- CVC vende las residencias Vitalia a StepStone y Greykite por 900 millones
- Azora entra en Francia con la compra de 1.850 viviendas para mayores
StepStone y Greykite con Vitalia; APG y Renta con Wellder o Azora pisan el acelerador en un negocio con una inversión potencial en España de 19.000 millones hasta 2035.
El envejecimiento de la población, junto al crecimiento demográfico, así como las restricciones presupuestarias y las dificultades de inversión en el sector público, han convertido el negocio de las residencias de mayores en uno de los segmentos con más recorrido del inmobiliario para el capital privado, con un potencial de inversión en España de hasta 19.000 millones de euros en la próxima década.
La inversión en residencias de mayores alcanzó los 471 millones de euros en el primer trimestre en España, lo que representa un aumento del 1.029% en comparación con el mismo periodo del año anterior, según los datos de JLL. Este impulso se debe, en parte, a la compra por parte de la firma belga Aedifica de Cofinimmo, una transacción que afecta a 42 centros en España, más otros nueve en el pipeline, operados a través de distintas marcas.
El crecimiento del primer trimestre en inversión sigue además al incremento registrado en 2025, cuando el capital movilizado aumentó un 217%, reflejando el creciente interés de los inversores por este segmento y convirtiendo a España en el cuarto país europeo con mayor inversión en este sector. Este apetito inversor se ve respaldado por las retornos que ofrece, con una rentabilidad situada en el 5,25% a principios de 2026.
Interés del inversor
A nivel europeo, otros movimientos relevantes que confirman la tendencia han sido la compra por parte de Welltower de la británica Barchester, o la protagonizada por Primary Health Properties (PHP), que se hizo con Assura el pasado año.
La española Azora es otro ejemplo de cómo el capital inmobiliario se fija cada vez más en este negocio. Azora gestiona Adriano Care, Socimi con una cartera total de 21 activos y 2.812 camas en España. Además, a finales del pasado año, anunció, junto con el fondo Twentytwo Real Estate, la adquisición al Grupo Emeis de su negocio de complejos residenciales para personas mayores en Francia, valorado en unos 300 millones de euros, incluyendo 140 millones de deuda.
El fondo holandés APG y Renta Corporación están presentes en el negocio a través de Wellder. En enero, esta Socimi compró una residencia de estudiantes en Bilbao y, desde 2023, ha adquirido 13 activos con 1.887 camas.
Otra muestra del enorme interés que despierta este negocio es la compra por parte de StepStone y Greykite del grupo español de residencias Vitalia. La Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) autorizó a finales del pasado año en primera fase la compra del grupo gestor español de residencias, en una operación valorada en unos 1.500 millones, incluyendo compromisos de inversión por 500 millones.
Esta transacción refleja que España es una prioridad para invertir en gestión y también en la propiedad de los activos, ante las tendencias demográficas y la baja cobertura de camas. A principios de 2026, España contaba con 413.348 camas distribuidas en 5.664 centros. Pese a los nuevos desarrollos puestos en marcha en los últimos años, la ratio de cobertura se sitúa en el 4%, porcentaje calculado sobre la población de más de 65 años en España, que asciende a 10,3 millones de personas. Esta cifra se sitúa por debajo de la recomendación de la Organización Mundial de la Salud (OMS). Además se prevé que la población mayor de 65 años crecerá en 2,8 millones de personas hasta 2035.
Para alcanzar el 5% de cobertura recomendable se estima que España requeriría unas 100.000 camas adicionales este año y 240.000 hasta 2035, lo que requerirá una inversión de entre 16.000 y 19.000 millones, según el informe elaborado por JLL.
En cuanto a los operadores, el mercado de residencias en España está liderado por operadores internacionales, especialmente franceses. El sector está muy atomizado, tanto que los 10 principales operadores controlan solo el 20% del stock total de camas, lo que deja un amplio margen para la consolidación por parte de grandes grupos internacionales.
JLL prevé que los actores más pequeños sean absorbidos por competidores más grandes debido a su falta de escala y solidez financiera.
Principales operadores
Los actores más relevantes por número de camas en stock y proyectos en desarrollo son DomusVi, líder con 11.108 camas operativas y 623 en desarrollo; Ballesol, con 8.048 camas y 818 en marcha; Grupo Emeis, con 7.229 camas y 1.125 en pipeline; Vitalia Home, que cuenta con 6.799 camas y un plan de expansión con 3.724 camas; Sanitas, que opera 5.637 camas; y Clece, que gestiona 4.811 camas y tiene 474 en desarrollo.
Por regiones, Madrid y Barcelona concentran el mayor volumen de stock de España, aunque sus ratios de cobertura -del 3,8% y del 4,3%, respectivamente- siguen estando por debajo del nivel considerado óptimo del 5%. En otras áreas metropolitanas como Valencia, Sevilla, Málaga o Alicante, la cobertura es aún menor, situándose entre el 2,2% y el 2,7%.
Además del negocio de residencias de mayores tradicional empieza a despuntar otra tipología de activos para jubilados que no requieren de cuidados médicos continuos. Son los conocidos como senior living, inmuebles que combinan la privacidad e intimidad de una vivienda con un modelo asistencial básico y un nivel de comunidad y servicios que permite al cliente disfrutar de mayor seguridad y de un espacio para socializar.
'Senior living'
En este tipo de activos trabaja JV20 que, junto a Yurbban Hospitality Group, abrió Cando, una promoción de 76 apartamentos para mayores de 50 años, en La Moraleja, a finales del pasado año.
Bestinver, la gestora de Acciona, compró un senior living en 2024 en Alicante y lo ha reformado totalmente. Este complejo, Santara Senior Living Resort, cuenta con 235 unidades en una parcela de 84.000 metros cuadrados.
La promotora inmobiliaria Neinor Homes anunció en 2024 un acuerdo con el inversor Octopus Real Estate para desarrollar una joint venture destinada a la promoción de viviendas para mayores de entre 60 y 80 años que son independientes y no requieren cuidados médicos continuos.
Consolidación del sector hospitalario
Dentro del segmento de activos vinculados a la salud y a los cuidados, otro nicho que ofrece también oportunidades de inversión es el hospitalario, que se encuentra en pleno proceso de consolidación y donde los hospitales privados, a menudo, mantienen acuerdos con aseguradoras o incluso ofrecen planes directos.
Los principales operadores de hospitales privados presentes en España son Grupo Quirónsalud, con 6.694 camas en 51 centros; Fundación Hospitalarias, con 6.292 camas en 16 centros; Vithas Sanidad (1.988 camas y 21 centros); HM Hospitales (1.945 camas y 24 centros); Ribera Salud (con 1.753 camas y 14 centros), Grupo Hestia Health (1.714 camas y 10 centros) y Neutral Healthcare Group ( 1.361 camas en 16 centros), según los datos recogidos en el informe de JLL. Desde la consultora, calculan que la falta de inversión pública reciente ha generado un stock desactualizado y provocado un retorno de la inversión privada.
En términos generales, España cuenta con 943 centros hospitalarios que suman aproximadamente 182.000 camas, de las cuales el 34% pertenecen al sector privado puro y el 14% a entidades sin ánimo de lucro o religiosas. El 49% de las plazas son públicas y un 3%, concesiones.
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