¿Dónde están los garajes más rentables para invertir?

• PABLO CEREZAL

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Comprar una plaza de aparcamiento para ponerla en alquiler genera una rentabilidad anual del 6% en el conjunto de España, aunque este retorno se puede elevar hasta el doble dígito en capitales como Murcia o Castellón.

El mercado inmobiliario se consolida como uno de los grandes referentes para la inversión, gracias a que combina una rentabilidad relativamente elevada con ciertas perspectivas de revalorización a medio plazo. Y, dentro de esta área, los garajes brillan con luz propia, debido a que resultan más asequibles que una vivienda, lo que abre la puerta a pequeños ahorradores. Y eso, junto con la creciente demanda en muchas ciudades por las limitaciones al tráfico y el descenso en las plazas de aparcamiento, las convierte en un activo muy interesante.

Comprar una plaza de aparcamiento para ponerla en alquiler ofrece una rentabilidad bruta del 6% anual, de acuerdo con los datos del portal inmobiliario Idealista como resultado de cruzar los precios de compra con los de alquiler. Una cifra que duplica la rentabilidad de los bonos del Tesoro y de la inflación y que se considera como una inversión que ofrece seguridad a los inversores conservadores. Además, mientras que la rentabilidad de la vivienda ha retrocedido seis décimas el último año por las fuertes subidas de los precios de compra, la de los garajes se mantiene estable a lo largo del tiempo y genera menos riesgos y gastos para los propietarios.

Con todo, esta cifra no es nada homogénea, ya que la rentabilidad de una plaza de aparcamiento en Murcia capital (10,6%) cuadruplica la de Salamanca (2,6%), y también hay grandes diferencias entre los distintos barrios y calles de cada ciudad, e incluso entre los distintos edificios en una misma calle.

Hay que tener en cuenta que muchos bloques construidos décadas atrás no cuentan con garaje, disponen de muy pocas plazas o son poco accesibles. Y, además, muchas plazas también pueden cobrar una importancia renovada no solo por su alquiler a residentes, sino también a quienes se desplazan a trabajar a esta área.

En concreto, Murcia capital lidera el ránking de la rentabilidad de los garajes, ya que comprar una plaza para ponerla en alquiler ofrece un retorno anual del 10,6% del coste de adquisición, descontando impuestos y gastos asociados a la propiedad y a la renta, seguido de Castellón de la Plana (8%), Ávila (7,1%), Barcelona (6,7%), Toledo (6,3%), Lleida, Logroño (6,1% en ambos casos), todos ellos por encima de la media española. Por debajo, aunque por encima de la cota del 5%, quedan Tarragona (5,6%), Guadalajara, León, Pamplona (5,5% en los tres casos), Girona, Las Palmas de Gran Canaria (5,4%), Oviedo (5,2%), Madrid (5,1%) y Alicante (5%).

En cambio, muchas ciudades de tamaño grande y mediano quedan por debajo de estas cifras, como es el caso de Zaragoza (4,9%), Sevilla (4,5%), Bilbao (4,3%), Valencia (4,1%), A Coruña (4%), San Sebastián (3,8%), Valladolid (3,8%) o Málaga (3,4%). De hecho, hay varias capitales con rentabilidades relativamente bajas como es el caso de Salamanca (2,6%), Palencia (2,7%), Palma de Mallorca (3,2%), Granada (3,3%), Santander (3,4%) o la ya mencionada Málaga. Hay que tener en cuenta que, al contrario que el mercado de la vivienda, que se maneja en rentabilidades muy similares en toda España, el mercado de los garajes es más heterogéneo, donde Murcia cuadruplica la rentabilidad de Salamanca. Sin embargo, a largo plazo es necesario considerar también las distintas posibilidades de revalorización de los activos y de actualización de la renta, lo que exige un mayor conocimiento del mercado local.

Al detalle

El mercado de los garajes ofrece una rentabilidad del 6% en el conjunto de España, siete décimas inferior a la de la vivienda, si bien también hay que tener en cuenta que este activo tiene una puerta de entrada más asequible para los inversores, ya que es posible adquirir una plaza de garaje a partir de 10.000 euros, una cifra que se eleva en las zonas prime de las grandes ciudades. Además, los aparcamientos compensan esta menor rentabilidad inicial con menores riesgos que el mercado de la vivienda y gastos asociados, como es el caso de gastos de comunidad o mantenimiento. Por otra parte, la fuerte heterogeneidad de las rentabilidades pueden jugar a favor del inversor que conozca el mercado, que puede obtener un rendimiento mayor en el caso de comprar en una zona adecuada o con buenas características de cara a la demanda, como una mayor amplitud, trastero anexo o posibilidad de cargar un vehículo eléctrico. Hay que tener en cuenta que en muchos edificios escasean las plazas de garaje debido a la antigüedad de la construcción, al uso por parte de trabajadores de la zona o a la retirada de plazas de aparcamiento en la vía pública, mientras que en otros, con residentes más mayores que están dejando de usar el coche, es posible que la situación sea la contraria, aunque en un futuro podrían ser relevados por jóvenes, lo que invertiría la tendencia.

