- FRANCISCO CABRILLO
¿Tiene sentido considerar 'sociales' unas normas que, de facto, están impidiendo que se alquilen pisos a mucha gente que realmente lo necesita?
El reciente desahucio de una mujer de edad avanzada que vivía en un piso en el centro de Madrid ha desatado una amplia polémica en todo el país y ha puesto en cuestión, una vez más, todo el ordenamiento jurídico que regula los arrendamientos urbanos. No cabe duda de que el caso de esta señora ha sido politizado por diversos partidos y por grupos de activistas, y de que está siendo utilizado como una prueba de que sería necesario cambiar los principios básicos que rigen las relaciones entre propietarios e inquilinos.
El arrendamiento de una vivienda se formaliza mediante un contrato civil en el que una parte, el propietario o arrendador, pone a disposición de la otra, el arrendatario o inquilino, el uso de un bien inmueble durante un determinado período de tiempo a cambio de una compensación económica. Por su propia naturaleza un contrato de alquiler no puede ser eterno. Tiene que tener un principio y un fin, momento en el que el arrendatario debe abandonar la vivienda que ocupa. Si no fuera así, si un inquilino pudiera perpetuarse a su voluntad en el piso que ocupa, el dueño vería su derecho de propiedad perjudicado en tal manera que nadie querría firmar un contrato de esta naturaleza. Y lo mismo sucedería si el inquilino pudiera permanecer en la vivienda sin ajustar su renta a la evolución de los precios; o, peor aún, si pudiera quedarse sin pagar nada al arrendador alegando falta de medios económicos; o, en la terminología que se usa ahora, demostrando que es "vulnerable". Negar al dueño de la casa la posibilidad de recuperarla cuando el inquilino incumple las condiciones del contrato prohibiendo el desahucio genera claros incentivos para que ningún propietario esté dispuesto a arrendar un inmueble que le pertenezca. En pocas palabras: si no hubiera desahucios no habría viviendas en alquiler.
Y nada de esto es nuevo. La regulación actual recupera muchos de los principios de las leyes de arrendamientos urbanos promulgadas por los gobiernos de Franco. Y sabemos bien lo que sucedió entonces. En la época de Franco, como en la actualidad, se aprobaron normas para proteger a los inquilinos, limitando de forma sustancial los derechos de propiedad de los arrendadores. Y el resultado fue el que cualquier economista sensato habría esperado: durante muchos años no existió en España un mercado de alquileres eficiente que respondiera a las necesidades de la sociedad. Y es muy probable que tal cosa vuelva a ocurrir si se mantienen -o incluso se incrementan- las regulaciones intervencionistas aprobadas en estos últimos años.
Costes sociales
Las barreras legales al desahucio se convierten fácilmente en barreras al alquiler. Es evidente que la situación de una persona que, debido a sus problemas económicos, no puede pagar la renta de su vivienda y se enfrenta a un desahucio requiere algún tipo de solución y que puede resultar muy duro obligar a una familia en dificultades a abandonar su casa. Pero deben ser el Estado y la sociedad quienes se hagan cargo del problema. No tiene sentido alguno obligar al dueño de la casa a soportar esta carga. Y es preciso valorar también los enormes costes sociales que tendría prohibir -o hacer muy difícil en la práctica- los desahucios de todas aquellas personas que carecieran de medios para seguir pagando la renta. Ante la inseguridad jurídica que tal regulación generaría, los propietarios de viviendas preferirían, en muchos casos, no alquilar; y la oferta de pisos para arrendar se reduciría de forma importante; lo que ya está sucediendo en España.
Cabe argumentar que lo que se intenta no es la supresión total de los desahucios, sino sólo que no tengan lugar en ciertos casos, que afectan a personas o familias de escasos medios económicos. Pero esta solución sería especialmente perjudicial para muchos inquilinos potenciales, ya que del mercado de alquileres quedarían excluidas todas las personas que no ofrecieran suficientes garantías al arrendador. Quienes sean ya inquilinos pueden ver su posición reforzada. Pero quienes busquen un piso y no puedan ofrecer garantías tendrán muy difícil encontrar a futuro una casa en la que vivir. Esto afectará especialmente a jóvenes que empiezan su vida laboral, a personas mayores que no tengan casa en propiedad y a familias con hijos; porque los que pueden con mayor facilidad convertirse en "vulnerables" y seguir en la vivienda aunque dejen de pagar al propietario. Hay que preguntarse si tiene sentido realmente considerar "sociales" unas normas legales que están impidiendo, de facto, que se alquilen pisos a mucha gente que realmente lo necesita.
Hoy la situación del mercado de la vivienda en España es preocupante. Pero hay que ser conscientes de que puede seguir empeorando porque la historia, seguramente, no acabará aquí. Cuando un gobierno insiste en regular los alquileres con medidas tan intervencionistas como las que ya se están aplicando y comprueba que, pese a ello, el deterioro del mercado de arrendamientos continúa, suele pensar que el problema es que no se ha intervenido con suficiente intensidad y que es necesario controlar los alquileres en un grado todavía mayor. El modelo no va a funcionar, desde luego... Pero me temo que éste es el camino que hemos emprendido.
Francisco Cabrillo, Catedrático emérito de Economía de la Universidad Complutense. Fundación Civismo.
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