercado y se ofrecen en alquiler a través de las principales plataformas, se puede llegar a la conclusión de que sólo alrededor de la mitad de los pisos legalizados como turísticos están en Airbnb, Booking o Berbo.En definitiva, en el registro andaluz habrían de constar todas las viviendas que se pueden poner en alquiler turístico. Eso, en teoría, porque, por ejemplo, el pasado mes de diciembre el Ministerio de Consumo sancionaba con 64 millones de euros a la plataforma Airbnb por publicar anuncios de alojamientos turísticos de todo el país sin licencia, contraviniendo las obligaciones impuestas en la mayoría de las normativas autonómicas que exigen indicar el número de registro en la publicidad de los inmuebles, entre otros motivos.
Qué mide el INE
De otro lado se encuentran los datos del INE. Fuentes de esta oficina advierten de que ésta, la de las viviendas turísticas, «no es una estadística oficial, sino experimental», cuyo objetivo es «estimar el número de alojamientos turísticos». Tal y como define el propio organismo, una estadística experimental es aquella aún en desarrollo, que cuenta con aspectos innovadores, ya sea en las fuentes de información, los métodos, el ámbito de estudio o la forma de difundir los resultados que se tildan también de experimentales porque no han alcanzado aún la suficiente madurez en cuanto a fiabilidad, estabilidad o calidad. En la metodología de esta estadística el INE precisa que, para obtener la información, emplea la técnica de 'web scraping', es decir, en palabras David de la Osada, profesor de Geografía de la Universidad de Valencia, «el rascado digital de datos que están en abierto en las principales plataformas de comercialización de viviendas turísticas». A partir de esa información, los técnicos del INE hacen uso de algoritmos que eliminan las duplicidades, porque un mismo inmueble puede estar anunciado en más de una plataforma. De la Osada califica el método de «un poco rocambolesco» e ironiza: «Es casi la práctica de un hacker; realmente se define así, aunque sea legal, porque usa páginas abiertas sin acceder ni a contenidos económicos ni personales».
«La del INE es casi la práctica de un hacker; realmente se define así, aunque sea legal, porque usa páginas abiertas sin acceder ni a contenidos económicos ni personales»
De todas formas, este profesor defiende que ésta es la mejor estadística que existe en la actualidad para medir el número de viviendas turísticas que hay en el mercado, pese a sus limitaciones. Y, entre éstas, además de alguna menor, como la escasa precisión de los mapas resultantes de los datos –apenas alcanzan a la sección censal, no sólo por preservar el anonimato de los propietarios, sino porque técnicamente el INE no puede alcanzar mayor detalle, explica De la Osada– la más importante, posiblemente, es que la muestra con la que trabaja se limita a las tres principales plataformas: Airbnb, Booking y Berbo. Si por un lado el INE sí llega a las viviendas que se comercializan sin estar legalizadas, es decir, a las que se alquilan sin estar inscritas, lo que podría engordar su número respecto al registro oficial de la Junta, no accede a las casas que se alquilan a través de otras plataformas que no son esas tres mayoritarias o a las que pueden estar arrendándose en circuitos más cerrados, más locales.
Plataformas alternativas
Fuentes del INE señalan que si en el caso de Málaga el registro oficial contabiliza más viviendas que su estadística experimental, en otras geografías ocurre cosa diferente, ante lo que cabe lanzar la hipótesis de que en la Costa del Sol puede ser más relevante la presencia de público extranjero y, por tanto, comercialización de viviendas a través de redes de sus propios países. Aunque se presume que ésta sería una proporción residual de las viviendas vacacionales en alquiler. Y que el grueso de la oferta activa se mueve en las plataformas mayoritarias, lo que podría indicar que la mejor foto de la realidad del mercado es la que da el INE.
En municipios como Marbella, Torremolinos, Benalmádena, Estepona, Fuengirola, Mijas o Benahavís están inscritas el doble de viviendas turísticas que las que se comercializan en plataformas de alquiler vacacional
Desde la Junta de Andalucía reconocen que hasta un 30% de las viviendas inscritas en el registro andaluz no están operativas o sólo se ponen en el mercado en momentos muy puntuales. Un porcentaje que, aseguran, es fácilmente aplicable a las zonas costeras y a los principales destinos urbanos, como es el caso de la Costa del Sol y de la capital malagueña. En municipios como Marbella, Torremolinos, Benalmádena, Estepona, Fuengirola, Mijas o Benahavís están inscritas el doble de viviendas turísticas que las que se comercializan en plataformas de alquiler vacacional. Sin embargo, apuntan que en provincias como Jaén los inmuebles registrados están plenamente en funcionamiento porque existe una escasez de plazas hoteleras que están siendo suplidas por esta forma de alojamiento. «En la provincia de Málaga hay hasta un 30% de viviendas de alquiler turístico que están inscritas de forma preventiva, por contar con la licencia si en algún momento deciden comercializarlas en plataformas, e, incluso, por revalorizarlas en caso de venderlas al contar con el código que les permite rentabilizarlas en el sector del alquiler vacacional», explican desde la Junta.
«Efecto llamada»
Asimismo, el presidente de la Asociación de Viviendas Turísticas de Andalucía (AVVA-Pro), Juan Cubo, asegura que los datos del INE vienen a poner negro sobre blanco y a dibujar un escenario más real de lo que supone el negocio del alquiler vacacional en la provincia de Málaga. «Los ayuntamientos aplican baremos para establecer restricciones a la nueva oferta en función de los datos del Registro de Turismo de Andalucía. En él se constata el efecto llamada de propietarios que cada vez que se añade una traba optan por dar de alta su vivienda por si en algún momento se plantean alquilarla a turistas. La realidad es que luego no las ponen en el mercado. Siempre hemos defendido que son menos las viviendas turísticas operativas de las que hay en el registro», afirma.
«En estos momentos si no estás en estas grandes plataformas no consigues la rentabilidad»
Pero, además, añade que ante los problemas que están afrontando numerosos propietarios para inscribir sus viviendas en el Registro Único que ha impulsado el Gobierno a partir del pasado mes de julio, y que es de obligado cumplimiento para poder acceder a las plataformas de alquiler vacacional, es posible que muchas de las que cuentan con el permiso de Andalucía no tengan el código nacional y hayan tenido que dejar de operar. Cubo tiene claro que, tal y como funciona el mercado, «en estos momentos si no estás en estas grandes plataformas no consigues la rentabilidad».
El profesor De la Osada defiende la necesidad de establecer mecanismos por parte de los registros autonómicos para dar de baja a las viviendas que lleven un tiempo sin operar y así mantener actualizada la base de datos. «Sería interesante, porque desde el nivel estadístico tener la información de renovación de estos listados fomenta la credibilidad», sentencia.
Visto lo visto, en el registro andaluz están inscritas las viviendas que potencialmente pueden alquilarse a turistas y en el INE consta la inmensa mayoría de los inmuebles que sí están haciendo negocio con el alquiler vacacional.
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