Además, el mercado de garajes ofrece numerosas posibilidades, como es el caso de la conversión de locales comerciales en plazas de garaje, algo especialmente interesante en barrios donde los edificios residenciales no cuentan con garaje y donde muchos comercios están echando el cierre. Con ello, un establecimiento a pie de calle de este tipo se puede convertir en un pequeño aparcamiento para varios coches y motos, con los que el inversor podría conseguir una cierta rentabilidad, a la vez que se reserva una plaza para sí mismo. Sin embargo, hay que tener en cuenta que para que esto sea viable es necesario que el local cuente con vado y licencia municipal para el cambio de uso. Además, debe disponer de una buena ventilación y una distribución que facilite la entrada y salida de coches y su aparcamiento, sin columnas que bloqueen el paso ya que, en caso contrario, un local con una capacidad teórica para tres o cuatro coches podría acabar reducido a apenas dos plazas, arruinando la rentabilidad de la operación.

Madrid gana atractivo con las restricciones al tráfico

El mercado de garajes en Madrid ofrece una rentabilidad del 5,1% anual, una cifra que, aunque es inferior a la media, supera en cuatro décimas el retorno de la inversión en vivienda. Esto lo convierte en una excelente puerta de entrada para el pequeño ahorrador, ya que una plaza de garaje en la capital de España parte de precios en torno a los 10.000 euros en distritos como Villa de Vallecas, una cifra relativamente asequible y que, financiada mediante una hipoteca, puede incrementar la rentabilidad de la operación.

Además, la inversión en plazas de garaje tiene menos costes asociados que la vivienda, como es el caso de mantenimiento o de comunidad, y también tiene menos riesgos de 'okupación'. Aunque las zonas periféricas son las que ofrecen una mayor rentabilidad, debido a la falta de plazas de garaje en los edificios más antiguos y las cada vez mayores dificultades para aparcar, los garajes más céntricos están ganando atractivo debido a las restricciones al tráfico, la supresión de plazas de aparcamiento en la vía pública y el que prácticamente todas las opciones pasen por zona azul o verde, para residentes, lo que impide el uso por parte de quienes se desplazan a trabajar a la zona desde los municipios y áreas de la periferia, una opción cada vez más frecuente por la proliferación de nuevos desarrollos con malas conexiones por transporte público.

Barcelona, la gran ciudad más rentable para invertir en garajes

La Ciudad Condal es, entre todos los municipios de cierto tamaño, el más rentable para invertir en garajes. Las plazas de aparcamiento en Barcelona ofrecen una rentabilidad bruta anual del 6,7%, siete décimas por encima de la media y 1,6 puntos más que Madrid. En concreto, la Ciudad Condal queda en cuarta posición en el ránking nacional, solo por detrás de Murcia, Castellón y Ávila, y supera ampliamente a la ya mencionada Madrid (con una rentabilidad anual del 5,1%), además de Alicante (5%), Zaragoza (4,9%), Sevilla (4,5%), Bilbao (4,3%), Valencia (4,1%), A Coruña (4%), San Sebastián (3,8%), Valladolid (3,8%) y Málaga (3,4%). Esta rentabilidad se debe a la gran escasez de plazas de aparcamiento dentro de la Ciudad Condal, especialmente en los distritos más céntricos. Además, el hecho de que muchos trabajadores se hayan visto obligados a desplazarse a municipios del Área Metropolitana para encontrar una vivienda relativamente asequible, como es el caso de L'Hospitalet de Llobregat o Santa Coloma de Gramanet, no ha disminuido la presión de la demanda sobre los aparcamientos, ya que muchos de ellos han optado por comprar o alquilar una plaza de garaje en la capital catalana. Una demanda que, además, se ha visto intensificada por el cierre de numerosos espacios al tráfico y de plazas de aparcamiento públicas en la última década.

Las oficinas generan una renta del 11% anual

Además de los garajes, existen otras alternativas a la inversión inmobiliaria que no pasan necesariamente por la vivienda, como es el caso de las oficinas o los locales comerciales. Así, las oficinas generan una rentabilidad bruta anual del 11% del coste de adquisición, si bien es cierto este retorno viene liderado por los pequeños municipios mientras que todas las capitales quedan por debajo de la media. En concreto, Sevilla ofrece una rentabilidad bruta anual del 9,9%, seguida de Zaragoza (9,7%), Lleida (9,3%), Castellón (8,4%), Las Palmas de Gran Canaria (8,2%) o Valladolid (8,1%). Unas cifras que, en todos los casos, son sustancialmente superiores a las de la inversión en vivienda, por lo que parece razonable plantearse convertir una vivienda en una oficina, algo que resulta viable en edificios céntricos, bien iluminados y con amplias zonas abiertas. Por otra parte, los locales comerciales ofrecen una rentabilidad del 9,9% en el conjunto de España, unas cifras que vienen encabezadas por Lleida capital (con un retorno anual del 11,4%), Tarragona (11%) y Zaragoza (10,8%), aunque frecuentemente cuesta encontrar arrendatario.

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