- LAURA FERNÁNDEZ*
A veces no hace falta esperar años para comprobar los efectos de una política pública. Basta observar cómo reaccionan quienes tienen que tomar decisiones bajo sus reglas.
La semana pasada tuvimos un ejemplo particularmente revelador. En apenas tres días, coincidiendo con el anuncio y aprobación de los dos reales decretos-ley de vivienda, la oferta de alquiler residencial y temporal se situó unas 4.300 viviendas por debajo de la trayectoria que venía siguiendo.
Conviene ser rigurosos: una coincidencia temporal no demuestra por sí sola causalidad. Pero tampoco parece razonable ignorar una señal de esta intensidad, especialmente cuando propietarios y operadores comenzaron a paralizar operaciones o retrasar la incorporación de viviendas al mercado a la espera de conocer las nuevas reglas.
Los dos decretos fueron rechazados por el Congreso el pasado viernes. Apenas unos días después, y disueltas ya las Cortes, el Gobierno ha aprobado dos nuevos reales decretos-ley que mantienen (e incluso endurecen) buena parte de las medidas anteriores.
Más allá del debate jurídico que suscita esta secuencia, desde la perspectiva de la vivienda hay una cuestión esencial: ¿qué mensaje estamos enviando a quien tiene que decidir si pone una vivienda en alquiler, si la mantiene o si invierte para crear nuevas viviendas?
Porque la oferta también responde a expectativas. Y la seguridad jurídica es, aunque a veces lo olvidemos, una política de vivienda. Resulta especialmente paradójico que algunas de estas medidas se presenten como incentivos para los pequeños propietarios. En materia fiscal, al menos, cuesta encontrarlos.
El propietario que firma un nuevo contrato sin incrementar la renta mantiene la reducción del 50% que ya tenía. No mejora. En otros supuestos, la reducción puede caer al 40%, al 30%, al 15% o incluso desaparecer. Quien actualice una renta a mercado al terminar un contrato puede pasar de una reducción del 50% al 15%. Y determinados propietarios pueden perder íntegramente el beneficio fiscal.
Instrumento adicional de control de precios
El cambio conceptual es relevante: el incentivo deja de premiar la puesta de una vivienda en alquiler para utilizar la fiscalidad como un instrumento adicional de control de precios. El propietario solo mejora respecto de su situación actual cuando acepta reducir sus ingresos; en muchos otros casos queda igual o empeora. A ello se añaden nuevas prórrogas, límites a la actualización de las rentas, suspensión de desahucios y mayores obligaciones para los propietarios.
Pero sería un error plantear esta cuestión únicamente desde su perspectiva. La reducción de la oferta perjudica, sobre todo, al inquilino que busca vivienda. Cuando el precio deja de ajustar un mercado en el que la demanda supera ampliamente a la oferta, el desequilibrio no desaparece. Se transforma en racionamiento. Como ha explicado magistralmente Jorge Galindo en Tres millones de viviendas: Cómo pasar de la escasez a la abundancia, las políticas de control no eliminan la cola: cambian quién espera en ella.
El inquilino que ya tiene contrato puede resultar protegido por una renta limitada, una prórroga adicional o una actualización restringida. El que todavía no ha accedido al mercado se encuentra, en cambio, con menos viviendas entre las que elegir y muchos más candidatos compitiendo por cada una.
Es una diferencia fundamental. Estamos protegiendo intensamente a quienes ya están dentro sin preguntarnos suficientemente qué ocurre con quienes permanecen fuera. Y el coste no es teórico. Desde el año 2023 han salido del alquiler residencial más de 120.000 viviendas. La experiencia de los mercados más intervenidos muestra además que, cuando se restringen simultáneamente precio, disponibilidad y rentabilidad, la oferta no permanece indiferente.
Trasladar costes al propietario
Nada de esto significa que no debamos proteger al inquilino vulnerable. Debemos hacerlo. Pero una política social no puede basarse en trasladar sus costes al propietario privado. Y, sobre todo, deja de ser una buena política si termina reduciendo el bien que pretende hacer más accesible.
España necesita más vivienda pública y asequible, más suelo disponible, inversión y colaboración público-privada. Algunas de las medidas aprobadas avanzan en esa dirección. Pero resulta difícil aumentar la oferta mientras simultáneamente hacemos menos atractivo mantener una vivienda en alquiler o invertir para crearla.
El ciudadano de a pie no es solo quien ya vive de alquiler. También es quien busca una vivienda y no la encuentra, y quien decidió destinar sus ahorros a comprar una segunda vivienda o heredó la de sus padres y se plantea si merece la pena mantenerla en alquiler. Todos ellos reaccionan a las reglas que aprobamos. Y todos soportan, de una manera u otra, las consecuencias cuando esas reglas reducen la oferta.
Quizá deberíamos someter cada nueva medida a una pregunta mucho más sencilla: ¿hará que dentro de cinco años haya más viviendas disponibles para alquilar o menos?
Porque regular quién paga, cuánto paga y durante cuánto tiempo puede modificar el reparto de una oferta escasa. Lo que no hace es aumentarla. Y sin más viviendas, la cola solo puede hacerse más larga.
Laura Fernández, Directora general de ASVAL (Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler)
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